[Questão do dia
Em 29 de agosto, o Departamento de Habitação e Construção da Mongólia Interior relatou ao Ministério da Habitação e Construção a proposta de abolir a “área comum” como uma proposta de projeto legislativo em urgente necessidade de revisão num futuro próximo. “A questão da abolição ou não da área comum provocou mais uma vez um debate acalorado no mercado.
Atualmente, o sistema de área comum de piso existe na China há muito tempo, pois é comumente usado como padrão na transação e determinação dos direitos de propriedades residenciais comerciais. O conceito de “área de piso comum” foi introduzido pela primeira vez no Continente por Hong Kong, China, e apareceu pela primeira vez nas “Medidas para a Administração da Venda de Propriedades Comerciais”, que entrou em vigor em 2001 e estipulou claramente a “área de piso comum”, que afirma que a área de piso de uma propriedade comercial consiste tanto da área de piso interno quanto da área de piso comum. A área do piso comum é composta tanto pela área do piso interno quanto pela área do piso comum.
A área do piso comum de cada residência = a área do piso da residência x o coeficiente da área do piso comum, enquanto que a área do piso interno ≈ a área do piso – a área do piso comum. Não há um padrão unificado para a proporção de área comum na China, com casas e vilas sendo relativamente as mais baixas, em torno de 1% a 8%, casas de vários andares abaixo de 7 andares a 7% a 12%, 7 a 11 andares a 10% a 16%, 12 a 18 andares a 14% a 20% e 18 a 33 andares a 16% a 24%.
Não há área comum em países estrangeiros, e em países desenvolvidos a área dentro da suíte é geralmente acima de 30 m². 1) Reino Unido: A área escrita no contrato de compra é a área usada na suíte, não a área do amplo andar, e a área da varanda ou terraço do apartamento é um presente do desenvolvedor. 2) Austrália: Não há área comum. As vilas e apartamentos são todos calculados com base na área útil. Pequenas salas com altura vertical inferior a 2 metros, caves, passagens entre casas e vários suportes necessários para a casa não estão incluídos na área. 3) Japão: Não há área comum. A escritura de propriedade é normalmente calculada com base na área útil do interior e não na área da parede.
A área atual de habitação por população domiciliar urbana registrada na China divulgada pelo Bureau of Statistics é de 39,8 sq. ft. Nossa área de habitação revisada por residente permanente urbano em 2021 é de aproximadamente 31,1 sq. ft. Assumindo uma taxa de propriedade de 80%, a área interna real per capita é de 24,9 pés quadrados. Em contraste, nos países desenvolvidos, a área interna é geralmente acima de 30 pés quadrados, com 52, 40 e 37 pés quadrados nos EUA, Reino Unido e França respectivamente, e 31 e 27 pés quadrados no Japão e Coréia respectivamente.
O projeto de consulta “Código de Projeto Residencial” do Ministério da Habitação e Construção mencionou em 2019 que “edifícios residenciais devem ser comercializados com base na área utilizada dentro da suíte”; entretanto, em março deste ano, a última versão do projeto de consulta eliminou esta cláusula. Entretanto, em março deste ano, a última versão do esboço de consulta eliminou esta cláusula, o que mostra que a abolição da “área comum” ainda é controversa. Em 2002, Chongqing foi a primeira cidade na China a abolir a área comum, implementando uma política de preços de transações de propriedade comercial com base na área dentro da suíte. Do ponto de vista dos preços imobiliários, o efeito não tem sido significativo. Em Hong Kong, a área comum foi abolida em 2013, mas os preços das casas não caíram, com taxas de crescimento anual de 7% e 4% em 2013 e 2014 respectivamente, permanecendo em grande parte estáveis em comparação com a taxa de crescimento de 6% em 2012. Chongqing também não viu nenhuma mudança significativa nos preços das casas nos 20 anos desde 2002 como resultado da abolição do sistema de área comum, especialmente para os compradores de casas, com pouco impacto nos preços totais. Os anúncios de venda de propriedades em Chongqing declaram o preço unitário de uma unidade dentro de uma unidade ou o preço unitário de uma unidade de área útil, respectivamente (o preço total é o mesmo), e isto também é declarado no contrato de compra, enquanto as taxas de propriedade ainda são cobradas na maioria das vezes de acordo com a área útil, e o custo total de compra e as taxas de propriedade subseqüentes não são diferentes de antes.
