Liquidação do declínio quantitativo e qualitativo e das divergências extremas nos ganhos
Em 2022H1, a receita de 103 empresas imobiliárias de capital aberto em ações A+H foi de -14,7% em relação a 2021H1; o lucro líquido atribuível à empresa mãe caiu 66,8% em relação a 2021H1, 62,6 pontos percentuais abaixo de 2021H1. A taxa de crescimento do lucro líquido atribuível ao setor teve o maior declínio nos últimos 10 anos, causado principalmente por pequenas empresas imobiliárias / empresas privadas, grandes empreendimentos imobiliários e empresas estatais. O desempenho do lucro líquido atribuível ao setor é relativamente estável, a concentração de lucro do setor está em um novo patamar desde 2012, por gradiente de grandes empreendimentos imobiliários, por natureza de empresas estatais contribuiu com 107%, 87% do lucro líquido atribuível. 2022H1 margem de lucro bruto total do setor imobiliário de 19,4%, 3,9 pontos percentuais abaixo de 21H1 A margem de lucro líquida foi de 5,0%, 4,9 pontos percentuais abaixo da 21H1; o ROE ponderado foi de 1,7%, 3,8 pontos percentuais abaixo da 21H1. A tendência de queda da margem bruta do setor continuou, a margem de lucro geral do setor ainda está diminuindo, a margem líquida é maior do que a margem bruta para baixo, a margem líquida das pequenas empresas imobiliárias e empresas privadas chegou a um nível relativamente baixo na história. o nível ROE chegou à faixa mais baixa desde 2011, a análise da DuPont mostra que o ROE atual caiu principalmente a partir do acentuado declínio da margem líquida de vendas. Acreditamos que o atual movimento descendente nas margens de lucro é inevitável no processo de reversão da indústria e, de uma perspectiva de um ano inteiro, as margens de lucro ainda são suscetíveis de cair ligeiramente. No entanto, de uma perspectiva de longo prazo, juntamente com o lado da terra da taxa de prêmio do mercado de volta para baixo, o lado do financiamento da melhoria do apetite de risco, ainda estamos otimistas que a indústria na premissa de estabilização do volume de vendas de casas de mercadorias para alcançar a estabilização das margens de lucro. Vendas em queda acentuada, reservas de desempenho em queda
Em 2022H1, o dinheiro recebido por 69 empresas imobiliárias de venda de bens e prestação de serviços caiu 35,6% em relação ao ano anterior, com uma taxa de crescimento de 72,9 pontos percentuais menor do que em 2021H1. Desde o início do ano, a proliferação do risco de crédito no setor e o impacto da epidemia COVID-19 intensificaram o sentimento de espera para ver a demanda, e a tendência de queda nas vendas afetou diretamente o fluxo de caixa do setor, com a taxa de crescimento anual do retorno das vendas do setor chegando a um nível relativamente baixo desde 2012. Os retornos de vendas de grandes empreendimentos imobiliários e empresas estatais foram ligeiramente melhores do que os de outros tipos de empreendimentos, mas todos eles foram significativamente menores do que no passado. Acreditamos que os retornos de vendas permanecerão relativamente baixos durante todo o ano, com grandes empreendimentos imobiliários e empresas centrais estatais que deverão se beneficiar de uma ligeira recuperação nas melhorias estruturais de vendas.
Em 2022H1, o total de pré-recepções e passivos contratuais das empresas imobiliárias caiu 2,3% em relação ao ano anterior, com uma taxa de crescimento de 18,8 pontos percentuais abaixo da de 2021H1; o total de pré-recepções e passivos contratuais das empresas imobiliárias representou 333,4% da receita, 42,3 pontos percentuais acima da de 2021H1. 2012 viu o primeiro crescimento negativo da indústria em pré-recepções. Sob o declínio significativo da receita, a indústria tem vendido o que sobra para melhorar passivamente a cobertura da receita.
O fluxo de caixa operacional melhorou, as diferenças estruturais se intensificaram
O fluxo de caixa líquido das atividades operacionais de empreendimentos imobiliários em geral em 2022H1 foi de RMB52,17 bilhões, um aumento de RMB5,1 bilhões em relação ao ano anterior. o caixa pago por bens e serviços adquiridos por empreendimentos imobiliários de ações A em geral caiu 38% em relação ao ano anterior, com todos os escalões e tipos de empreendimentos imobiliários passando por diferentes graus de movimento descendente. No ambiente de crescimento mais lento e financiamento mais apertado, a preferência de caixa das empresas imobiliárias foi geralmente reforçada, com grandes empreendimentos imobiliários e empresas estatais expandindo seus fluxos de caixa operacionais contra a tendência. 2022H1 os estoques globais das empresas imobiliárias representaram 52,3% dos ativos totais, 0,8 pontos percentuais acima dos 21H1. Por estrutura, o inventário das grandes empresas imobiliárias e das empresas estatais representou +0,3 e +1,8 pontos percentuais da relação de inventário de toda a indústria, respectivamente, em relação ao ano anterior. Acreditamos que os grandes empreendimentos imobiliários e empresas estatais devem se beneficiar da melhoria estrutural no financiamento e vendas, e expandir-se contra a tendência de aquisição de terrenos. 22 A relação de estoque de grandes empreendimentos imobiliários e empresas estatais pode continuar a aumentar ao longo do ano.
