Relatórios dos institutos de pesquisa das principais corretoras da China, minimizando a diferença de informações entre investidores individuais e instituições e permitindo que investidores individuais aprendam muito mais cedo sobre as mudanças nos fundamentos das empresas listadas.
A receita da China com a concessão de direitos de uso de terras estatais em 2020 e 2021 será de RMB8,41 e RMB8,71 trilhões, respectivamente, com aumentos de 15,9% e 3,5% em relação ao ano anterior, respectivamente. A dependência global do financiamento fundiário, medida pela receita das concessões de terras estatais/(receita pública local + receita do fundo do governo local), é de 44,3% e 42,5%, respectivamente.
A dependência média do financiamento da terra das 92 cidades que contamos em 2020 é de 46%. Destes, 34,3% estão em cidades de Nível 1, enquanto as cidades de Nível 2 e de Nível 3 e 4 são mais ou menos iguais em 45,8% e 46,2%. Com exceção de Guangzhou, todas as três cidades de primeira linha têm uma dependência de financiamento fundiário inferior a 30%, com uma fonte de receita mais diversificada.
Oitenta por cento das capitais de província estão acima do nível médio de dependência do financiamento da terra. A dependência média de financiamento fundiário das capitais provinciais é de 44,9%, com Nanning (61%), Changchun (60%), Guiyang (58%), Nanchang (56%), Guangzhou (56%), Xi’an (56%), Nanjing (53%), Fuzhou (52%) e Wuhan (52%) tendo uma alta dependência de financiamento fundiário. Acreditamos que a relativamente baixa dependência do financiamento fundiário nas capitais de província está relacionada ao efeito de concentração, com incentivos mais amplos para o planejamento e concessões fundiárias. Por exemplo, em Guiyang, Nanjing, Guangzhou, Fuzhou e Wuhan, capitais de província com um forte efeito de sifonagem geralmente se expandem ou acrescentam novas zonas de desenvolvimento para aumentar a oferta de terras, e assim todos têm uma dependência moderada do financiamento da terra.
Encontramos os seguintes pontos em comum entre as cidades com uma alta dependência do financiamento fundiário.
1) Cidades com maior urbanização ou aumento médio mais rápido nos últimos anos: aquelas com maior participação no financiamento fundiário dependem principalmente da receita do financiamento fundiário para impulsionar o desenvolvimento urbano durante o processo acelerado de urbanização. 21 anos, o valor médio da dependência do financiamento fundiário entre as 64 cidades amostra com taxas de urbanização superiores a 80% foi de 44%, comparado a 48% para cidades com menos de 80%. 31 cidades amostra com taxas médias de urbanização de dez anos Entre as 31 cidades da amostra, o valor médio da dependência do financiamento fundiário foi de 51% para cidades com uma taxa média de urbanização de mais de 1 ponto percentual em dez anos, que foi superior à das cidades com uma taxa de urbanização mais lenta (44%).
2) Cidades com um desajuste entre desenvolvimento industrial e urbano: o desenvolvimento industrial pode gerar consideráveis receitas tributárias para o governo, enquanto o desenvolvimento urbano gera receitas de concessão de terrenos. O alto nível de dependência da terra está enraizado no descompasso entre a indústria e o desenvolvimento das cidades. As cidades que fizeram a transição para um setor predominantemente terciário geralmente têm um nível mais alto de urbanização, maiores receitas tributárias de várias indústrias de serviços e uma menor dependência da terra. A dependência média do financiamento fundiário nas cidades com mais de 65% do terceiro setor é de apenas 39%, enquanto a dependência média do financiamento fundiário nas cidades com menos de 45% do terceiro setor é de 51%. Cidades com um setor predominantemente manufatureiro estão geralmente em um período de rápida urbanização, e a escala do uso da terra e do investimento governamental é maior do que a do terceiro setor, de modo que a dependência do financiamento da terra é relativamente alta. O valor médio da dependência do financiamento da terra nas cidades com uma participação de 45% ou mais no setor secundário é de 57%, enquanto apenas 35% das cidades com uma participação de menos de 30% dependem do financiamento da terra.
3) A dependência do financiamento fundiário e o aumento médio dos preços das casas mostram uma clara forma em “V”. Cidades com taxas de crescimento composto de mais de 10% e aquelas com menos de 5% nos últimos anos são mais dependentes do financiamento da terra.
10%, 5~10%, e
cidades com 5,5, 47% e 48% respectivamente.
5) Cidades com grandes construções municipais: Quando a construção municipal excede a viabilidade econômica das finanças públicas, as concessões de terrenos são geralmente aumentadas. Geralmente há fases, como os preparativos de Hangzhou para os Jogos Asiáticos, onde as concessões estaduais de terras foram maiores por dois anos consecutivos, proporcionando uma fonte de financiamento para a construção urbana. Acreditamos que um alto nível de dependência do financiamento da terra é bilateral para o desenvolvimento das cidades. Acreditamos que é importante evitar um alto nível contínuo de dependência do financiamento da terra. Se é alto no curto prazo devido à construção urbana, então é um efeito positivo sobre o desenvolvimento da cidade. Ao mesmo tempo, quando o mercado de terrenos diminui significativamente no futuro, como manter esta enorme receita fiscal torna-se um problema, e o fisco pode enfrentar uma grande lacuna, e se a oferta de terrenos através de uma redução significativa no preço fará o preço da habitação cair, enfrentará uma séria sustentabilidade e receita fiscal O problema da transformação.
Comentários finais de hoje]
Em termos de desempenho amplo do mercado, o setor imobiliário de Shenwan caiu 2,33% hoje (3 de agosto), com um retorno de -1,36% em relação ao CSI 300; o setor imobiliário da Hang Seng caiu 0,74%, com um retorno de -1,14% em relação ao Índice Hang Seng. No setor imobiliário de Shenwan, as empresas centrais, as empresas estatais locais e as empresas privadas caíram em média 2,24%, 1,15% e 1,36%, respectivamente. O setor imobiliário continua a enfraquecer, por um lado, a confiança do mercado no setor imobiliário como um todo ainda está faltando, os fundamentos do setor ainda não viram uma recuperação óbvia, as empresas imobiliárias continuam a apertar suas cadeias de capital; por outro lado, o mês de agosto iniciou na segunda metade da segunda metade do mês de pico do serviço da dívida, a crise das empresas imobiliárias se sobrepõe à falta de confiança no período do relatório de meio-termo.
A partir do desempenho das ações individuais, as principais empresas imobiliárias de ações A hoje subiram e caíram em média -2,90%, as três primeiras são Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) , Greenland Holdings Corporation Limited(600606) , caíram 1,11%, 1,65%, 1,97% respectivamente. Os três primeiros são Midea Land, Longhu Group, Bi Guiyuan, 0,23%, 1,18%, 1,47%, estão relacionados com o apoio financeiro a empresas privadas relativamente grandes de alta qualidade, incluindo Midea Land ontem para vender de volta os títulos “19 Midea 04” (tamanho da emissão O valor de revenda envolvido foi de 1,1 bilhões de yuan.