Acreditamos que a abolição da “área comum” não pode ser alcançada da noite para o dia e pode até afetar os direitos dos compradores de casas. Acreditamos que se a base de preços for reformada, devemos primeiro rever e melhorar os sistemas de apoio relevantes, esclarecer o conceito e o método de preços, fazer um bom trabalho de publicidade, popularização e explicação, e estabelecer um período de transição razoável a fim de conseguir uma transição suave da base e do padrão de preços da área útil para a área definida, e, portanto, a implementação será difícil e demorará muito tempo.
(2) Mudando o método de fixação de preços ou provocando um aumento disfarçado no preço unitário Mesmo que a área comum seja cancelada, os promotores podem repassar as taxas da área comum através de aumentos de preços e aumentos nas taxas de propriedade, de modo que pode ter um significado prático limitado. 3) Após o cancelamento da área comum, os promotores podem maximizar a compressão das áreas comuns para economizar custos, o que, por sua vez, pode afetar a qualidade e o conforto de vida.
Acreditamos que a tendência é abolir as taxas para áreas comuns, mas que ainda é necessária uma transição gradual e que poderia ser dada prioridade às seguintes medidas: 1) Começar com projetos-piloto em algumas cidades; 2) Controlar razoavelmente a relação e aumentar a transparência. O cálculo atual da área de rateio comum carece tanto de padrões uniformes quanto de independência na medição, e é medido principalmente pelos desenvolvedores e depois entregue ao departamento de planejamento para aprovação. Em comparação com a abolição da área de repartição pública, é sem dúvida mais relevante e operacional melhorar as regulamentações pertinentes. Por exemplo, é importante esclarecer o padrão de repartição pública, a porcentagem máxima de repartição pública, a taxa e o método de medição, a fim de reduzir e evitar disputas. Também é possível introduzir alguns mecanismos punitivos de compensação para os desenvolvedores que expandem irresponsavelmente suas bancas públicas.
[Comentários finais de hoje
Em termos de desempenho amplo do mercado, hoje (12/10) o setor imobiliário de Shenwan cresceu 1,94%, em relação ao retorno do CSI 300 de 0,42%; o setor imobiliário de Hang Seng caiu 2,11%, em relação ao retorno do Índice Hang Seng de -1,33%. O setor imobiliário de Shenwan, as empresas centrais, as empresas estatais locais e as empresas privadas aumentaram e diminuíram em média 1,84%, 2,60% e 1,95% respectivamente. O setor de ações imobiliárias subiu, ontem à noite o banco central anunciou dados de finanças sociais, o desempenho geral das finanças sociais melhor do que as expectativas do mercado, em setembro o novo financiamento social 3,53 trilhões de yuans, um aumento de 627,4 bilhões de yuans em relação ao ano anterior, 1,1 trilhões de yuans a mais do que o anel, impulsionou o sentimento do mercado. Os novos empréstimos de médio e longo prazo aos residentes em setembro totalizaram 345,6 bilhões de yuans, um aumento de 121,1 bilhões de yuans (-26% ano a ano), mas o declínio ano a ano vem diminuindo desde agosto, refletindo o efeito gradual das políticas de apoio imobiliário. Acreditamos que após o relaxamento da política de crédito do 930, o mercado imobiliário irá gradualmente melhorar, levando a uma recuperação constante dos dados de crédito. O conceito de tecnologia financeira foi forte hoje (até 3,87%), com Zhongtian Financial Group Company Limited(000540) e Tianjin Hi-Tech Development Co.Ltd(600082) crescendo dentro do setor.
Em termos de desempenho de ações individuais, as principais empresas de habitação com ações A subiram e caíram em média 1,84% hoje, sendo as três primeiras Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) , Jinke Property Group Co.Ltd(000656) e Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , para cima e para baixo em 4,29%, 2,94% e 2,31% respectivamente. Os principais estoques domésticos de casas hoje subiram e caíram em média -2,40%, classificando-se entre os três primeiros no ranking está Yuexiu Property, Longfor Group, C&D International Group, acima ou abaixo em 0,31%, -0,60%, -1,96%, são empresas estatais regionais e empresas privadas de alta qualidade. Longfor anunciou dados operacionais de setembro, um único mês de vendas de ações de 11,5 bilhões de yuan, 18% a menos em relação ao ano anterior, em Pequim, Xangai e outros lugares para adicionar quatro novas parcelas de terreno, a aquisição de terrenos acionários totalizou 5,7 bilhões de yuan, intensidade de aquisição de terrenos de 49,6%, até certo ponto, refletindo o abundante fluxo de caixa da empresa.