A lacuna de financiamento aumenta, a indústria luta para reduzir a escala
O fluxo de caixa líquido global das atividades de financiamento de empreendimentos imobiliários em 2022H1 foi de -141,98 bilhões de yuans, dos quais os grandes empreendimentos imobiliários basicamente alcançaram equilíbrio financeiro, os empreendimentos imobiliários de pequeno e médio porte, a pressão de financiamento das empresas privadas, 21 anos desde que o lado financeiro do apetite pelo risco ainda não teve uma melhora significativa. A taxa de declínio dos passivos remunerados se expandiu novamente no final de 2021. Os passivos remunerados dos empreendimentos imobiliários são significativamente diferenciados, com grandes empreendimentos imobiliários e empresas estatais em expansão contra a tendência em termos de escala, e passivos remunerados de médio e longo prazo representando 2 pct e 1 pct, respectivamente, em termos de estrutura, com duração da dívida continuamente otimizada; as pequenas e médias empresas imobiliárias e as empresas privadas estão tendo dificuldades em reduzir suas tabelas, e a pressão sobre o serviço da dívida de curto prazo ainda está aumentando. Acreditamos que o setor alavanca o ajuste, a compensação da capacidade ou continuará a se aprofundar, mas a intensificação da intensidade da compensação a curto prazo pode trazer a disseminação desordenada do risco de crédito, ainda aguardamos ansiosamente o lado da oferta e da demanda de políticas da força, reparando gradualmente a confiança do setor.
Em termos das três linhas vermelhas, a relação de endividamento global das empresas imobiliárias líquidas de pré-recepções em 2022H1 foi de 73,3%, 0,5 pontos percentuais abaixo de 2021; a relação de endividamento líquido das empresas imobiliárias foi de 76,7%, 0,7 pontos percentuais acima de 2021; a relação de endividamento líquido de curto prazo foi de 105,9%, 20,4 pontos percentuais abaixo de 2021. 22H1 empresas imobiliárias líquidas de pré-recepções e relação de endividamento líquido Otimização geral, a relação de caixa e dívida de curto prazo do setor estava sob pressão significativa devido ao aperto do financiamento e das vendas em baixa. Em termos de estrutura, grandes empreendimentos imobiliários e empresas estatais ainda mantêm uma certa disposição e espaço para aumentar a alavancagem, o índice de endividamento líquido aumentou 7,7/7,5 pontos percentuais para 45,9%/68,5% em relação à tendência; pequenas e médias empresas imobiliárias, empresas privadas, indicadores do serviço da dívida de longo prazo foram otimizados em graus variados, a tendência de melhoria ainda depende do lado do financiamento e do lado das vendas da melhoria contínua.
Estratégia: alta na demanda em baixa e oportunidades de ressonância da reforma do lado da oferta
22H1, a rentabilidade chegou a um mínimo histórico; mas por estrutura, algumas empresas estatais líderes de alta qualidade ao longo do ciclo, a expansão contrária à tendência. Estamos otimistas quanto à melhoria do padrão industrial após esta rodada de reforma do lado da oferta da indústria, bem como à política de demanda de curto prazo, que está diminuindo o crescimento das oportunidades de ressonância alfa e beta, à lógica de investimento do “velho três alto” para o “novo três alto” switch, ou seja, de A lógica de investimento mudou de “alta dívida, alta alavancagem e alta rotatividade” para “alta energia, alto crédito e alta qualidade”. Espera-se que as empresas centrais nacionais e as empresas imobiliárias líderes com melhores qualificações de crédito e reservas de recursos sejam as primeiras a se beneficiar da recuperação do setor no segundo semestre do ano.
Recomendações contínuas: 1) Líderes de qualidade: China Overseas Development, Gemdale Corporation(600383) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Longhu Group, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) ; 2) Crescimento da qualidade: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xuhui Holdings Group; 3) Gestão de qualidade da propriedade: BG Services, China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) , Poly Property, Xuhui Yongsheng Services. Preocupações sugeridas: Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Yuexiu Property, C&D International, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Greentown China, etc.
Dicas de risco: a propagação do risco de crédito da indústria; as vendas da indústria diminuem mais do que o esperado; menos do que o esperado, devido à força da política da cidade
