O primeiro lote de REITs está sob grande pressão para levantar a proibição, e o mercado está preocupado com o desempenho do mercado secundário de REITs.
Em nosso relatório aprofundado anterior “REITs e PPP: ritmos semelhantes, resultados diferentes” (18 de fevereiro de 2022), propusemos que o desempenho do mercado secundário dos REITs afetará diretamente a emissão de projetos de REITs subsequentes e, em última análise, afetará a escala dos REITs para revitalizar ativos existentes e aliviar a dívida local. O levantamento do primeiro lote de REITs é um “grande teste”, que testa a atração real dos REITs como instrumento financeiro para os investidores: 1) o levantamento do primeiro lote de REITs é grande, representando cerca de 32% do valor de mercado de 9 REITs; Após o levantamento da proibição, a quota de circulação será duplicada; O excelente desempenho de mercado dos REITs na fase inicial está relacionado com o seu pequeno valor de mercado circulante? 2) Os investidores institucionais que levantaram a proibição nesta rodada tinham inicialmente baixas expectativas para o retorno do investimento do projeto, na realidade, a taxa média global de retorno dos nove REITs no ano passado foi de 27%; Sob tal cenário de rendimento, também vale a pena observar se os investidores institucionais irão lucrar.
No nível da transação, “o volume aumenta e o preço estabiliza” e “o grande teste” oferece um relatório perfeito.
Do ponto de vista do preço, a subida e descida média semanal dos primeiros 9 REITs listados foi de +0,76% (na primeira semana após o levantamento da proibição). Do ponto de vista do volume de negociação, exceto que o volume de negociação semanal de Huaan Zhangjiang Everbright REIT e Fuguo Water REIT, os outros sete REITs, em média, aumentaram apenas 3,97% esta semana. Na primeira semana de levantamento da proibição, os REITs mostraram uma tendência de “aumento do volume e estabilização do preço”, e o desempenho do mercado secundário efetivamente dissipou as preocupações acima mencionadas do mercado; E reconfirmaram que a “escassez de ativos” é a principal razão pela qual o desempenho secundário dos REITs excedeu as expectativas. O primeiro lote de fundos a ser levantado são principalmente seguros, fundos de gestão financeira bancária e capital industrial. Embora os REITs tenham contribuído com um rendimento mais elevado no ano passado, agora é falta de ativos substituíveis de alta qualidade, por isso opta por continuar a detê-los.
Revise e compare as opiniões no início do ano: a força da política excedeu as expectativas, mas o ritmo de lançamento do projeto foi menor do que o esperado.
1) o apoio político superou as expectativas: desde a emissão do Documento nº 40 em 2020, as políticas relacionadas com REITs mais elevadas têm sido documentos de nível ministerial; Em 25 de maio de 2022, a Secretaria do Conselho de Estado emitiu pareceres sobre revigorar ainda mais os ativos existentes e ampliar o investimento efetivo, apontando a necessidade de promover o desenvolvimento saudável de REITs públicos para infraestrutura. Esta é a primeira vez que a importância dos REITs é confirmada por escrito a nível nacional; Recentemente, vários ministérios e comissões relevantes (não apenas a Comissão Nacional de Desenvolvimento e Reforma e a Comissão Reguladora de Valores Mobiliários da China) emitiram sucessivamente políticas de apoio aos REITs.
2) o ritmo de lançamento do projeto é menor do que o esperado: a partir de 25 de junho de 2022, apenas 3 REITs foram emitidos ou serão emitidos este ano, principalmente devido ao forte atributo não padronizado de cada projeto REIT, e a carga de trabalho de cada link desde o design do produto, aplicação do projeto até revisão regulatória é relativamente grande; Como resultado, o ritmo de lançamento do projeto final é lento.
Reiterar a importância dos REITs para o investimento em infraestrutura e julgar que a emissão e listagem subsequentes de REITs serão aceleradas.
Durante a recessão económica, os REITs constituem uma importante ferramenta de expansão do crédito. Em termos de investimento em infra-estruturas, o balanço dos detentores de activos relevantes será melhorado através da revitalização dos activos accionistas e da recuperação dos fundos depositados na fase inicial; Em segundo lugar, encurtando o período de recuperação de capital e melhorando a taxa de retorno do investimento (taxa interna de retorno do projeto + valorização do capital), a vontade de investimento das partes relevantes é melhorada; Em terceiro lugar, aliviando as preocupações dos investidores sobre o rácio da dívida a médio e longo prazo, orientar as expectativas de investimento e aumentar a sua confiança no investimento nesta fase.
A emissão de REITs certamente acelerará: principalmente devido ao forte apoio político, todas as localidades e empresas participam ativamente na emissão de REITs; Todas as partes envolvidas e as autoridades reguladoras aumentaram a sua experiência no tratamento desses projectos não normalizados; O levantamento posterior do projeto também encurtará o processo de emissão.
Sugestão de investimento: após o levantamento da proibição, confirma-se ainda que o prémio de avaliação dos activos operacionais dos REITs existirá durante muito tempo; Eventualmente afetará o sistema de avaliação e fixação de preços de ações para esses ativos. Recomenda-se prestar atenção às empresas com ativos operacionais elevados ou listadas na plataforma REITs, tais como: China Communications Construction Company Limited(601800) 314 .
Análise de risco: a aplicação do projeto REITs é menor do que o esperado, o preço do mercado secundário flutua acentuadamente e a política é menor do que o esperado.
