A visão central da semana passada: A área de transação de casas novas e de segunda mão da semana passada continuou a tendência geral de melhoria desde a semana passada, com as 30 principais cidades de porte médio alcançando 4,83 milhões de pés quadrados de área de transação de casas novas, perto de meados de junho e um nível mais alto para o ano. 16 cidades continuaram a ver um aumento na área de inventário de um ano atrás, com um período prolongado de esgotamento. Em termos de mercado de terrenos, Shenzhen e Xangai completaram sua terceira rodada de leilões de terrenos, com o calor dos leilões de terrenos de Shenzhen caindo em comparação com as duas rodadas anteriores, com um lote abortado e a taxa de prêmio global caindo de 9,3% na rodada anterior para 5%. Os empreendimentos imobiliários fundiários são todos empresas centrais estatais e empresas de tipo plataforma de investimento urbano, as empresas privadas não apareceram. Em comparação com Shenzhen, o mercado geral de terras em Xangai é estável. Os 35 lotes de terra lançados nesta rodada não tiveram leilão de primeira classe, e as três primeiras rodadas de leilões de terra em 2022 alcançaram zero leilão abortivo. O valor da transação nesta rodada atingiu 105,4 bilhões de yuans, o maior recorde do ano. As empresas estatais e centrais ainda são a principal força nos leilões de terrenos, enquanto entre as empresas privadas, Longhu, Xiangyuan e Baohua também obtiveram ganhos. No lado do crédito das empresas imobiliárias, três empresas sofreram atrasos na classificação e uma não conseguiu pagar o principal e os juros no prazo.
Principais leituras da política: Espera-se que políticas intensivas na véspera das férias, cortes nas taxas de juros e abatimentos fiscais ajudem o mercado imobiliário a se recuperar. O Banco Central cortou as taxas de juros dos empréstimos do fundo de previdência pela primeira vez desde agosto de 2015, continuando a reduzir a pressão sobre os reembolsos tanto para os compradores de casas existentes quanto para os novos. Para novas hipotecas, o Banco Central havia baixado o limite inferior da taxa de juros do primeiro conjunto para LPR-20bp em maio e baixou o limite inferior das taxas de empréstimo hipotecário pela segunda vez no ano, em 29 de setembro. Esta rodada de política é limitada às cidades de segundo e terceiro escalão com maior pressão descendente sobre os preços das moradias e só será estendida até o final de 2022, que é altamente direcionada e sensível ao tempo. Para as cidades que atendem às condições, espera-se que as taxas hipotecárias caiam ainda mais, ajudando a estabilizar e reavivar a demanda por moradia e pelo mercado imobiliário. A política de abatimento fiscal é dirigida aos contribuintes que vendem suas próprias casas e as recompram dentro de um ano, oferecendo um abatimento fiscal sobre o imposto de renda pessoal já pago na venda de suas casas atuais. Ao reduzir os custos de transação, aumenta a demanda por substituição do estoque de moradias em toda a região e aumenta a liquidez e o fervor das transações de moradias de segunda mão.
Análise Semanal: Na semana passada (202209/26202210/02), o Índice Imobiliário de Shenwan caiu 2,50%, abaixo do Índice Composto de Xangai por 0,42 pct e em 14º/32º lugar em todos os setores, enquanto o Índice Imobiliário e Construção Hang Seng caiu 7,16%, abaixo do Índice Composto de Hang Seng por 2,89 pct. As 3 maiores empresas imobiliárias na semana passada foram: China Union Holdings Ltd(000036) (15,26%), Gemdale Corporation(600383) (4,08%), Rongfeng Holding Group Co.Ltd(000668) (4,05%); as 3 principais empresas imobiliárias em declínio na semana passada foram: Xuhui Holdings Group (-37,98%), Greenland Hong Kong (-28,00%) e Xiangsheng Holdings Group (-25,33%). O setor de Serviços e Administração de Propriedades da Hang Seng caiu 5,39%, apresentando um desempenho abaixo do Índice Composto da Hang Seng em 1,12 pct e ficando em 6º/13º lugar entre todos os setores. as 3 maiores empresas imobiliárias que ganharam na semana passada foram: Jinke Services (31,93%), Goodwill (0,80%) e Greentown Services (0,19%); as 3 maiores empresas imobiliárias que perderam na semana passada foram: Asahi Yongsheng Services (-19,56%) Shimao Services (-16,50%), e Brigantine Services (-15,00%).
Monitor do Mercado Imobiliário: Na semana passada (202209/24202209/30), as transações de casas novas em 30 grandes e médias cidades atingiram 4.826600 m², aumento de 80,49% em relação ao ano anterior e 38,99% q-o-q. As transações de casas usadas em 15 cidades atingiram 1.808700 m², aumento de 123,41% y-o-y e queda de 2,88% q-o-q. A área de inventário nas 16 principais cidades monitoradas foi de 193398.300 m², com um aumento de 0,29% em relação à semana passada, com um ciclo de esgotamento de 94,50 semanas, 5,59 semanas a mais do que na semana passada. Na semana passada (202209/19202209/25), a oferta de terrenos em 100 grandes e médias cidades atingiu 57.055400 m², um aumento de 139,59% em relação ao ano anterior e 123,99% em relação ao ano anterior; as transações de terrenos atingiram 41.337800 m², um aumento de 28,75% em relação ao ano anterior e 65,38% em relação ao ano anterior; a relação oferta/procura subiu para 1,38 e a taxa de prémio foi de 3.23%.
Financiamento de empreendimentos imobiliários: Na semana passada (202209/24202209/30), o valor total da nova dívida interna emitida por empreendimentos imobiliários foi de RMB8,150 bilhões, 211,07% acima do ano anterior e 47,42% abaixo seqüencialmente; o pagamento total da dívida foi de RMB12,905 bilhões, 143,14% acima do ano anterior e 44,97% acima seqüencialmente; valor líquido do financiamento – RMB4,755 bilhões.
Fatores de risco: Risco político: o progresso do relaxamento político não é o esperado. Risco de mercado: A recuperação do mercado no setor imobiliário não foi a esperada.
