Vendas: em maio, as vendas desaceleraram, recuperaram mês a mês e diminuíram ano a ano
De janeiro a maio de 2022, a área de vendas de moradias comerciais em todo o país foi de 507 milhões de metros quadrados, com uma queda cumulativa homóloga de -23,6%, um aumento de 2,6% em relação ao decréscimo cumulativo homólogo de janeiro a abril. Em maio, a área de vendas era de 110 milhões de metros quadrados. Em comparação com abril, a área de vendas no mês de maio foi de +25,8% (a taxa de crescimento passou de negativa para positiva, com aumento significativo de 69,0pct) e -31,8% em termos homólogos (7,2pct reduzido em relação a abril). De janeiro a maio de 2022, a quantidade de vendas de habitação comercial em todo o país foi de 4,83 trilhões de yuans, com uma diminuição cumulativa ano a ano de -31,5%, um aumento de 2,0pct em comparação com a diminuição cumulativa ano a ano de janeiro a abril. O valor de vendas em maio foi de 1,05 trilhão de yuans, que foi de +29,7% mês a mês (MOM) em comparação com abril (a taxa de crescimento aumentou significativamente em 72,4pct de negativo para positivo), e -37,7% ano a ano (o declínio diminuiu em 8,9pct). Do ponto de vista do preço médio de venda, o preço médio mensal de venda em maio foi de 9615 yuans por metro quadrado, um aumento mensal de +3,1% (2,8pct em comparação com abril), e o preço médio cumulativo de vendas de janeiro a maio foi de 9527 yuans por metro quadrado, um aumento mensal de +0,26% (0,76pct em comparação com abril). Acreditamos que a flexibilização contínua das políticas tem um certo efeito impulsionador no lado da procura. No entanto, em comparação com o desempenho do mercado de vendas em 20162017 e 2021, os dados de vendas em podem também aumentar mês a mês. Portanto, se o efeito impulsionador do relaxamento da política continuará a ser visto de junho a julho.
Investimento: o investimento acumulado continuou a crescer negativamente ano a ano, e o desempenho em um único mês foi melhor do que em abril
De janeiro a maio de 2022, o investimento concluído no desenvolvimento imobiliário foi de 5,21 trilhões de yuans, com um acumulado ano a ano -4,0%, um aumento de 1,3% em comparação com o declínio de janeiro a abril. O investimento concluído em desenvolvimento imobiliário em maio foi de 1,3 trilhão de yuans, um aumento mensal de +14,0% (a taxa de crescimento foi 28,1pct maior do que em abril), e uma diminuição homóloga de -7,8% (2,3pct menor do que em abril).
O mercado imobiliário recuperou ligeiramente e as áreas recém-iniciadas e concluídas foram reparadas mês após mês
De janeiro a maio de 2022, a área cumulativa de compra de terras foi de -45,7% ano a ano, 0,8% menor do que a queda cumulativa homóloga de janeiro a abril. O valor acumulado homólogo da área de aquisição de terrenos tem sido negativo há 13 meses desde maio de 2021, e o declínio acumulado homólogo desde 2022 foi sempre superior a 40%. Em maio, a área de compra de terrenos em um único mês foi de +45,9% mês a mês e -43,1% ano a ano. A taxa de crescimento mensal foi significativamente positiva e a queda homóloga diminuiu em cerca de 14,3pct. De janeiro a maio de 2022, a área acumulada de construção nova foi de -30,6% em termos homólogos, um aumento de 4,3pct em relação ao declínio de janeiro a abril, e tem continuado a ter um crescimento negativo por 11 meses desde julho de 2021. De janeiro a maio de 2022, a área concluída acumulou -15,3% em termos homólogos, 3,4% maior que a queda de janeiro a abril. A partir do desempenho de um único mês, a taxa de crescimento mensal da área recém-iniciada em pode mudar de negativo para positivo, aumentou 53,5pct em comparação com o período anterior, e o declínio homólogo diminuiu ligeiramente, enquanto a taxa de crescimento mensal da área concluída em pode mudar de negativo para positivo, aumentou 41,9pct em comparação com abril, mas o declínio homólogo expandiu-se 17,1pct. Acreditamos que a recuperação mensal do mercado imobiliário reside principalmente nos esforços crescentes do governo para transferir lucros para empresas imobiliárias, reduzindo o preço inicial e aumentando o limite do preço da habitação, e melhorando a margem de lucro bruto estimada do terreno, de modo a atrair mais empresas imobiliárias para participar de licitações, leilões e listagens. Vale ressaltar que as empresas imobiliárias precisam obter recursos suficientes para comprar terrenos. Portanto, a longo prazo, a recuperação sustentada do lado fundiário ainda depende principalmente da reparação da demanda do mercado imobiliário.
