[Questão do dia
Os empreendimentos imobiliários Min Min são os mais atingidos nesta rodada de crise de liquidez. Acreditamos que fatores externos, como políticas mais restritivas e um mercado em enfraquecimento aceleraram a eclosão da crise imobiliária Min, enquanto fatores internos, como expansão agressiva e financiamento diversificado, são a causa raiz da crise.
Em termos de fatores externos, o aperto das políticas no Delta do Rio Yangtze e o resfriamento do mercado imobiliário têm dificultado as vendas dos empreendimentos imobiliários Min Min; três linhas vermelhas se tornaram o fusível para a eclosão da crise. Desde o segundo semestre de 20 anos, várias cidades da região do Delta do Rio Yangtze vêm promulgando políticas reguladoras, e o aperto das políticas levou a um esfriamento do mercado. 7 dos 11 Min. de empreendimentos imobiliários viram seus valores de vendas diminuir ano a ano em 21 anos. Ao mesmo tempo, os ciclos de descomissionamento das vendas residenciais na região do Delta do Rio Yangtze continuaram a subir, com o ciclo médio de descomissionamento no ano fiscal 21 sendo significativamente maior do que no ano fiscal 20.
(2) No lado do capital, a regulamentação governamental de empreendimentos imobiliários foi ainda mais reforçada. Empresas imobiliárias de base mineira, principalmente empresas privadas com alta alavancagem, tornaram-se o alvo da atual rodada de regulamentação de políticas que foi mais afetada. Com políticas como a regulamentação de fundos pré-venda e as três linhas vermelhas, as atividades de financiamento de empreendimentos imobiliários com alta alavancagem, como o sistema Min, foram rigorosamente regulamentadas, tornando mais difícil a captação de recursos e, eventualmente, causando rupturas de fluxo de caixa e minas.
A situação tornou-se mais difícil de levantar fundos, o que acabou levando a rupturas de fluxo de caixa e trovoadas.
Ao comparar e analisar os cinco empreendimentos imobiliários de relâmpagos da série Min-Series com inadimplências substanciais de dívidas, resumimos as sete causas internas de relâmpagos a seguir.
(1) Promover cegamente a expansão nacional. A maioria dos empreendimentos imobiliários de Min Min formaram uma estratégia de nacionalização e tiveram um período de 3-5 anos de expansão agressiva. Ao nacionalizar, a administração de empreendimentos imobiliários tendeu a visualizar outros mercados com a mentalidade do mercado central e do mercado doméstico, e investiu uma grande quantidade de capital em mercados desconhecidos, resultando em várias restrições e estrangulamentos no processo de nacionalização.
2) Elevados prêmios e altos custos para aquisição de terrenos. Custos excessivos comprimem a margem de lucro dos projetos, resultando em perdas, receitas e lucros decrescentes.
3) A forte capacidade de financiamento multicanal se tornou uma espada de dois gumes. O capital privado adequado e o capital repatriado no exterior fornecem às Min Min empresas imobiliárias fundos suficientes e um bom ambiente de financiamento, permitindo-lhes ter capacidade de financiamento multicanal para apoiar sua estratégia de nacionalização, mas também resultando na característica de “alta alavancagem”.
(4) Obsessão com a propriedade. Como resultado, é mais provável que enfrente problemas de fluxo de caixa no caso de políticas mais restritivas e retração do mercado.
(5) O posicionamento dos projetos residenciais está na faixa média e alta. O posicionamento dos projetos residenciais é inclinado para a faixa média-alta e a clientela alvo é limitada. Além disso, sob a política de restrição de preços, a abertura de projetos de alto preço foi adiada, prolongando ainda mais o ciclo de desativação do projeto.
(6) Um grande número de aquisições. Por um lado, foi necessário um grande investimento de capital, por outro, a falta de diligência rigorosa sobre os ativos e os desvios de avaliação levaram a um valor de carga e taxa de digestão muito mais lentos do que o esperado. No contexto do aperto da liquidez externa, é fácil arrastar para baixo a posição de fluxo de caixa da empresa.
(7) Layout comercial diversificado. Por um lado, requer muito tempo e capital para se liquidar, e o ciclo de retorno de tais negócios é longo, com pouca contribuição para o fluxo de caixa no estágio inicial, aumentando a dívida e a carga de caixa dos empreendimentos imobiliários; por outro lado, seguir cegamente o layout dos campos não relacionados aos imóveis levará a que a energia da empresa seja muito dispersa e incapaz de formar uma competitividade central em cada campo, resultando em uma expansão desordenada e, eventualmente, levando a uma maior deterioração da posição financeira.
Na segunda metade de 2021, desde que Evergrande assumiu a liderança em tempestades, os empreendimentos imobiliários passaram por crises de liquidez em larga escala, com o sistema Min se tornando o mais atingido nesta rodada de tempestades. Acreditamos que fatores externos, como a epidemia e as políticas, aceleraram a eclosão da crise dos empreendimentos imobiliários Min Min, enquanto fatores internos são a causa raiz da crise.
[Comentários finais de hoje].
Em termos de desempenho amplo do mercado, o setor imobiliário de Shenwan caiu 0,67% hoje (10 de agosto), com um retorno relativo do CSI 300 de 0,45%; o setor imobiliário Hang Seng caiu 2,56%, com um retorno relativo do Índice Hang Seng de -0,60%. O setor imobiliário de Shenwan, as empresas centrais, as empresas estatais locais e as empresas privadas aumentaram em média 1,02%, 0,28%, 0,54%, respectivamente. A indústria continuou a crescer de forma fraca, por um lado, porque na ausência de catalisadores óbvios, a condução precoce da política ainda precisa de tempo, os fundamentos da indústria ainda não pareceram uma recuperação óbvia; por outro lado, a confiança do mercado nos empreendimentos imobiliários ainda é insuficiente, os empreendimentos imobiliários continuam a apertar a cadeia de capital, o mês de pico do serviço da dívida ou continuam a aparecer no evento do relâmpago, o desempenho geral do período de relatório de meio percurso sob pressão, a implementação da recente política de alívio para os empreendimentos imobiliários ainda está para ser vista e outros aspectos Os fatores são sobrepostos. Estoques de lítio Tibet Urban Development And Investment Co.Ltd(600773) acima; estoques do conceito de ouro Zhongrun Resources Investment Corporation(000506) acima, hoje placa de bateria de lítio, conceito de ouro subiu 0,32%, 2,96% respectivamente.
A partir do desempenho das ações individuais, as principais empresas imobiliárias de habitação A subiram ou caíram em média -1,04%, classificando-se as três primeiras em China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Yango Group Co.Ltd(000671) , Jiangsu Zhongnan Construction Group Co.Ltd(000961) , para cima ou para baixo em 1,10%, 0,45%, -0,75%. Entre eles, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) 10 bilhões de yuan de pequenos títulos públicos foram aceitos pela Bolsa de Valores de Shenzhen. Os principais estoques habitacionais domésticos hoje subiram e caíram em média -4,46%, os três primeiros foram Yuexiu Property, C&D International Group, China Resources Land, 1,28%, 1,48%, 1,60%, todas as empresas estatais centrais regionais, das quais Yuexiu Property pretende emitir 2 bilhões de yuans de títulos de financiamento, com um prazo de 140 dias, a faixa de taxa de subscrição foi determinada como sendo de 1,45% – 1,65%.
