Vista central
Revisão do primeiro semestre: a indústria como um todo continuou a ser fraca. Embora a política se tenha tornado mais quente e o lado da procura tenha continuado a relaxar, a indústria global continuou a ser fraca no primeiro semestre do ano. No lado das vendas, devido ao impacto da epidemia e à falta de confiança dos consumidores, a prosperidade global é baixa. No entanto, à medida que o impacto da epidemia enfraquece e as políticas do lado da procura entram gradualmente em vigor, a deterioração dos dados em maio desacelera, o que pode ser um sinal de que a prosperidade global das vendas melhorará no futuro. O mercado imobiliário também apresentou uma desaceleração. A área de transação de terrenos de 300 cidades diminuiu 60%, e a taxa de prêmio permaneceu baixa. Levará algum tempo para a recuperação global. O clima de algumas cidades centrais recuperou. Houve feedback positivo, como a proporção de transações premium e parcelas de transação de preço superior aumentou, a taxa de retirada de leilões diminuiu, o preço unitário aumentou e a taxa de prêmio aumentou. No primeiro semestre do ano, os fundamentos da indústria foram fracos, os principais indicadores continuaram a diminuir e o declínio nos investimentos, novas construções e dados de conclusão ainda estava em expansão.
Perspectivas para o segundo semestre: continuam a ser soltas e espera-se recuperação. Atualmente, o estoque e o ciclo de estocagem da indústria estão em níveis históricos baixos, e o pico de reembolso da dívida no primeiro semestre do ano passou. A pressão sobre as empresas imobiliárias foi aliviada. Com a adição de fatores como a dissipação do impacto da epidemia, o aparecimento de efeitos políticos no lado da demanda, a introdução de políticas de estímulo mais vigorosas e o baixo efeito base, espera-se que o lado das vendas estabilize e recupere em certa medida no segundo semestre do ano, e as empresas imobiliárias líderes de alta qualidade estarão mais dispostas e capazes de buscar oportunidades para complementar as reservas de solo, Impulsione a estabilização e reparação de dados da indústria a partir da fonte. Estima-se que as vendas anuais de todo o ano sejam de -15%, o investimento anual será de -5%, a construção nova anual será de -10% e a conclusão anual será de -5%.
Resumindo: começou com a mudança de política e ficou preso em diferenças fundamentais. Retomamos a tendência dos setores node: 1) após o “evento Evergrande”, o mercado ficou mais preocupado com a exposição ao risco das empresas imobiliárias, e a contínua alta prosperidade da indústria também tornou a política mais rigorosa. Além disso, a expansão excessiva da indústria na fase inicial levou à deterioração da demonstração de lucros, e o setor perdeu 17pct para o mercado; 2) Desde agosto de 21, a declaração de política começou a mudar. Qingdao, Shenzhen e outros lugares tomaram a liderança em estender o segundo lote de fornecimento centralizado de terra e rever e relaxar as regras para leilão de terras; Desde setembro, as autoridades reguladoras têm feito uma voz intensa para que o setor imobiliário mantenha o desenvolvimento saudável do mercado imobiliário, e o tom de política foi suavizado; Em 2022, depois que a Heze lançou a “primeira tentativa” de relaxar as restrições de compra, várias localidades frequentemente emitiram políticas de relaxamento do mercado imobiliário, durante as quais o setor superou o índice Shanghai e Shenzhen 300 em 39pct; 3) Após 22 de abril, os dados deprimidos da indústria fizeram com que mais pessoas pensassem que “relaxamento é inútil”. A compreensão do mercado sobre imóveis mudou da etapa de “consenso de relaxamento” para a etapa de “diferenças fundamentais”, e o setor perdeu 19pct para o índice CSI 300.
Perspectivas de longo prazo: foco na mudança do modelo de negócios. A dissimilação do rápido volume de negócios levou à exposição de riscos industriais desde a raiz. Com o uso livre dos três núcleos de rápido volume de negócios, financiamento extravagante e fundos de pré-venda não mais estabelecidos, o modo de rápido volume de negócios se retirará do estágio histórico, e a “era lenta” virá. Acreditamos que a mudança do modelo de negócio na “era lenta” pode ser mais importante do que a mudança da quota de mercado de curto prazo: 1) na “era lenta”, as empresas imobiliárias têm a capacidade de garantir que a ova não decline através do ajuste. 2) O mercado imobiliário retorna à racionalidade, a certeza da margem de lucro potencial é melhorada e as empresas imobiliárias de alta qualidade que aderem à sua própria disciplina de investimento ou hábitos comerciais inaugurarão uma “era de ouro”.
Estratégia de investimento: ver a convergência das diferenças no futuro próximo e a melhoria do modelo no futuro distante. Ao longo do futuro, a melhoria fundamental se tornará o poder de mercado mais central após a política. Espera-se que a demanda retardada pela epidemia se reflita nas vendas dentro de um a dois trimestres, e as diferenças fundamentais acabarão por convergir. A faixa descendente da indústria neste ciclo, o grau de pessimismo esperado e a dificuldade da indústria e das empresas são sem precedentes. Portanto, não há necessidade de se preocupar com o excesso de correção do estímulo político, e pode haver mais políticas de estímulo no futuro. “Pontos de compra de ouro” trazidos por diferenças nos fundamentos de layout de curto prazo e nova vida trazida pela melhoria do modelo de indústria de layout de longo prazo. Em termos de desenvolvimento, as empresas imobiliárias com volume de negócios lento, vontade e capacidade de aumentar a alavancagem são preferidas.Sugere-se prestar atenção ao Vanke A, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) Gemdale Corporation(600383) longhu grupo, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) green City China; Para serviços imobiliários, recomendamos China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) shell W.
Dica de risco: os fundamentos da indústria caíram mais do que o esperado, enquanto a força da política foi menor do que o esperado.
