Política: o relaxamento da política imobiliária esta semana focado principalmente no nível local: 1) Chongqing e Ezhou emitiram políticas de combinação de oferta e demanda para otimizar empréstimos de fundos providentes, supervisão de fundos pré-venda e transferência de terras; 2) Nanjing relaxa a política de restrição de compra novamente, e a população residente não registrada pode emitir um certificado de compra de casa após fornecer um certificado de segurança social de 6 meses; 3) Wenzhou, Hefei, Hangzhou e outras cidades otimizaram a restrição de empréstimo e políticas de empréstimo de fundos providentes para promover a redução dos custos de compra de casas.
Fundamentos: nesta semana, a área de transação de casas novas em 30 cidades em todo o país foi de +77% mês a mês, e a taxa de crescimento mensal mudou de negativa para positiva, com a taxa de crescimento expandindo 95 pontos percentuais em relação à semana passada; Ano a ano +20%, a taxa de crescimento ano a ano alcançou o primeiro crescimento positivo este ano (exceto o valor extremo em fevereiro), entre os quais Guangzhou, Pequim, Suzhou, Foshan e Qingdao tiveram um bom desempenho ano a ano. A partir da situação de cada cidade de nível, a taxa de crescimento anual das cidades de nível um e de nível dois tornou-se positiva. Entre as 21 cidades-chave que flexibilizaram a política de quatro limites, o volume médio semanal de comércio de habitação comercial em 15 cidades após a flexibilização da política excedeu o nível anterior à flexibilização da política. Além disso, o volume médio de negociação de 15 cidades nas últimas quatro semanas melhorou mês após mês, dos quais Shenyang foi +186,8%, Suzhou foi +94,4%, Zhongshan foi +82,6%, Zhengzhou foi +81,5% e Wuxi foi +80,2% mês após mês, todos os quais foram as cidades que emitiram políticas de relaxamento antes de maio. As casas usadas também apresentaram tendência semelhante. A área de transação de casas usadas em 18 cidades em todo o país foi de +40,6% mês a mês e +12% ano a ano. A taxa de crescimento homólogo foi ampliada em 46 pontos percentuais. Houve também o primeiro crescimento homólogo positivo neste ano (excluindo o valor extremo em fevereiro). O mercado imobiliário continuou a tendência fria, e apenas as transações cumulativas nas cidades de primeiro nível melhoraram ano a ano.
Mercado de placas: nesta semana, o setor imobiliário SW caiu 0,31%, o setor imobiliário teve um desempenho inferior em 1,96pct, a indústria de construção imobiliária Hang Seng caiu 4,67%, o desempenho inferior do mercado em 1,32pct e as placas A-share e H-share ficaram mais baixas. No setor de gestão imobiliária, os serviços imobiliários e gestão Hang Seng tiveram um desempenho inferior ao mercado em 2,52 pct.
O ponto de vista desta semana: esta semana, houve um sinal positivo evidente nos fundamentos do mercado. A área de transação dos mercados imobiliários novos e usados apresentaram crescimento positivo ano a ano pela primeira vez desde este ano. Acreditamos que isso se deve principalmente às seguintes razões: 1) o efeito do relaxamento da política está surgindo gradualmente, e as cidades com óbvia melhoria mensal nas transações nas últimas quatro semanas são as cidades que emitiram a política de “quatro restrições” anteriormente; 2) Em junho, foi o pico tradicional para as empresas imobiliárias empurrarem o mercado, e o aumento da oferta proporcionou garantia para a liberação da demanda; 3) Beneficiando do alívio da epidemia e da superposição de 618 semanas de promoção, a demanda anteriormente sobrecarregada foi liberada centralmente. Acreditamos que os dados de reparação de vendas para todo o mês de junho permanecem a ser observados, e a sustentabilidade das vendas de reparação depende da comparação mensal de junho a maio, bem como da comparação histórica do mesmo período. Das regras de desempenho do mercado dos anos anteriores, junho é a alta temporada para vendas de imóveis, e o mercado entrará na baixa temporada em julho. Além disso, o horário de pico do vencimento da dívida externa interna das empresas imobiliárias é de junho a julho, e o efeito de feedback negativo do vencimento da dívida sobre a demanda permanece por ser observado. Após julho, a pressão de reembolso da dívida das empresas imobiliárias abrandou, e o mercado começou a entrar na fase descendente no mesmo período de 2021. Sob o efeito base baixo, o declínio homólogo das vendas após julho de 2022 se tornará um evento probabilístico. Acreditamos que, após julho, os fatores negativos que precisam ser reparados gradualmente se dissiparam e a demanda do mercado será reparada com mais firmeza. Espera-se que o reparo dos fundamentos da indústria conduza o reparo atrasado do investimento das empresas imobiliárias. Acreditamos firmemente que os líderes de alta qualidade se beneficiarão da otimização da estrutura da indústria por um longo tempo e da capacidade anticíclica de curto prazo das pequenas e médias empresas. Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) . Além disso, o reparo da demanda beneficiará a reparação de avaliação de empresas intermediárias e de gestão de propriedades.Sugere-se prestar atenção a shell, serviços de jardim rural, serviços Xuhui Yongsheng, etc.
Aviso de risco: a força e a velocidade da flexibilização das políticas são mais fracas do que o esperado; A pressão macrofundamental afeta a expectativa de renda dos residentes; Eventos individuais de crédito de empresas imobiliárias podem interferir na reparação global da avaliação do setor.
