A oferta é reduzida e a qualidade do abastecimento de terra é melhorada. Até agora, as 20 cidades que completaram o primeiro lote de abastecimento centralizado de terras em 2022 lançaram 448 parcelas residenciais, uma diminuição de 22,9% em relação ao terceiro lote em 2021; A área total prevista para construção é de 44,61 milhões de m3, um decréscimo de 32,2% face ao terceiro lote em 2021. Primeiro, porque as empresas imobiliárias têm baixo entusiasmo pela aquisição de terras, a fim de evitar um grande número de leilões não vendidos, a oferta de terras foi reduzida; Segundo, Qingdao, Xiamen, Chengdu, Jinan, Suzhou, Chongqing, Wuhan e outras cidades aumentaram o número de leilões locais centralizados de três para quatro, resultando em uma redução na escala de um único leilão. O preço médio do primeiro lote de pisos foi de 12228 yuan / metro quadrado, um aumento de 24,5% em comparação com o terceiro lote em 2021, principalmente devido ao ajuste da estrutura de fornecimento em muitas cidades e ao aumento da oferta nos locais principais. Entre eles, Hangzhou, Xangai e Chengdu têm a maior escala de fornecimento no primeiro lote, enquanto Changchun, Xiamen, Qingdao e Wuhan têm menor escala de fornecimento.
O volume de negociação diminuiu com a oferta, e a escala de negociação de Xangai e Hangzhou lideraram o caminho. Afetado pela diminuição da oferta, o volume de negócios das terras diminuiu em comparação com qualquer lote do ano passado. Em 2022, 377 parcelas residenciais foram vendidas nas primeiras 20 cidades com oferta fundiária centralizada, uma diminuição de 24% em relação ao terceiro lote do ano passado; O volume de negócios total foi de 484,1 bilhões de yuans, uma diminuição de 14,4% sobre o terceiro lote no ano passado; A área de construção planejada do volume total de transações foi de 36,63 milhões de m3, um decréscimo de 32,8% em relação ao terceiro lote do ano passado. O maior volume de negócios foi em Xangai, Hangzhou e Pequim, com 87,9 bilhões de yuans, 82,7 bilhões de yuans e 48,0 bilhões de yuans, respectivamente, representando 47,2%, 37,9% e 25,3% do volume de negócios do ano passado. O primeiro lote de empresas com o menor valor de transação foram Tianjin, Qingdao e Changchun, com transações de 3,8 bilhões de yuans, 2,9 bilhões de yuans e 300 milhões de yuans respectivamente, atingindo 4,2%, 6% e 0,6% do total do ano passado.
O calor da transação é baixo, a taxa do leilão e a taxa do prêmio aumentaram ligeiramente, e a diferenciação do calor urbano é óbvia. A taxa global de retirada do primeiro lote de abastecimento centralizado de terras em 20 cidades em 22 anos foi de 15,8%, um ligeiro aumento de 1,2pct em comparação com o terceiro lote no ano passado. Entre eles, Tianjin é o mais alto, até 82,8%, seguido por Changchun, Jinan, Fuzhou e Nanjing, mais de 30%; Sete cidades não têm nenhuma propriedade, nomeadamente Ningbo, Shenzhen, Wuxi, Changsha, Chongqing, Suzhou e Xangai. A taxa de prêmio de transação foi de 4,7%, alta de 2,1pct em relação ao terceiro lote em 2021. Entre eles, Shenzhen e Hefei têm uma taxa de prémio superior a 10%, enquanto Jinan, Tianjin, Wuxi e Changchun têm uma taxa de prémio inferior a 1%. As parcelas comercializadas ao preço base de 20 municípios representaram 59,9%, diminuição de 15,9pct em relação ao terceiro lote do ano passado; O número de transações com limite de preço representou 23,9%, um aumento de 11% em relação ao terceiro lote do ano passado. Principalmente devido às melhores parcelas lançadas em várias regiões desta vez e à maior otimização das regras de leilão de terras de muitos governos, a situação do leilão de terras melhorou.
As empresas estatais continuam a ser o principal órgão de aquisição de terras, e o investimento urbano local é forte. 20. O número de aquisições de terras por empresas privadas na cidade representou 28,6%, diminuição de 0,9pct em relação ao terceiro lote em 2021; O investimento urbano e a aquisição de terras representaram 35,5%, um aumento de 2,2pct em relação ao terceiro lote em 2021; A aquisição de terras por outras empresas estatais representou 35,9%, uma diminuição de 1,3pct em relação ao terceiro lote em 2021. Entre eles, Changchun, Hefei, Qingdao e Hangzhou são altamente ativos, com aquisição de terras representando mais de 40%; Em Chengdu, Fuzhou, Guangzhou, Ningbo, Shenzhen, Wuxi e Suzhou, o fenômeno da aquisição de terras sob confiança de investimento é óbvio, representando 50% ou mais; As empresas estatais em Pequim, Xiamen, Shenzhen e Jinan adquirem mais parcelas, representando 50% ou mais.
A oferta de terrenos residenciais em 300 cidades foi reduzida em quase metade e a escala de transação foi reduzida em 60%. De janeiro a maio, a área de oferta e construção de terrenos residenciais em 300 cidades foi de 200,98 milhões de m3, uma diminuição homóloga de 48,1% e uma diminuição de 2,7pct em relação ao valor anterior, entre eles, o declínio da oferta de terras nas cidades de primeiro escalão foi menor que o das cidades de segundo escalão e menor que o das cidades de terceiro escalão. A área acumulada de transacções foi de 131,17 milhões de m3, uma diminuição homóloga de 59,3% e uma diminuição de 2,6pct face ao valor anterior; A taxa de transferência acumulada da propriedade foi de 758,9 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 61,4% e 5,9% menor do que o valor anterior. Em maio, a taxa de prêmio de transação da homestead diminuiu e a taxa de leilão aumentou. Em maio, a taxa de prêmio de transação foi de 2,5%, abaixo de 3,1% mês em relação ao mês; A taxa de streaming foi de 19,3%, alta de 3,5pct mês a mês.
Sugestão de investimento: manter a classificação de “excesso de peso” do setor imobiliário. Este ano é um ciclo de flexibilização de políticas em larga escala, que é um mercado de nível beta. Acreditamos que a lógica principal desta ronda de ações imobiliárias inclui flexibilização de políticas e melhoria do padrão de concorrência. Empresas imobiliárias com boas qualificações de crédito, liquidez suficiente, reservas de solo suficientes e alta qualidade são as principais escolhas. Sugere- se prestar atenção a: A partilha Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Vanke Co.Ltd(000002) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) Gemdale Corporation(600383) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) the; H ações: Cidade Verde China, China Resources Land, China desenvolvimento no exterior, Longhu grupo, China Jinmao, Xuhui grupo holding, China Overseas Hongyang. Vida de Vientiane, serviço da cidade verde, propriedade de Zhonghai, propriedade poli, serviço do jardim do campo, serviço da vida de Yongsheng, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) .
Dica de risco: a velocidade de introdução e implementação da política foi menor do que o esperado, os fundamentos continuaram a diminuir, desencadeando uma reação em cadeia, e o impacto repetido da epidemia superou as expectativas.
