Vista central
O Bureau of Statistics divulgou o funcionamento do mercado imobiliário em maio de 2022. A área de vendas, quantidade de vendas, quantidade de investimento e área de construção nova do imóvel foram 109,7 milhões de metros quadrados / 105,8 bilhões de yuans / 129,8 bilhões de yuans / 118,89 milhões de metros quadrados respectivamente, com uma taxa de crescimento anual de -31,8%/-37,7%/-7,8%/-33,4% e um valor anterior de -39,0%/-46,6%/-10,1%/-44,2%.
A margem do preço de venda recuperou ligeiramente e os fundamentos continuam a descer. Em maio, o preço médio de venda foi de 9615 yuan / metro quadrado, uma diminuição homóloga de 8,7% e um aumento mensal de 3,1%. A margem de vendas aumentou ligeiramente. A principal razão é que a situação epidêmica diminuiu e as anteriores políticas de flexibilização intensiva tiveram algum efeito, mas o efeito fundamental da reparação não é óbvio, o que prova que o lado atual da demanda ainda é fraco e os compradores ainda estão em clima de espera para ver. No futuro próximo, a política tem de esperar e ver. Se os fundamentos continuarem a diminuir, espera-se que o relaxamento subsequente aumente. Acreditamos que, à medida que a situação epidêmica em cidades-chave gradualmente diminui, espera-se que os fundamentos imobiliários inicialmente diminuam no final do segundo trimestre, e gradualmente entrem no canal ascendente com a intensificação da flexibilização das políticas e recuperação econômica no segundo semestre do ano.
O declínio de novos projetos de construção diminuiu ligeiramente, e o investimento continuou a crescer negativamente. Em maio, a relação área de construção nova / área de vendas foi de 1,08, comparado com o valor anterior de 1,14, e a potência para construção nova ainda é insuficiente. Acreditamos que as principais razões são as seguintes: o núcleo são vendas fracas, e as empresas não têm o poder de reabastecer o estoque; Em segundo lugar, a área de transferência de terras diminuiu de 2020 a 2021, e a área cumulativa de transferência de terras diminuiu 45,7% de janeiro a maio de 2022. Sob a pressão de garantir a entrega, a conclusão tem um certo efeito de expulsão na construção nova. Em maio, o investimento no desenvolvimento imobiliário caiu 7,8% em relação ao ano anterior. Acreditamos que o apoio ao investimento imobiliário ainda é fraco, e o declínio contínuo do investimento também tem um efeito catalisador na flexibilização das políticas.
A melhoria do capital das empresas imobiliárias é limitada, e a cobrança de vendas ainda é o principal obstáculo. Do ponto de vista do capital, o capital realizado pelas empresas imobiliárias em maio foi de 1188,2 bilhões, com uma taxa de crescimento homóloga de -33,4% e o valor anterior de -35,5%, e o capital global não foi significativamente melhorado. Por item, o financiamento de empréstimos da China atingiu 120,8 bilhões de yuans, com uma taxa de crescimento anual de -34,0% e o valor anterior de -28,0%. No lado da demanda, depósitos e receitas antecipadas foram 378,4 bilhões de yuans, um crescimento homólogo de -48,7%, o valor anterior foi de -40,8%, e empréstimos hipotecários pessoais foram 174,8 bilhões de yuans, um crescimento homólogo de -40,8%, o valor anterior foi de -37,3%. Sob a ampla orientação de crédito, ainda leva tempo para que as instituições financeiras implementem substancialmente o apoio financeiro às empresas imobiliárias privadas. Atualmente, o arrasto sobre o capital das empresas imobiliárias é principalmente a cobrança de vendas, e a demanda insuficiente tornou-se o fator central que afeta o capital das empresas.
A concentração da indústria ainda está em declínio, e as vendas das 100 maiores empresas imobiliárias são mais fracas do que a média da indústria. De janeiro a maio de 2022, as taxas de crescimento homólogo do valor de vendas das empresas imobiliárias TOP10, top10-20, top20-50 e top 50-100 foram de -48,0%, -55,6%, -57,0% e -52,6%, respectivamente. De janeiro a maio, a concentração de vendas de TOP10 diminuiu para 22,2%.
Mantemos a previsão dos indicadores da indústria no relatório estratégico intercalar. A área de vendas de materiais diminuiu 19,3% em termos homólogos, o volume de vendas diminuiu 27,2%, a área de construção nova diminuiu 29,4% em termos homólogos e o investimento concluído diminuiu 10,1%.
Proposta de investimento e objecto de investimento
Este mês, o declínio nos principais indicadores estatísticos do setor imobiliário diminuiu ligeiramente, mas a melhoria foi limitada, e os fundamentos do setor ainda estavam em processo de afundamento. Do ponto de vista do capital, o ambiente de financiamento das empresas ainda é apertado e, mais importante, o pré-pagamento e a hipoteca continuam a diminuir, o que mostra que o cerne da recuperação atual da indústria é a fraqueza do lado da demanda. Anteriormente, a política mostrava um equilíbrio entre oferta e demanda, mas a partir dos resultados, não era suficiente para reverter a confiança do consumidor, nem para restaurar o nível de crédito das empresas imobiliárias privadas. Portanto, a pressão enfraquecida de ambos os lados da oferta e da demanda ainda existe. Recentemente, a força política abrandou ligeiramente ou entrou em um período de espera para ver. Sob esta condição, acreditamos que a queda das vendas continuará e espera-se inicialmente para baixo no meio do ano. Com isso, a política de maior flexibilização deve ser lançada no segundo semestre do ano. A recuperação do mercado não será alcançada de um dia para o outro. As empresas imobiliárias de baixa classificação continuam em um estado de sangramento contínuo. Nesta fase, ainda não é uma boa estratégia encontrar empresas imobiliárias marginais. Continuamos a recomendar a combinação de empresas estatais e empresas privadas de alto crédito, e sugerimos que as metas flexíveis sejam estabelecidas gradualmente à medida que o mercado se recupera. We are optimistic about the first-line leaders with stable performance, and recommend Poly Real Estate ( Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , buy) and China Vanke Co.Ltd(000002) China Vanke Co.Ltd(000002) ( China Vanke Co.Ltd(000002) , buy); Como líder de segunda camada com desempenho flexível, recomendamos Gemdale Corporation(600383) Gemdale Corporation(600383) (comprar), grupo Longhu (00960, comprar), grupo Xuhui holding (00884, comprar). Ao mesmo tempo, estamos otimistas sobre as indústrias de gestão de propriedades e gestão de negócios que estão crescendo rapidamente e se beneficiam da recuperação de imóveis.Recomendamos Country Garden Services (06098, comprar), poli propriedade (06049, comprar), China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) (aumentar), New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) New Dazheng Property Group Co.Ltd(002968) , comprar), serviços rongchuang (01516, comprar) e Xingsheng Commerce (06668, comprar).
Aviso de risco
As vendas foram significativamente inferiores ao esperado. O regulamento político é mais forte do que o esperado. O ambiente de financiamento é incerto.
