A margem mensal de vendas recuperou e espera-se que a recuperação continue. De janeiro a maio de 2022, as taxas cumulativas de crescimento homólogo da área de vendas e da quantidade de habitações comerciais foram de -23,6% e -31,5%, respectivamente, queda de 2,7 e 2 pontos percentuais, respectivamente, de janeiro a abril; Em maio, a taxa de crescimento homólogo da área de vendas e valor em um único mês foi de -31,8% e -37,7%, respectivamente, 7,2 e 8,9 pontos percentuais menores que a de abril; Em termos mensais, a área de vendas e a quantidade de habitações comerciais em maio registraram um crescimento mensal de 25,8% e 29,7%, respectivamente. No primeiro semestre de 2022, a taxa global de desregulamentação de abertura das principais cidades continuou a enfraquecer, sobreposta a epidemias repetidas, e o plano das empresas imobiliárias para empurrar o mercado foi adiado. No futuro, com a melhoria da situação epidêmica e a implementação de políticas locais de flexibilização, espera-se que as expectativas do mercado e as expectativas de renda dos moradores melhorem. Ao mesmo tempo, com a entrada gradual do backlog de oferta de habitação comercial no mercado, espera-se que ambos os lados da oferta e da procura levem a uma recuperação. Espera-se que a melhoria mensal das vendas em junho continue. No segundo semestre de 2022, o número base caiu rapidamente no mesmo período do ano passado, e espera-se que a taxa de crescimento mensal das vendas no segundo semestre do ano pare de cair e estabilize.
O declínio cumulativo do investimento expandiu-se, e o mercado fundiário ainda está em um nível baixo. De janeiro a maio de 2022, o investimento acumulado em desenvolvimento imobiliário foi de -4% em termos homólogos, queda de 1,3 pontos percentuais face ao de janeiro a abril; A taxa de crescimento do investimento em um único mês em maio foi de -7,8%, alta de 2,9 pontos percentuais em relação a abril. Atualmente, o declínio cumulativo da área de construção é significativamente menor do que o da aquisição de terras, o que indica que sob as duras restrições dos governos locais para garantir a entrega, a alocação de capital das empresas imobiliárias ainda dá prioridade ao elo de construção. Esperamos que a pressão descendente sobre a taxa de crescimento da construção continue a ser pequena. Actualmente, o mercado de leilões local evoluiu gradualmente do fundo do investimento urbano local no segundo semestre do ano passado para as empresas estatais líderes que assumiram a liderança na abertura de canais de financiamento. Actualmente, as empresas imobiliárias privadas estão limitadas pelo facto de os canais de financiamento não terem sido abertos, e o entusiasmo do investimento ainda é baixo devido à insuficiente pressão de cobrança e reembolso da dívida. Considerando que é difícil obter terrenos no segundo semestre para gerar vendas e retorno de caixa, e que a saída líquida de fundos tem um impacto negativo nos indicadores financeiros, esperamos que o entusiasmo das empresas imobiliárias privadas em obter terrenos no segundo semestre ainda seja difícil de ser significativamente melhorado.
O declínio de novos projetos de construção diminuiu ligeiramente, e a conclusão em junho deve iniciar a recuperação. A taxa de crescimento cumulativa das novas construções de janeiro a maio de 2022 é de -30,6%, abaixo de 4,3 pontos percentuais de janeiro a abril. Olhando para o futuro, por um lado, a atual área de aquisição de terras ainda está acelerando o declínio, e a subsequente falta de recursos fundiários continuará a arrastar para baixo a taxa de crescimento de novas construções; Por outro lado, devido à pressão da cadeia de capitais e ao fraco impulso de vendas, a disposição das empresas imobiliárias para iniciar a construção ainda é insuficiente, acreditamos que a taxa de crescimento das novas construções subsequentes ainda está sob pressão. Em termos de conclusão, o declínio de conclusão em um único mês de maio foi significativamente expandido, acreditamos que foi afetado principalmente pela epidemia, resultando em um declínio de curto prazo na intensidade da construção. Considerando que junho é o nó do relatório semestral, as empresas imobiliárias têm o poder de acelerar a liquidação da conclusão, e espera-se que a taxa de crescimento da conclusão acelere no curto prazo.
