Sentimento de mercado.
Esta semana (9,19-9,23) o índice de propriedade de ações A (Shenwan Real Estate) subiu -2,45% (-3,84% na semana passada) e o mercado mais amplo de ações A (Vande All A) subiu -1,77% (-4,85% na semana passada); o índice de propriedade de ações H (KRC Leading Index of Domestic Property Stocks) subiu -7,97% (-0,35% na semana passada) e o mercado mais amplo de ações H (Hang Seng Index) subiu -4,42% ( -3,10%) na semana passada. Tanto o setor de propriedade de ações A quanto o de ações H tiveram um desempenho inferior ao do mercado em geral esta semana.
Fundamentos da indústria.
As vendas de casas de segunda mão recuperaram significativamente. Em termos de dados, a área acumulada de vendas de imóveis comerciais em 45 cidades (9,1-9,22) foi de -28,5% ano a ano, comparada a -23,4% no mês passado; a área de imóveis usados vendidos em 16 cidades (9,1-9,25) foi de 18,3% ano a ano, comparada a 16,1% no mês passado.
O ciclo de desativação subiu ligeiramente. Em termos de dados, o ciclo de desconversão da habitação comercial de 15 cidades (a partir de 9,25) foi de 619 dias, comparado a 604 dias no mesmo período do mês passado.
A oferta e a demanda do mercado terrestre eram ambas fracas. Em termos de dados, a taxa acumulada (em 9,25) de terrenos vendidos em 100 grandes e médias cidades este ano foi de -21,2% em relação ao ano anterior, comparado com -20,8% na semana passada; a taxa acumulada de terrenos vendidos em 100 grandes e médias cidades esta semana (9,19~9,25) foi de 5,6%, comparado com 2,0% na semana passada; o total acumulado (em 9,25) de terrenos vendidos em 100 grandes e médias cidades este ano foi de -42,6% em relação ao ano anterior, comparado com -42,3% na semana passada. O preço total das transações de terrenos em 100 grandes e médias cidades (a partir de 9,25) foi de -42,6% ano a ano e -42,3% na semana passada.
O financiamento da dívida interna retomou seu impulso. Dos dados, a escala cumulativa da emissão de dívida imobiliária interna (9,1 a 9,25) foi de -35,3% em relação ao ano anterior, em comparação com -54,5% no mês passado; a escala cumulativa da emissão de dívida imobiliária externa (9,1 a 9,25) foi de -63,4% em relação ao ano anterior, em comparação com -85,4% no mês passado.
Estratégia de investimento.
Esta semana, o Banco de Desenvolvimento da China pagou o primeiro empréstimo especial à cidade de Shenyang, província de Liaoning, para apoiar o projeto de “construção de entrega garantida” de Liaoning, e medidas substanciais de alívio de políticas estão sendo aceleradas. Esta semana, Tianjin, Yinchuan, Nanning e outros lugares introduziram políticas para aumentar a quantidade de empréstimos CPF, e Guangzhou e outros lugares introduziram linhas de casas de segunda mão “com um depósito para transferir”, e políticas de demanda curta também estão sendo colocadas em prática. Acreditamos que o mercado de casas de segunda mão não tem os mesmos problemas de entrega que as casas novas, e é mais um reflexo do fato de que a demanda tem mostrado alguma recuperação sob as políticas em andamento.
Em nossa opinião, sob a orientação de “fazer pleno uso da caixa de ferramentas de políticas”, as políticas estão entrando em uma nova rodada de lançamento, com alívio e estímulo à demanda, ambas sendo ainda mais fortalecidas. Depois que o governo local compreender plenamente a atitude do governo central em relação ao mercado imobiliário, a introdução de várias políticas de estímulo também será mais ativa e direcionada. As cidades de segunda linha e as cidades de baixo consumo energético sob pressão no mercado imobiliário serão mais agressivas na introdução de políticas de estímulo, tais como a redução dos pagamentos de entrada, o aumento dos limites de empréstimos de CPF, o relaxamento das restrições à compra e venda e a emissão de subsídios para a compra de casa própria. Entretanto, para a economia mais forte e relativamente menos pressão sobre o mercado imobiliário nas cidades de primeiro e segundo níveis, o afrouxamento das políticas ainda será uma abordagem gradual em vez de um estímulo vigoroso da demanda, mas as políticas ainda serão introduzidas a título experimental.
Continuamos a recomendar: 1) empresas centrais de alto crédito com capacidade de desenvolvimento nacional e integrado, recomendamos Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) . Acreditamos que a força do crédito levará as principais empresas centrais a obter vantagens nos mercados de terrenos e fusões e aquisições, e sua contínua capacidade de adquirir e promover terrenos e apoio creditício de qualidade também deve aproveitar a oportunidade para aumentar ainda mais a participação de mercado quando a demanda aumentar. 2) Líderes SOE locais de alta qualidade com raízes em áreas de alta energia e em expansão ativa em todo o país, recomendamos o acompanhamento contínuo do Yuexiu Real Estate. Acreditamos que os líderes locais da SOE com raízes profundas em áreas de alta energia têm tanto estabilidade de desempenho quanto crescimento futuro. Em uma época em que as empresas privadas são mineradas em massa e perdem sua capacidade de adquirir terras, espera-se que os líderes locais da SOE alcancem o processo de liquidação da indústria devido a seus fundamentos estáveis e capacidade de expansão contra a tendência trazida por suas vantagens financeiras. 3) Empresas imobiliárias privadas que têm um sistema operacional de qualidade e uma indústria de desenvolvimento robusta, e que também são selecionadas pelos reguladores como empresas imobiliárias modelo e recebem apoio chave de instituições financeiras, sugerimos que continuemos a rastrear Longfor Grupo e Bi Guiyuan. O apoio da parte financeira, após encontrar o chefe da sólida central de empreendimentos imobiliários, está gradualmente transbordando para as empresas privadas com operações sólidas, e o mercado irá gradualmente restaurar a confiança nas empresas privadas com operações sólidas.
Dicas de risco: o risco das políticas industriais ficarem aquém das expectativas, o risco da rentabilidade continuar a diminuir e o risco das vendas ficarem aquém das expectativas.