Capital das empresas imobiliárias: ligeiramente melhorado mas não óbvio em maio, e o declínio cumulativo continua em expansão
De janeiro a maio de 2022, o valor acumulado de fundos no lugar de empresas de desenvolvimento imobiliário foi de 6,04 trilhões de yuans, com um acumulado ano a ano -25,8%, um aumento de 2,2pct em comparação com o declínio de janeiro a abril. Desde 2022, a tendência de crescimento negativo cumulativo vem se expandindo. Do ponto de vista dos empréstimos chineses e outros fundos com uma grande proporção de fundos de desenvolvimento imobiliário: 1) o valor cumulativo dos empréstimos chineses de janeiro a maio de 2022 foi 804,5 bilhões de yuans, com uma diminuição cumulativa ano a ano de -26,0%, um aumento de 1,6% em comparação com a diminuição cumulativa ano a ano de janeiro a abril. Em maio, o montante de empréstimos chineses em um único mês foi de 120,8 bilhões de yuans, uma diminuição mensal de -7,9% e uma diminuição ano a ano de -34,0%. O declínio no mesmo mês em aumento mensal. Do ponto de vista da proporção, o montante cumulativo de empréstimos na China de janeiro a maio representou 13,3%, abaixo de 0,8% de janeiro a abril. 2) Entre outros fundos, o valor cumulativo de empréstimos hipotecários pessoais de janeiro a maio de 2022 foi de 978,5 bilhões de yuans, uma diminuição cumulativa ano-a-ano de -27,0%, um aumento de 1,9 bilhões de yuans em comparação com a diminuição cumulativa ano-a-ano de janeiro a abril. O valor de um único mês em maio foi 174,7 bilhões de yuans, um aumento mês sobre mês de +4,76%, uma diminuição ano-a-ano de -34,4%, um aumento mês sobre mês de 30,5pct de negativo para positivo, e uma diminuição ano-a-ano de 8pct.
Sugestão de investimento: de acordo com as regras de desempenho do mercado dos anos anteriores, junho é a alta temporada para vendas de imóveis, enquanto o mercado entrará na baixa temporada em julho, e o mês sobre demanda mensal deve cair. Ao mesmo tempo, de junho a julho, o pico de maturidade da dívida das empresas imobiliárias no país e no exterior este ano será alcançado. Por conseguinte, Junho a Julho será o período-chave para avaliar se a política precisa de ser ainda mais relaxada. Se os fundamentos do mercado puderem sobreviver de junho a julho, a demanda por reparos será mais firme após julho. Com base nisso, acreditamos que as empresas com atributo alfa que se beneficiam da necessidade de reparo se beneficiarão mais no segundo semestre do ano. Alpha consiste em dois níveis: 1) em 2022h1, a aquisição de terrenos será mantida e o terreno será vendido com sucesso ao mercado no ano, beneficiando do ciclo de reparação de vendas da indústria; 2) O armazenamento do solo é distribuído nas regiões ou cidades que precisam ser reparadas primeiro, e seu desempenho de vendas é alfa forte. Em termos de metas de investimento, estamos firmemente otimistas sobre empresas líderes de alta qualidade que se beneficiaram da otimização da estrutura da indústria por um longo tempo e pequenas e belas empresas com forte capacidade anticíclica de curto prazo. Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) . Além disso, a demanda por reparos no segundo semestre do ano é boa para a avaliação de reparos de empresas intermediárias e de gestão imobiliária, sugerindo-se prestar atenção aos serviços de shell e jardim rural.
Aviso de risco: a força e a velocidade da flexibilização das políticas são mais fracas do que o esperado; Epidemias urbanas locais arrastam repetidamente o progresso da reparação da indústria; Eventos individuais de crédito de empresas imobiliárias interferem na reparação global da avaliação do setor.
