A escala da primeira rodada de fornecimento centralizado de terras diminuiu significativamente [resumo] e o mercado de terras em várias cidades estava quente. O primeiro lote de 22 cidades lançou 469 terrenos residenciais, com uma área de construção de 21,35 milhões de metros quadrados, queda de 58,5% em relação ao primeiro lote do ano passado. Houve 397 transações de fornecimento centralizado de terra em 22 cidades, com uma taxa total de transferência de transação de 496,9 bilhões de yuans, uma diminuição de 60% em comparação com a primeira rodada do ano passado, e a taxa total de transação foi de 84,65%. Havia 72 lotes de terra sujeitos a leilão e retirada, e a proporção de lotes sujeitos a leilão foi significativamente menor do que a da terceira rodada de fornecimento centralizado de terra no ano passado. Do ponto de vista da taxa de prémio, a primeira ronda de leilão de terrenos atingiu o topo, com uma taxa de prémio total de cerca de 4%. As empresas de aquisição de terras ainda são dominadas por empresas estatais centrais e plataformas locais, e as plataformas locais em algumas cidades arrastaram-se significativamente para baixo. No geral, entre o primeiro lote de fotos do solo, apenas Shenzhen, Hangzhou, Hefei e Xiamen são quentes, enquanto Shenyang, Changchun, Jinan, Tianjin e outras cidades são obviamente frias, e ainda há muitas fotos fluindo. Em 23 de junho, Suzhou e Hefei lançaram a segunda rodada de transferência centralizada em 2022.
Em junho, a área de vendas acumulada de 32 cidades-chave (a partir do dia 24) foi de -16% ano a ano e +63% mês a mês. Entre eles, as cidades de primeiro nível foram -28% ano a ano e +153% mês a mês; O segundo nível foi de -5% ano a ano e +69% mês a mês; O terceiro e quarto escalões foram -35% ano a ano e +18% mês a mês. De acordo com o monitoramento do CRIC, o volume cumulativo de negociação de 80 cidades-chave atingiu 14,16 milhões de metros quadrados nos primeiros 20 dias de junho, um aumento de 18% mês a mês, uma queda de 41% em relação ao mesmo período de junho de 2022. A razão para a recuperação é que, por um lado, o estímulo político começou a aparecer e, por outro, também foi impulsionado pelas atividades de promoção durante as férias e pela concentração de vendas quentes de projetos de alta qualidade em algumas cidades. Existem diferenças entre dados de 32 cidades e dados CRIC, principalmente porque alguns dados de cidades contêm fatores não mercadológicos, como arquivamento centralizado de projetos contratados precocemente, especialmente em Qingdao, Guangzhou, Suzhou e Jiangsu Lianyungang Port Co.Ltd(601008) . Actualmente, não se verifica qualquer alteração substancial no mercado, mas o sinal de estabilização tem sido relativamente claro.
Desde junho, a flexibilização das políticas em muitos lugares continuou a aumentar. 1) As taxas de juro hipotecárias caíram. Em junho, a taxa de juros do primeiro conjunto de empréstimos habitacionais convencionais em 103 cidades-chave monitoradas pelo Instituto de Pesquisa shell foi de 4,42%, e a taxa de juros do segundo conjunto foi de 5,09%, abaixo de 49 e 23 pontos base respectivamente em relação ao mês anterior. 2) O limite de empréstimo, taxa de adiantamento, restrição de compra, compra de casa e subsídios para talentos foram flexibilizados. Huai’an, Qiandongnan e outras cidades aumentaram o limite do empréstimo; O pagamento inicial para a primeira suíte em Chengdu, Quanzhou, Langfang e outras cidades é tão baixo quanto 20%; Wuhan flexibilizou a restrição de compra. Se os residentes registrados da cidade tiverem duas casas na área restrita, eles podem comprar uma nova casa. Para famílias não registradas residência, o número de anos para pagar seguro social ou imposto de renda pessoal será reduzido; Huai’an, Baoji, Xianyang e outros lugares têm direcionado subsídios para compra de casas e talentos.
Desde 2022, 19 cidades implementaram moradia e reassentamento de ingressos. Atualmente, o efeito político não é o esperado. Desde 2022, 19 cidades, incluindo Zhengzhou, Fenghua em Ningbo e Lishui em Nanjing implementaram sucessivamente a política de reassentamento de bilhetes de habitação. O reassentamento de bilhetes de habitação pode bloquear os fundos de compensação monetária no campo da habitação com antecedência. Por um lado, é propício ao reassentamento adequado dos grupos não reassentados, por outro lado, é propício para aumentar a confiança do mercado e acelerar o reassentamento. No entanto, o bilhete de habitação resolve o problema financeiro fundamental do reassentamento. Atualmente, o efeito da política de resgate do mercado não está à altura das expectativas. Por exemplo, alguns projetos no distrito de Lishui, Nanjing ainda estão livres de assinatura. As principais razões são as seguintes: 1) a confiança do mercado continua a ser insuficiente na fase descendente da indústria; 2) Número limitado de bilhetes de quarto emitidos devido à pressão financeira local; 3) As preocupações com a liquidação de fundos de bilhetes de habitação levaram ao baixo entusiasmo de participação das empresas imobiliárias.
Sugestões de investimento: acreditamos que devemos prestar atenção a quatro linhas de investimento principais no momento: 1) empresas de desenvolvimento: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China recursos terra, grupo Longhu, China Vanke Co.Ltd(000002) xuhui holdings, China Construction Development International Holdings, etc; 2) Empresas de gestão da propriedade: Serviço do jardim do país, China Recursos Vientiane vida, Xuhui Yongsheng serviço, etc; 3) Rastrear empresas de transformação: Tianjin Guangyu Development Co.Ltd(000537) Lushang Health Industry Development Co.Ltd(600223) ; 4) Empresas de corretagem imobiliária: conchas, etc.
Aviso de risco: a recuperação das vendas não é como esperado; A flexibilização das políticas é inferior ao esperado; Risco de liquidez da indústria.
