Principais percepções.
Desempenho do mercado.
SSE -2,07% para a semana, fechando em 302439 pontos; GEM -0,65% para a semana, fechando em 228897 pontos; CSI 300 -1,33% para a semana, fechando em 380489 pontos. O setor imobiliário -2,50%, 20º lugar no ranking entre 31 setores.
Novas operações domésticas: Área vendida +19,6% YoY, +27,7% YoY
Esta semana (9,23-9,29), as 32 cidades em que nos concentramos registraram um total de aproximadamente 4,55 milhões de pés quadrados de transações de moradias primárias, +19,6% ano-a-ano e +27,7% trimestre-a-trimestre. Entre elas, a primeira camada (4 cidades) tinha uma área total de transação de habitação primária de 1,08 milhões de metros quadrados, +12,7% ano a ano e +16,5% YoY; a segunda camada (14 cidades) tinha uma área total de transação de habitação primária de 2,57 milhões de metros quadrados, +32,9% YoY e +44,8% YoY; a terceira camada (14 cidades) tinha uma área total de transação de habitação primária de 900000 metros quadrados, -1,1% YoY e +4,7% YoY.
Novo inventário residencial: área de inventário +1,72% YoY, 12,1 meses de ciclo de esgotamento
A partir de 2022.9.29, esta semana, as 16 cidades que nos concentramos em rastrear tinham uma área de inventário combinada de aproximadamente 94,02 milhões de m², +1,72% YoY, com um ciclo de esgotamento geral (por área) de aproximadamente 12,1 meses. Entre elas, o inventário de novas habitações na camada 1 (4 cidades) totalizou 34,26 milhões de m², +1,74% AAA, com um ciclo de esgotamento de 10,6 meses; o inventário de novas habitações na camada 2 (6 cidades) totalizou 31,66 milhões de m², -1,04% AAA, com um ciclo de esgotamento de 9,9 meses; o inventário de novas habitações na camada 3 (6 cidades) totalizou 28,1 milhões de m², +5,00% AAA, com um ciclo de esgotamento de 21,0 meses.
Transações de segunda mão: Área vendida +28,5% YoY, +6,2% YoY
Esta semana (9,23-9,29), as 16 cidades que rastreamos tiveram um total de aproximadamente 1,3 milhões de m2 de transações de casas de segunda mão, +28,5% YoY e +6,2% YoY. Entre elas, a área total de transação de casas em segunda mão no primeiro nível (2 cidades) foi de 440000 metros quadrados, +23,9% ano-a-ano e +21,7% trimestre-a-trimestre; a área total de transação de casas em segunda mão no segundo nível (7 cidades) foi de 500000 metros quadrados, +46,9% ano-a-ano e +1,4% trimestre-a-trimestre; a área total de transação de casas em segunda mão no terceiro nível (6 cidades) foi de 360000 metros quadrados, +13,7% ano-a-ano e -2,5% trimestre-a-trimestre.
Mercado de terrenos: 41,34 milhões de m2 de terreno foram vendidos em 100 cidades, com um preço total de transação de 206,2 bilhões de RMB e uma taxa de prémio do terreno de 3,23%.
Na semana passada (9,19-9,25), o número de terrenos fornecidos em 100 cidades foi de 875, correspondendo a um fornecimento de cerca de 57,06 milhões de m2; o número de transações de terrenos em 100 cidades foi de 596, correspondendo a uma transação de terrenos de cerca de 41,34 milhões de m2, com um preço total de transação de terrenos de cerca de 206,2 bilhões de yuan, e uma taxa de prêmio de terrenos de 3,23% em 100 cidades. Entre eles, 5,96 milhões de m², 9,41 milhões de m² e 25,97 milhões de m² de terrenos foram vendidos em cidades de primeira, segunda e terceira linhas, respectivamente, representando +38,5%, -40,6% e +117,1%, respectivamente, correspondendo a taxas de prêmio de terrenos de 3,44%, 0,42% e 4,61%, respectivamente.
Aconselhamento sobre investimentos.
Esta semana, o Banco Popular da China e o CBRC emitiram um aviso decidindo ajustar a política diferencial de crédito habitacional em fases: os governos municipais elegíveis podem decidir por conta própria manter, baixar ou remover o limite inferior da taxa de juros para os primeiros empréstimos imobiliários locais recém-emitidos, em fases, até o final de 2022.
Os seguintes pontos devem ser esclarecidos: 1) A ação “uma cidade, uma política” está de acordo com a estrutura consistente da idéia de regulamentação e controle precisos. A política nunca foi uma grande enchente, mas um “gotejamento preciso”, de modo que pode evitar que a política seja um grande aumento e diminuição que fará com que a regulamentação perca seu senso de direção e força, mas também para evitar o superaquecimento dos preços das moradias em cidades populares de primeira e segunda linha com melhores fundamentos.
