Vista central
Novas casas: o mercado imobiliário continuou a diminuir. Em maio, o volume de negócios de novas casas aumentou mês a mês, e o declínio homólogo também diminuiu. A área de transação de casas novas em 43 cidades foi de 14,357 milhões de metros quadrados, um aumento de 11,2% mês a mês, uma queda de 48,7% ano a ano, e o declínio diminuiu 6,8 pontos percentuais. Em termos de níveis de energia urbana, os sinais de aquecimento de novas transações de casas nas cidades de primeiro e segundo escalões estão começando a se mostrar, e as cidades de terceiro escalão continuam sob pressão, o que está de acordo com nossa previsão anterior. 1,As taxas de crescimento homólogas das cidades Tier 2 e Tier 3 foram de -49%, 41% e -48%, respectivamente, e as taxas de declínio das cidades Tier 1 e Tier 2 diminuíram em 13 e 11 pontos percentuais respectivamente. Acreditamos que junho será um nó importante para verificar a qualidade do mercado de cada cidade. A frequência e intensidade das políticas locais de relaxamento continuarão a aumentar, e espera-se que as cidades fracas de segundo e terceiro e quarto níveis eliminem completamente as restrições de compra e vendas e outras políticas restritivas. Com as políticas efetivas e a dissipação do impacto da epidemia, espera-se que o mercado imobiliário se recupere gradativamente, mas a diferenciação urbana é intensificada. Esperamos que as cidades de primeiro nível e as cidades fortes de segundo nível assumam a liderança na recuperação.
Habitação em segunda mão: o declínio anual diminuiu e quase 80% das cidades aumentaram mês a mês. A área de transação de casas usadas em 14 cidades foi de 4,834 milhões de metros quadrados, um decréscimo mensal de 4,4%, um decréscimo homólogo de 25,9%, e o decréscimo diminuiu 13,8 pontos percentuais. 1,As taxas de crescimento homólogas das cidades Tier 2 e Tier 3 foram de -47,6%, -12,1% e +13,2%, respectivamente. Em termos de cidades, quase 80% das cidades apresentaram aumento mensal em graus variados; No entanto, de uma perspectiva anual, mais de 70% das cidades ainda caíram. Em maio, a escala de transação de casas de segunda mão em algumas cidades que flexibilizou a hipoteca em casas de segunda mão, restringiu a compra de casas de segunda mão e população estabelecida aumentou, por exemplo, o volume de transações em Shenzhen, Nanjing, Suzhou e Dongguan aumentou mês a mês; Afetado pela epidemia, o volume de negócios em Pequim diminuiu 36% mês a mês e 52% ano a ano; Hangzhou experimentou uma diminuição ano a ano de 62%.
Embora a operação de curto prazo tenha melhorado, ainda enfrenta a pressão de conversão a longo prazo. Em 31 de maio, a área de estoque de casas novas em 14 cidades era de 104 milhões de metros quadrados, um aumento mensal de -0,7% e um aumento homólogo de +8,3%; O período de descontaminação é de 15,1 meses, com uma relação mês a mês de +10% e uma relação ano a ano de +80%. 1,A taxa de crescimento da área de inventário nas cidades do segundo e terceiro escalão foi de -1,4%, -0,7% e +1,1% mês a mês, com uma taxa de crescimento homóloga de +12,0%, +5,3% e +13,0%; O período de descontaminação foi de 12,8, 12,2 e 16,9 meses, respectivamente, com uma taxa de crescimento mensal de +12,5%, +5,3% e +14,0%, e uma taxa de crescimento homóloga de +75,2%, +55,8% e +83,7%. Especificamente, apoiado pela transação positiva, o inventário de mais da metade das cidades foi ligeiramente inferior ao da primeira metade das cidades, mas mais de 90% das cidades ainda tinham um ciclo químico mais longo. A área de inventário de Pequim, Xangai, Guangzhou, Hangzhou, Fuzhou, Putian e Baoji diminuiu mês a mês;
Exceto para algumas cidades como Xangai, Shenzhen, Hangzhou e Nanjing, o ciclo de remoção de inventário de outras cidades é ainda mais de 12 meses. Mercado fundiário: 1) a escala de transação continuou a operar em nível baixo, com um aumento homólogo de -49,9% na área de transação de 100 cidades; 2) O preço médio do piso do terreno residencial em Baicheng foi de 5296 yuan / metro quadrado, um aumento mês a mês de +15,7% e um aumento ano a ano de -9,0%; 3) Este mês, 7 cidades completaram o leilão centralizado de terras, mas o calor total não é alto. Por exemplo, a taxa de prêmio média da primeira rodada de leilão centralizado de terras em Suzhou é tão baixa quanto 3%, que em Guangzhou é apenas 1,2%, e que em Jinan e Wuxi é cerca de 1%. A segunda rodada de leilão de terras em Xiamen e Fuzhou é obviamente frio, que é bastante diferente do calor elevado do leilão de terras em Shenzhen e Hangzhou no mês passado. Afetada por isso, a taxa média de prêmio de terrenos residenciais em Baicheng caiu para 2,3%, 3,5 pontos percentuais mês a mês e 15,6 pontos percentuais ano a ano.
