Relatórios dos institutos de pesquisa das principais corretoras chinesas, minimizando a diferença de informações entre investidores individuais e instituições e permitindo que investidores individuais compreendam as mudanças fundamentais das empresas listadas anteriormente.
A indústria como um todo está atualmente passando por um fluxo de caixa apertado e está sob maior pressão financeira e operacional. No final do ano fiscal 21, os fundos monetários do setor imobiliário totalizavam RMB1,3 trilhões, 11,8% a menos em relação ao ano anterior e negativos pela primeira vez em cinco anos, principalmente devido às vendas fracas sobrepondo-se ao aperto do crédito no segundo semestre do ano passado, resultando em retornos de vendas fracos e falta de financiamento para empreendimentos imobiliários, com fluxo de caixa líquido de financiamento negativo pela primeira vez no ano (-329,7 bilhões de yuans). O fluxo de caixa de financiamento das empresas imobiliárias apresentou uma saída líquida de caixa em 21 e 22T1 consecutivamente, em parte devido à chegada da onda de pagamento da dívida, que aumentou as despesas de pagamento da dívida das empresas imobiliárias, e em parte devido à contínua desalavancagem do setor, que retardou o crescimento da escala de financiamento das empresas imobiliárias e a taxa de crescimento foi menor do que a demanda de pagamento da dívida. Entre os fluxos de caixa de financiamento, o dinheiro recebido de empréstimos + dinheiro recebido de emissão de títulos/caixa pago para pagamento da dívida foi de apenas 0,93 no AF 21, o mais baixo da história; ele se recuperou ligeiramente para 1,10 no 22T1, o que ainda era baixo.
Com o alto estoque da dívida, a crescente demanda pelo serviço da dívida e a diminuição do financiamento, as empresas imobiliárias ainda enfrentarão maior pressão sobre o serviço da dívida no curto prazo. Da perspectiva do principal estoque da dívida, a atual escala de juros dos empreendimentos imobiliários é de até 17,2 trilhões de yuans. Os atuais passivos remunerados das empresas imobiliárias são empréstimos bancários, títulos e trusts, etc. O saldo dos empréstimos para desenvolvimento imobiliário (12,56 trilhões de yuans no final de 22 de março, representando 73%), o saldo dos títulos chineses (1,81 trilhões de yuans no final de 22 de junho, representando 11%), o saldo dos títulos estrangeiros (1,24 trilhões de yuans no final de 22 de junho, representando 7%) e o saldo dos trusts investidos na indústria imobiliária (1,57 trilhões de yuans no final de 22 de março 1,57 trilhão de yuan, ou 9%).
Em termos de vencimentos de vários tipos de dívida, 57% da dívida vencida no 2S22 virá de títulos; 64% dos títulos vencidos vêm de empresas imobiliárias privadas. o vencimento combinado de títulos chineses e estrangeiros e trusts no 2S22 é de aproximadamente RMB654 bilhões (dos quais os títulos chineses e os títulos estrangeiros representam 35% e 22%), e o vencimento no 1S23 e 2S23 é de RMB574,1 bilhões e 391,5 bilhões, respectivamente. em 22 64% do volume de vencimento dos títulos chineses no exterior no segundo semestre foram empresas imobiliárias privadas, 11% foram empresas centrais e 25% foram empresas estatais locais; além disso, os 30 maiores empreendimentos imobiliários responderam por 40%. No próximo ano, 70% dos vencimentos dos títulos estrangeiros na China virão de empreendimentos imobiliários privados; os empreendimentos imobiliários TOP30 representam 44%. Em julho, o vencimento dos títulos e trusts estrangeiros era de 131 bilhões de yuan, representando 70% dos títulos; em agosto, 111,7 bilhões de yuan, representando 60% dos títulos. 7%, 30% e 63% do vencimento dos títulos eram devidos por empresas centrais, empresas estatais locais e empresas imobiliárias privadas em julho, e 20%, 29% e 51% em agosto. A pressão sobre as empresas privadas para pagar suas dívidas continua a ser apertada.