2) A política cobre uma área mais ampla, mais favorável às cidades pequenas e médias, e também relativamente mais favorável aos empreendimentos imobiliários que estão fortemente posicionados nas cidades de terceiro e quarto escalão. De acordo com os dados do bureau de estatísticas das 70 grandes e médias cidades, há 23 cidades elegíveis, incluindo principalmente Tianjin, Wuhan, Dalian, Wenzhou, Shijiazhuang, Harbin, Qinhuangdao, Guiyang, Kunming, Lanzhou, etc. 70 cidades na taxa de cobertura de 26% e 43% das cidades da segunda e terceira divisões, é razoável supor que a taxa de cobertura de mais de 200 cidades da terceira e quarta divisões fora das 70 cidades será maior (mais de 50%). Somente a partir da própria política, o impulso às vendas futuras é limitado porque: ① as 10 cidades de segunda linha envolvidas neste tempo a política mais rigorosa antes deveria ser Tianjin e Wuhan (22 cidades duas listas concentradas), Tianjin restrições às condições de compra de não-residentes foram reduzidas para 6 meses de seguridade social contínua, Wuhan área restrita dois conjuntos de pagamento de entrada de 40% foi substancialmente implementada, ainda não reverteu a tendência de queda do mercado, a principal razão é o humor de esperar para ver A principal razão para isto é o forte sentimento de esperar para ver. Além disso, deve-se observar que seu lado da oferta de terras é limitado e até agora o mercado de leilão de terras ainda não se recuperou, acreditamos que a política de terras subseqüente das duas cidades estará em pé de igualdade com Changsha, desde o fornecimento centralizado até a promoção regular. Para outras cidades de terceiro e quarto nível com fundamentos fracos, o espaço para a liberação de políticas é na verdade ainda mais estreito, principalmente devido à demanda lenta provocada pela deterioração dos fundamentos econômicos.
3) Esta política não deve ser independente para analisar seu efeito sobre as vendas, deve considerar a força da combinação, especialmente a caixa de ferramentas e as políticas de apoio correspondentes a serem entregues. Por exemplo, a província de Guangdong emitiu uma resolução sobre o ajuste de sua política de crédito imobiliário, e a partir de 1 de outubro, 12 cidades, incluindo Huizhou, Dongguan, Zhongshan, Zhuhai e Foshan, reconhecerão o primeiro e segundo conjuntos de moradias comerciais como “moradias, mas não empréstimos”, e as taxas de juros e adiantamentos para as famílias que comprarem um segundo conjunto de moradias comuns serão implementadas como o primeiro conjunto. Sob a combinação de políticas, acreditamos que embora os nove dourados sejam muito menos do que o esperado, mas considerando o tempo de liberação das políticas e os benefícios cumulativos, de meados de outubro até o final da “segunda metade da força” é a probabilidade de eventos.
Esta semana, após o alívio imobiliário, as políticas relacionadas à “entrega” foram desembarcadas, sobrepostas ao lado da demanda do relaxamento do ritmo da política, vendas do 3º trimestre, investimento para continuar a fraca tendência de reparos. Note que o relaxamento “uma cidade, uma política” na direção do vento principal não mudou, “para estabilizar o principal” ainda é o tom principal, a política de grande ampliação do espaço é estreita. A avaliação e a posição atual da placa tem estado em um mínimo histórico. Olhando para trás, espera-se que o mercado 2022Q4 se estabilize e se recupere gradualmente, mas o lado da oferta e da demanda da indústria da restrição traz a aquisição de terrenos, vendas, redução da alavancagem entre a incongruência ainda existe. Em vista desta rodada de fraco ambiente de reparos favorável a sua própria força de produto forte, crédito forte, forte investimento e melhoria marginal na rentabilidade de empreendimentos imobiliários, recomendamos que nos concentremos em: (1) tipo de desenvolvimento estável: Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , China Vanke Co.Ltd(000002) , Gemdale Corporation(600383) ; (2) tipo de benefício de crescimento: Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Xiamen C&D Inc(600153) , Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ; (3) administração de propriedades Licitações de alta qualidade: China Resources Wanxiang Life, Bi Guiyuan Services, Greentown Services, Baolong Commercial; (4) Prestadores de serviços intermediários de casas de segunda mão: Shell-W.
Dicas de risco.
O relaxamento da política de regulamentação imobiliária não é o esperado, a propagação do risco de crédito, o reparo das vendas não é o esperado, a superfície de financiamento é significativamente apertada, etc.
