Desempenho do mercado:
Índice Composto de Xangai +0,99% esta semana, fechando em 334975; Índice Gem +6,29% esta semana, fechando em 282444 pontos; CSI 300 +1,99% esta semana, fechando em 439477 pontos. O setor imobiliário +1,86%, ocupando o 17º lugar entre 31 indústrias.
Transação de casa nova: a área de transação foi de -6,2% ano a ano e +1,2% mês a mês
Nesta semana (17-23 de junho), a área de transação de casas em primeira mão em 32 cidades que focamos no rastreamento totalizou cerca de 4,354 milhões de metros quadrados, um ano a ano -6,2% e um mês a mês +1,2%. Entre eles, a área total de transação de casas em primeira mão no primeiro escalão (4 cidades) foi de 809000 m3, um ano a ano -30,1% e um mês a mês -20,8%; A área total de transação de casas em primeira mão no segundo escalão (14 cidades) foi de 2,949 milhões de m3, um aumento homólogo de +21,2% e um aumento mensal de +16,6%; O volume total de transações de casas em primeira mão no terceiro escalão (14 cidades) foi de 595000 m3, um ano a ano -43,5% e um mês a mês -20,8%.
Transação imobiliária em segunda mão: a área de transação foi de -32,2% ano a ano e -6,4% mês a mês
Nesta semana (17-23 de junho), a área de transação de casas usadas em 16 cidades que focamos no rastreamento totalizou cerca de 1,1 milhão de metros quadrados, um ano a ano -32,2% e um mês a mês -6,4%. Entre eles, a área total de transação de casas de segunda mão no primeiro escalão (2 cidades) foi de 310000 metros quadrados, um aumento homólogo de -35,1% e um aumento mensal de +7,8%; A área total de transação de casas usadas no segundo escalão (8 cidades) foi de 500000 m3, um ano a ano -34,5% e um mês a mês -20,6%; A área total de transação de casas usadas no terceiro escalão (6 cidades) foi de 290000 metros quadrados, um aumento de -23,8% ano a ano e +12,2% mês a mês.
Inventário de casas novas: a área de inventário foi de -0,28% mês a mês, e o ciclo de desconcentração foi de dezembro a maio
A partir de 23 de junho de 2022, esta semana, a área de estoque de novas casas em 16 cidades que nos concentramos no rastreamento totalizou cerca de 91,84 milhões de m3, um aumento mensal de -0,28%, e o ciclo global de descontaminação (por área) foi de cerca de 5 de dezembro. Entre elas, o inventário de casas novas no primeiro escalão (4 cidades) totalizou 31,67 milhões de metros quadrados, um aumento mensal de -0,22%, e o ciclo de desconcentração foi de 10,7 meses; O inventário de novas casas no segundo escalão (6 cidades) foi de 33,29 milhões de metros quadrados, um aumento mensal de -0,36%, e o ciclo de desconcentração foi de setembro; O inventário de moradias novas no terceiro escalão (6 cidades) foi de 26,88 milhões de metros quadrados, um aumento mensal de -0,25%, e o ciclo de desconcentração foi de 27,2 meses.
Mercado de terra: a área de transação de terra de Baicheng é de 16,65 milhões de metros quadrados, o preço total de transação de terra é de 15,2 bilhões de yuans e a taxa de prêmio de terra é de 2,10%
Na semana passada (6.13-6.19), o número de oferta de terra em Baicheng foi de 475, e a área de construção correspondente de oferta de terra era de cerca de 37,79 milhões de m3; O número de transações de terra em Baicheng foi 319, e a área de construção de terra correspondente era de cerca de 16,65 milhões de metros quadrados. O preço total de transação de terra foi de cerca de 15,2 bilhões de yuans, e a taxa de prêmio de terra de Baicheng foi de 2,10%. Entre eles, a área de transação e construção de terrenos nas cidades de primeiro, segundo e terceiro escalões foi de 370000 metros quadrados, 8,24 milhões de metros quadrados e 8,04 milhões de metros quadrados respectivamente, que foram de -94%, +56% e -55% respectivamente ano a ano, e as taxas de prêmio fundiário correspondentes foram de +0,26%, +5,31% e +2,60%, respectivamente.