Então, quão grande é a pressão sobre as empresas imobiliárias para pagar suas dívidas? Olhamos para ele a partir de duas dimensões. Primeiro, a proporção de gastos rígidos de capital.22 A emissão/maturidade dos títulos mais trusts foi de 73% no 1S22, muito inferior aos 118% no 1S21 e 83% no 2S21. Da perspectiva de (vários tipos de escala de vencimento da dívida + investimento imobiliário) / fundos no lugar de empreendimentos imobiliários, a pressão dos fundos de empreendimentos imobiliários no 22T2~T4 é relativamente grande. Assumindo que os fundos em vigor para empreendimentos imobiliários continuam a taxa de crescimento do primeiro semestre (-25,3%), projeta-se que o investimento imobiliário atinja um pico histórico no segundo semestre com base em nossa previsão de crescimento de 2,1% para o ano inteiro, retrocedendo para o segundo semestre do ano, que deverá ser de 121% (previsão de 125% e 117% para o terceiro e quarto trimestre, respectivamente). Em segundo lugar, a lacuna média mensal de financiamento do serviço da dívida. Desde o 2S21, os empreendimentos imobiliários têm visto um declínio significativo nos empréstimos para pagar novas dívidas e, portanto, dependem principalmente dos retornos de vendas para pagar as dívidas vencidas. Estimamos a lacuna atual do setor no financiamento do serviço da dívida e, assumindo que não haja melhoria no atual ambiente de financiamento e vendas, esperamos que os pagamentos líquidos mensais dos títulos + trusts das empresas imobiliárias atinjam em média cerca de 37 bilhões no segundo semestre do ano, empilhados com outras dívidas vencidas, espera-se que a escala de pagamentos líquidos mensais seja ainda maior. Com base nos dados do 1S22, o volume líquido de amortização de títulos e trusts fora da China representou 34% da escala de vencimento. Assumindo uma continuação da taxa líquida de reembolso no primeiro semestre do ano, a média de reembolsos líquidos mensais no primeiro e segundo semestre do AF 23 seria de RMB32,5 e 22,2 bilhões, respectivamente. De acordo com nossos cálculos, o volume médio mensal líquido de reembolso/retorno de vendas no AF 22 estava na faixa de 6,3% a 15,7%, o que está em um nível historicamente alto e indica, pelo menos, uma grande lacuna de financiamento no setor em geral. Assumindo uma taxa de retorno de vendas de 30%, um retorno médio mensal de vendas de RMB353,3 bilhões poderia ser gerado no 2S22, dando um volume líquido de reembolso/retorno de vendas de 10,5%. Com taxas de retorno de vendas de 20%, 40% e 50%, a média mensal líquida de reembolsos/retorno de vendas é de 15,7%, 7,9% e 6,3%. Se as vendas continuarem abaixo das expectativas no segundo semestre do ano, a lacuna de financiamento do serviço da dívida se tornará ainda maior.
Em um momento em que a taxa de crescimento dos passivos remunerados está sendo estritamente controlada, as empresas imobiliárias também precisam prestar atenção à pressão sobre as contas a pagar e as notas e outros vencimentos do financiamento da cadeia de fornecimento. As notas a pagar do setor imobiliário têm crescido a uma taxa superior a 50% de 17 a 20 anos. Após freqüentes inadimplências em papéis comerciais e riscos constantes para empreendimentos imobiliários, as notas a pagar por empreendimentos imobiliários caíram 13,9% ano a ano no final do ano fiscal 21 e mergulharam 42,4% ano a ano no 22T1. De acordo com divulgações da Shanghai Bills Exchange, o número de papéis comerciais persistentemente atrasados de empresas de projetos imobiliários desde 22 anos subiu acentuadamente de 135 em janeiro para 1.666 em junho, representando 62,5% de todas as empresas de papel comercial atrasadas, contra 24,0%. Os fornecedores começaram a deixar de aceitar papéis comerciais de empreendimentos imobiliários em perigo, ou a apresentar maiores exigências sobre a relação de pagamento e o ritmo de pagamento dos empreendimentos imobiliários, e alguns deles até adotaram transações de caixa e transporte para tentar evitar práticas de crédito de empreendimentos imobiliários com dificuldades de liquidez, limitando os canais de financiamento da cadeia de fornecimento que eram muito utilizados pelos empreendimentos imobiliários no passado. O papel comercial em atraso implica em falta de liquidez para empreendimentos imobiliários, o que muitas vezes é precursor da inadimplência da dívida, e acreditamos que a subseqüente liquidez e pressão de pagamento sobre os empreendimentos imobiliários é maior.
[Comentários finais de hoje].
Em termos de desempenho amplo do mercado, o setor imobiliário de Shenwan caiu 1,69% hoje (29 de julho), com um retorno relativo do CSI 300 de -0,38%; o setor imobiliário Hang Seng caiu 1,13%, com um retorno relativo do Índice Hang Seng de 1,13%. O setor imobiliário de Shenwan, as empresas centrais, as empresas estatais locais e as empresas privadas subiram e caíram em média -2,51%, -1,05%, -1,88%, respectivamente. Guanghui Logistics Co.Ltd(600603) subiu por três dias consecutivos, para o conceito de logística inteligente, estoques da cadeia de frio. O Banco Central divulgou hoje os dados de empréstimos relacionados a habitação, o saldo do 2T de empréstimos para desenvolvimento imobiliário caiu 0,2% em relação ao ano anterior, a taxa de crescimento de 0,2 pontos percentuais abaixo do final do 1T, o saldo de empréstimos para habitação pessoal cresceu 6,2% em relação ao ano anterior, a taxa de crescimento de 2,7 pontos percentuais abaixo do final do 1T, refletindo o apoio ao crédito antecipado ainda não caiu no lugar.
Em termos de desempenho de ações individuais, as principais empresas imobiliárias de ações A subiram e caíram em média -3,04% hoje, com os três primeiros colocados China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) e Gemdale Corporation(600383) , para cima e para baixo em 0,88%, -1,83% e -1,84% respectivamente, todos eles são empresas imobiliárias líderes com alta segurança. O anúncio da noite passada, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) assinou um acordo de cooperação estratégica com a China Merchants Ping An Assets, que receberá US$4 bilhões em dinheiro de intenção de cooperação para estabelecer cooperação em áreas tais como revitalização de ativos de ações e alívio para empreendimentos imobiliários em dificuldades; Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) divulgou os resultados do exercício de seu plano de incentivo de ações; Gemdale Corporation(600383) pretende continuar a comprar títulos corporativos para manter a confiança do mercado. O estoque doméstico principal aumentou e caiu em média -2,50% hoje, com os três primeiros colocados sendo Yuexiu Property, China Resources Land e C&D International Group, com queda de 1,21%, 1,50% e 1,65% respectivamente, para as sólidas empresas estatais centrais e regionais.
