Desempenho do mercado.
SSE -4,16% para a semana a fechar em 312640 pontos; GEM -7,10% para a semana a fechar em 236740 pontos; CSI 300 -3,94% para a semana a fechar em 393268 pontos. O setor imobiliário ficou em -3,84%, em 13º lugar entre 31 setores.
Novas transações domésticas: Área vendida -47,2% YoY, -1,2% YoY
Esta semana (9.9-9.15), as 32 cidades que nos concentramos em rastrear tiveram uma área combinada de transações de habitação primária de aproximadamente 2,1 milhões de metros quadrados, -47,2% ano-a-ano e -1,2% trimestre-a-trimestre. Entre elas, a primeira camada (4 cidades) tinha uma área total de transação de habitação primária de 730000 metros quadrados, -1,2% ano a ano e -1,0% YoY; a segunda camada (14 cidades) tinha uma área total de transação de habitação primária de 950000 metros quadrados, -62,3% YoY e +7,7% YoY; a terceira camada (14 cidades) tinha uma área total de transação de habitação primária de 430000 metros quadrados, -41,1% YoY e -16,8% YoY.
Novo inventário residencial: área de inventário +3,70% YoY, 12,6 meses de ciclo de esgotamento
A partir de 2022.9.15, esta semana, a área total de inventário de novas casas nas 16 cidades em que nos concentramos foi de aproximadamente 94,15 milhões de m2, +3,70% YoY, com um ciclo de esgotamento geral (por área) de aproximadamente 12,6 meses. Entre elas, o inventário de primeira linha (4 cidades) de novas habitações totalizou 33,37 milhões de m², +0,96% AAA, com um ciclo de esgotamento de 10,8 meses; o inventário de segunda linha (6 cidades) de novas habitações foi de 32,37 milhões de m², +10,89% AAA, com um ciclo de esgotamento de 10,1 meses; o inventário de terceira linha (6 cidades) de novas habitações foi de 28,4 milhões de m², -0,48% AAA, com um ciclo de esgotamento de 24,4 meses.
Transações imobiliárias em segunda mão: -18,0% ano-a-ano, -10,0% trimestre-a-trimestre
Esta semana (9,9-9,15), a área total de transação de imóveis usados nas 16 cidades que rastreamos foi de aproximadamente 910000 m², -18,0% ano-a-ano e -10,0% trimestre-a-trimestre. Entre elas, a área total de transação de imóveis usados em primeira linha (2 cidades) foi de 280000 metros quadrados, -16,7% ano-a-ano e -1,6% trimestre-a-trimestre; a área total de transação de imóveis usados em segunda linha (8 cidades) foi de 350000 metros quadrados, -29,3% ano-a-ano e -18,3% trimestre-a-trimestre; a área total de transação de imóveis usados em terceira linha (6 cidades) foi de 280000 metros quadrados, +0,9% ano-a-ano e -6,0% trimestre-a-trimestre.
Mercado de terrenos: 24,47 milhões de m2 de terrenos vendidos em 100 cidades, preço total do terreno de 22,5 bilhões de yuan, taxa de prémio do terreno de 5,81%.
Na semana passada (9,5-9,11), o número de terrenos fornecidos em 100 cidades foi de 765, correspondendo a uma oferta de terrenos de cerca de 53,73 milhões de m2; o número de transações de terrenos em 100 cidades foi de 405, correspondendo a uma transação de terrenos de cerca de 24,47 milhões de m2, com um preço total de transação de terrenos de cerca de RMB 22,5 bilhões, e uma taxa de prémio do terreno de 5,81% em 100 cidades. Entre eles, 1,21 milhões de m², 7,81 milhões de m² e 15,45 milhões de m² de terrenos foram vendidos em cidades de primeira, segunda e terceira linhas respectivamente, representando +178,1%, -43,8% e -6,9%, respectivamente, correspondendo a taxas de prêmio de terrenos de 0,00%, 0,89% e 9,34%, respectivamente.
Aconselhamento sobre investimentos.