O declínio cumulativo dos fundos em vigor continuou a expandir-se. Do ponto de vista dos fundos industriais em vigor, a taxa de crescimento cumulativa de janeiro a maio de 2022 foi de -25,8%, queda de 2,2 pontos percentuais de janeiro a abril; A taxa de crescimento mensal em maio foi de -33,4%, 2,1 pontos percentuais menor que a de abril. Em maio, a flexibilização do crédito intensificou-se, e o banco central baixou o limite inferior da primeira taxa de juros hipotecária e da LPR de cinco anos. Acreditamos que a atual taxa de juro de referência e o ponto de aumento dos empréstimos à habitação entraram numa fase descendente, e espera-se que a hipoteca continue a subir no segundo semestre do ano. Em termos de financiamento de empresas imobiliárias, a taxa de crescimento cumulativa dos empréstimos chineses de janeiro a maio foi de -26%, queda de 2,4 pontos percentuais em relação a janeiro a abril. A taxa de crescimento homóloga em maio foi de -34%, queda de 6 pontos percentuais em relação a abril. Foi negativa em termos homólogos durante 14 meses consecutivos, e a tendência decrescente continuou. Actualmente, os canais de financiamento das empresas estatais e centrais foram totalmente restaurados. Ao mesmo tempo, espera-se que as políticas de financiamento das empresas imobiliárias continuem a ser amigáveis no segundo semestre do ano e que os canais de financiamento das empresas imobiliárias de alta qualidade sejam substancialmente melhorados.
Levará tempo para que os fundamentos da indústria sejam realizados, e ainda há espaço para políticas a serem implementadas. Actualmente, a flexibilização das quatro restrições na maioria das cidades de segundo escalão continua a ser dominada pela flexibilização das restrições de compra e empréstimo nas zonas periféricas e grupos específicos, o que, globalmente, é inferior ao esperado. Acreditamos que a atual intensidade da política e declínio da taxa de juros ainda têm maior espaço para relaxamento do que o final dos ciclos de 2008 e 2014. Além disso, o período de tempo desta ronda de ciclo foi prolongado e a perturbação da situação epidêmica em várias regiões foi sobreposta e a dificuldade e o tempo necessários para reparar os fundamentos da indústria serão maiores do que as duas rondas anteriores.
Desde março, várias localidades frequentemente emitiram políticas de controle frouxo, e a força e cobertura foram significativamente expandidas. No passado, o período da transmissão da política à melhoria das vendas foi de 3 a 6 meses. Combinado com a base de vendas mais baixa no segundo semestre do ano, a taxa de crescimento homóloga dos dados de vendas permitirá uma melhoria marginal. No final de maio, o governo central emitiu um pacote de políticas para estabilizar a economia, de modo a estabilizar a confiança do mercado e as expectativas de emprego e renda dos residentes. Ao mesmo tempo, intensificaram-se os esforços de flexibilização do crédito, reduziram o limite inferior da taxa de juros do primeiro empréstimo à habitação e do LPR de cinco anos, e algumas cidades reduziram a taxa de pagamento inicial dos empréstimos comerciais. A redução da pressão de pagamento e reembolso dos residentes deverá impulsionar a demanda por compra de habitação.
Continuamos a recomendar o desenvolvimento: China Vanke Co.Ltd(000002) Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) China desenvolvimento no exterior, Xuhui holding group; Categoria de gerenciamento de propriedade: China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) serviço de jardim do país, propriedade poli, serviço Xuhui Yongsheng, serviço xinchengyue.
Dicas de risco: a epidemia escalou novamente, o que impactou o final das vendas imobiliárias, o preço da casa caiu mais do que o esperado, a política de controle tem sido continuamente de alta pressão, o ambiente de financiamento melhorou menos do que o esperado e o risco de liquidez da indústria intensificou-se