Aconselhamento em matéria de investimento:
Desde junho, o término das vendas imobiliárias geralmente mostrou as características de recuperação diferenciada no primeiro e segundo escalão e fraca no terceiro escalão. 1) Para as cidades de primeiro e segundo escalão, a flexibilização das políticas e a redução das taxas de juros dos empréstimos à habitação fizeram uma rápida recuperação. Do ponto de vista do mercado de habitação em segunda mão, o volume de negócios médio diário de habitação em segunda mão na cidade shell 50 no primeiro semestre de junho foi 20% superior ao de maio. Do ponto de vista do mercado imobiliário em primeira mão, a atividade de transação de habitação em segunda mão em Xangai no primeiro nível e Hangzhou, Suzhou e Qingdao no segundo nível aumentou significativamente. Especialmente em Qingdao, os dados semanais de alta frequência ainda mantiveram um crescimento anual de alta velocidade (+154,1%) e na semana passada foi de +186,0% ano a ano. A razão é que a prevenção e controle de epidemias é boa e a política de restrição de compras nos subúrbios de Qingdao foi cancelada no início de junho. 2) Para as cidades do terceiro e quarto escalões, os dados semanais de junho não foram significativamente reparados como as 30 grandes e médias cidades. Mostra que, para cidades com fundamentos gerais, o ponto de dor não está em não liberar políticas suficientes, mas na saída da população, no descoberto da demanda, expectativas pessimistas e outros motivos, sendo necessário observar continuamente a sustentabilidade dessa onda de recuperação.
Quanto ao julgamento de mercado de acompanhamento, acreditamos que com a melhoria das vendas, a recuperação de conclusão é a tendência geral. As razões são as seguintes: 1) sob o sistema de supervisão de fundos de pré-venda, uma vez que o fim de vendas das empresas imobiliárias é aquecido e a taxa de normalização é aumentada, será dada prioridade a acelerar a recuperação de conclusão para encurtar o ciclo de construção; 2) O resgate de empreendimentos imobiliários entrou em uma nova etapa: a entrada contínua de ativos estatais não só traz capital, mas também traz canais de vendas e financiamento para aumentar o crédito, revitalizar ativos e promover a retoma do trabalho e da produção. O ritmo acelerado de recuperação de conclusão fornecerá garantia para a liquidação de desempenho dos desenvolvedores, entre os quais os desenvolvedores com sólida experiência de ativos estatais e empresas privadas líderes com fins de financiamento significativamente melhorados se beneficiarão.
Seguindo as “três linhas vermelhas”, as políticas de “gestão de concentração de empréstimos imobiliários”, “duas concentrações de oferta de terras” e “reforma piloto do imposto imobiliário” foram introduzidas para restringir tanto a oferta como a procura. A direção do vento de regulação e controle não mudou, e “estabilidade em primeiro lugar” ainda é o tom principal, e o espaço para expansão da política é estreito. A atual avaliação e posição do setor têm se mantido em mínimos históricos. No futuro, o efeito de base baixa diminuiu, os fundamentos estavam sob pressão descendente no início de 2022 e as restrições em ambos os extremos da oferta e demanda da indústria aumentaram a desarmonia entre aquisição de terras, vendas e redução de alavancagem. Sugere-se prestar atenção a: (1) tipo de desenvolvimento estável: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) China Vanke Co.Ltd(000002) Gemdale Corporation(600383) ; (2) Tipo de benefício de crescimento: Xiamen C&D Inc(600153) Seazen Holdings Co.Ltd(601155) Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; (3) Objetos de qualidade da gestão da propriedade: China Recursos Vida Vientiane, serviço do jardim do campo, serviço Jinke, comércio Baolong, etc.
Dicas de risco:
A política regulatória imobiliária está se tornando mais rigorosa, a reparação de vendas é menor do que o esperado, e o capital é muito apertado.