Esta semana, o Escritório Nacional de Estatísticas divulgou dados de investimentos e vendas de empreendimentos imobiliários para janeiro a agosto de 2022. 1) O lado das vendas continuou fraco, e ainda há espaço na caixa de ferramentas de políticas: o valor acumulado de vendas anuais para janeiro a agosto foi de -27,9% (janeiro a julho -28,8%), e -19,9% para um único mês em agosto (julho -28,2%). Dos quais, o valor cumulativo anual das vendas residenciais foi de -30,3% (jan~julho -31,4%). medida que as grandes cidades entram na fase normalizada de prevenção e controle da epidemia, resta saber onde a volatilidade do declínio a curto prazo levará: (i) à implementação gradual de medidas para “proteger a entrega de edifícios”, como a implementação específica do “empréstimo especial para proteger a entrega de edifícios” a nível nacional após o fundo de auxílio; (ii) à combinação da política monetária De acordo com Rong360, a partir de 24 de agosto, pelo menos 37 cidades começaram a implementar o último piso da taxa de juros hipotecários (4,1% para o primeiro conjunto e 4,9% para o segundo conjunto); (3) políticas “cidade por cidade” em cidades fortes de segundo nível com melhores fundamentos Estamos otimistas quanto ao relaxamento geral da política para a melhoria da demanda, como o relaxamento do segundo conjunto de restrições de compra e a redução do segundo conjunto de taxa de adiantamento, etc.; ao mesmo tempo, estamos cautelosos quanto ao levantamento das restrições de compra e outros meios, já que o fenômeno “viagem de um dia” em Qingdao e Suzhou esta semana reflete o relaxamento da “estratégia de um dia”. “O relaxamento ainda é caracterizado por uma abordagem passo a passo, que ainda está sob a tônica geral de “habitação e habitação sem especulação”, levando em conta a “proteção de entrega” de outras cidades e reparando as expectativas dos compradores de casas; ④ Empreendimentos imobiliários “trocar preço por quantidade “força, no mercado atual espera-se que seja mais fraca, especialmente na pressão de queda dos preços de casas de segunda mão a curto prazo, a premissa de novos preços de casas no futuro para continuar a pressão descendente.
2) Conclusão: novas construções diminuem, conclusão melhora sob “entrega garantida”: janeiro a agosto de 2022 novas construções -37,2% ano a ano (janeiro a julho -36,1%), agosto único mês -45,7% (julho -45,4%). janeiro a agosto área de conclusão -21,1% ano a ano (janeiro a julho -2022) 23,3%) e -2,5% em um único mês em agosto (junho -36,0%). O índice de conclusão melhorou mais obviamente em um único mês, e a taxa de declínio em um único mês diminuiu significativamente, e em agosto, muitos governos locais, representados por Zhengzhou, continuaram a seguir a política de “garantir a entrega de edifícios”. O reparo será mais óbvio.
(3) Fim do financiamento: o declínio de um mês nos fundos em vigor diminuiu ligeiramente em relação ao ano anterior, ainda é necessário ter paciência na fase de fundo: janeiro a agosto de 2022 fundos em vigor -25,0% em relação ao ano anterior (janeiro a julho -25,4%), e -21,7% em um único mês em agosto (julho -25,8%). Estruturalmente, empréstimos chineses (-17,5% YoY), autofinanciamento (-18,4% YoY) e reembolsos (adiantamento + hipoteca) (-23,6% YoY) em um único mês de agosto. Esta semana, após o resgate imobiliário, as políticas relacionadas à “proteção de entrega” aterrissaram, sobrepondo-se ao lado da demanda do relaxamento do ritmo da política, dados de conclusão de agosto brilhantes, as vendas mesmo com investimento continuaram a tendência de reparos fracos. Note que o relaxamento “uma cidade, uma política” na direção do vento principal não mudou, “para estabilizar o principal” ainda é o tom principal, a política de grande ampliação do espaço é estreita. A avaliação e a posição atual da placa tem estado em um mínimo histórico. Olhando para trás, espera-se que o mercado 2022Q3 se estabilize e se recupere gradualmente, mas o lado da oferta e da demanda do setor das restrições trazidas pela aquisição de terrenos, vendas, redução da alavancagem entre a incongruência ainda existe. Em vista desta rodada de fraco ambiente de reparo favorável a seu próprio forte poder de produto, crédito forte, forte investimento e melhoria marginal na rentabilidade de empreendimentos imobiliários, recomendamos que se concentre em: (1) tipo de desenvolvimento estável: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) ; (2) tipo de benefício de crescimento: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xiamen C&D Inc(600153) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; (3) administração de propriedades Licitações de alta qualidade: China Resources Wanxiang Life, Bi Guiyuan Services, Greentown Services, Baolong Commercial; (4) Prestadores de serviços intermediários de casas de segunda mão: Shell-W.
Dicas de risco.
O relaxamento da política de regulamentação imobiliária não é o esperado, a propagação do risco de crédito, o reparo das vendas não é o esperado, a superfície de financiamento é significativamente apertada, etc.