Empresas imobiliárias: 1) em maio, o desempenho de vendas das empresas imobiliárias continuou lento, e a taxa de conclusão das metas de vendas foi menor do que o esperado. As 100 maiores empresas imobiliárias realizaram apenas 364,2 bilhões de yuans de vendas de ações, um aumento homólogo de -59,2% (o valor anterior foi de -58,5%). Novas empresas imobiliárias na lista top 20 incluem Yuexiu imobiliário. Exceto Yuexiu imobiliário, as vendas de todas as 20 principais empresas imobiliárias em um único mês caíram ano a ano. No final de maio, a taxa média de conclusão das 20 maiores empresas imobiliárias com metas de vendas era de apenas 22,5%. 2) Desde este ano, a escala de emissão de obrigações industriais continuou a crescer negativamente ano a ano, e as empresas imobiliárias introduziram um mecanismo de proteção de crédito pela primeira vez para aumentar a confiança do mercado. Em maio, a escala de emissão de títulos de crédito, dívidas estrangeiras no exterior e ABS no setor imobiliário totalizou 61,2 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 34%, com uma taxa de juros média de emissão de 3,25%, uma diminuição homóloga de 1,44 pontos percentuais e uma diminuição mensal de 0,33 pontos percentuais. Entre as empresas imobiliárias típicas, Poly Real estate, Zhonghai real estate e Guangzhou Urban Construction Co., Ltd. emitiram a maior quantidade de títulos chineses em maio, com RMB 6,0 bilhões, RMB 6,0 bilhões e RMB 4,15 bilhões, respectivamente, e a taxa de juros média de emissão foi de 3,0%, 3,0% e 3,2%, respectivamente. Ainda é difícil para as empresas imobiliárias privadas confiar no seu próprio crédito para emitir obrigações no mercado aberto, e o montante é geralmente baixo; Desde maio, reabriram-se os canais de financiamento para a emissão de obrigações nacionais de empresas imobiliárias privadas e foi introduzido pela primeira vez o mecanismo de proteção de crédito. A fim de reduzir as preocupações dos investidores quanto à subsequente subscrição de obrigações relevantes, será adotado o modelo de “emissão de obrigações + ferramenta de proteção de crédito” pelas empresas imobiliárias selecionadas como modelo de emissão de obrigações.
Política: as políticas macro e industriais estão soltas e ainda leva algum tempo para que as políticas sejam transmitidas ao mercado. Este mês, o banco central baixou sucessivamente o limite inferior da primeira taxa de juros hipotecária em 20bp, e o LPR de cinco anos foi reduzido em 15bp para 4,45% acima do esperado. A redução unificada do limite inferior da taxa de juros do primeiro empréstimo à habitação pelo banco central tem forte significância macro, e a redução do LPR a 5 anos conduzirá a taxa de juros do empréstimo à habitação para baixo, o que terá um efeito de transmissão mais direto na redução dos custos de compra da habitação e na ativação da demanda razoável de consumo de habitação. A taxa de juro do empréstimo à habitação atingiu uma nova baixa nos últimos quatro anos. Em maio de 2022, a taxa de juro do primeiro conjunto de empréstimos à habitação convencional em 103 cidades-chave foi de 4,91%, e a taxa de juro do segundo conjunto foi de 5,32%, queda de 26 e 13 pontos base, respectivamente, em relação ao mês anterior. A nível local, implementaremos as políticas específicas da cidade em muitos lugares e otimizaremos adequadamente as políticas de regulação e controle imobiliário. De acordo com o monitoramento do índice imobiliário da China, mais de 130 políticas imobiliárias foram emitidas em todo o país em maio, principalmente relacionadas à otimização da política de restrição de compra, redução da proporção de adiantamento, aumento da quantidade de fundo providente, concessão de subsídios de compra de casas, redução do número de anos de restrição de vendas e fornecimento de apoio financeiro a empresas imobiliárias. A velocidade da liberação de políticas foi gradualmente acelerada, e o sinal de estabilização do mercado imobiliário tornou-se mais forte.
Aconselhamento em matéria de investimento
Acreditamos que a lógica atual da indústria mudou gradualmente de “se a política será relaxada” para “se a política terá efeitos práticos”. Atualmente, o setor imobiliário está no período de gargalo de um ciclo crescente. Acreditamos que com a chegada do ponto de inflexão dos fundamentos, uma nova onda de estágio ascendente começará. De acordo com os dados de alta frequência que rastreamos em maio, as vendas se recuperaram estruturalmente. Portanto, sugere-se prestar atenção ao mercado de chapas invertido no terceiro trimestre. Sugerimos prestar atenção a quatro linhas principais: 1) as principais empresas imobiliárias de empresas estatais centrais com layout nacional foram impulsionadas pela avaliação na última etapa, mas ainda vão desfrutar do espaço crescente trazido pelo beta Market: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) ; 2) Principais empresas estatais regionais e empresas privadas de alta qualidade, mas com bom fluxo de caixa e qualidade de relatórios financeiros: China Construction Development International, Yuexiu real estate, Midea real estate, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; 3) Depois que a política se torna mais clara, podemos nos concentrar no assunto da reversão flexível: Grupo de retenção Xuhui, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) jardim do país; 4) Atualmente, o setor imobiliário pós-ciclo com forte determinação de receita, concentração acelerada, mitigação recente do risco de crédito de empresas imobiliárias relacionadas e reversão elástica: Serviço do jardim do país, serviço de Xuhui Yongsheng, propriedade poli, propriedade de Zhonghai e serviço xinchengyue.
Aviso de risco
A regulamentação imobiliária continuou a melhorar; As vendas caíram mais do que o esperado; Os financiamentos continuaram a aumentar.
