Vendas dos 100 maiores empreendimentos imobiliários: o ringgit se torna positivo, a diferenciação de vendas dos empreendimentos nacionais e centrais se intensifica. De janeiro a setembro de 2022, as vendas acumuladas dos 100 maiores empreendimentos imobiliários totalizaram RMB5.308780 milhões, 45,8% abaixo do ano anterior, reduzindo a queda em 1,8 pct em relação ao mês anterior, mas continuando a tendência de queda. As vendas dos 100 maiores empreendimentos imobiliários em um único mês totalizaram RMB 626,88 bilhões, 26,5% abaixo do ano anterior, diminuindo o declínio em 10,88 pct, e aumentando 3,7% seqüencialmente. De modo geral, a dificuldade de desativação continua sendo o principal problema enfrentado pelo mercado atual, e as vendas globais dos empreendimentos imobiliários de grande escala continuaram seu desempenho relativamente lento desde o início do ano, com o desempenho acumulado caindo a um nível elevado de 45,4% ano a ano, e a recuperação nos dados de vendas de um único mês não foi óbvia. É porque as vendas não se recuperaram, a grande maioria das empresas tem metas de conclusão inferiores ao esperado, juntamente com o empurrão levará à saída de caixa, agravando ainda mais a pressão financeira, de modo que as empresas imobiliárias para o empurrão ainda mantêm uma atitude cautelosa, algumas cidades estão desacelerando ou mesmo suspendendo diretamente o ritmo do empurrão, o “nove dourados” é ofuscado. Atualmente, a pressão descendente sobre o setor continua, a confiança do mercado e o poder de compra ainda está em um nível baixo, e a pressão de desativação este ano ainda não é pequena, as empresas imobiliárias ainda precisam procurar ativamente janelas de oportunidade locais para escolher a oportunidade de se afastar. Por escalão, todos os escalões reduziram seus declínios anuais, com exceção do TOP11-20, que se tornou positivo em termos de valor de vendas em um único mês. Em termos do limite cumulativo do valor total de vendas, o limite cumulativo do valor total de vendas do Top 5/Top 10/Top 20/Top 50/Top 100 dos 100 maiores empreendimentos imobiliários em setembro foi de 2021,2/1432688,8/303/10,02 bilhões de yuans, -50,6%/-37,4%/-47,5%/-50,8%/- 50,1% em relação ao ano anterior. 50,1%, diminuindo a queda anual de 3,7/1,7/4,1/-2,2/3,3 pct para cada escalão do limiar de entrada. A participação das empresas TOP5/TOP6-10/TOP11-20/TOP21-50/TOP51-100 nas vendas acumuladas das 100 maiores empresas foi de 27,5%/13,3%/17,3%/24,1%/17,9%, representando uma variação de -0,06/0,32/0,16/-0,62/0,21pct, respectivamente, com as empresas TOP6-10, TOP11-20 e TOP51-100 representando 27,5%/13,3%/17,3%/24,1%/17,9% das vendas acumuladas das 100 maiores empresas. Em setembro, o mercado continuou a se recuperar e o efeito da restauração dos principais empreendimentos imobiliários começou a se manifestar, com quase 50% dos 100 principais empreendimentos imobiliários relatando resultados mensais inferiores aos do mês anterior, mas a situação geral melhorou em comparação com o mês anterior. Os principais empreendimentos imobiliários lideraram a recuperação das vendas. Entre os 40 maiores empreendimentos imobiliários, a taxa média de crescimento mensal das SOEs foi de 22,92% em relação ao ano anterior, um aumento significativo principalmente devido às taxas de crescimento anual de China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Resources Land, Yuexiu Real Estate, Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) e China Railway Construction Corporation Limited(601186) , com o ponto de inflexão das vendas das SOEs centrais se tornando cada vez mais óbvio. A lista dos 10 maiores empreendimentos imobiliários em termos de vendas futuras também está ficando mais clara, com exceção da Longfor Group e Sunac China, cujo ranking mudou em setembro, as oito empresas restantes não mudaram. Além disso, o governo central anunciou em 29 de setembro que as localidades poderiam relaxar a taxa de juros mais baixa para empréstimos de primeira necessidade por conta própria, seguido no dia seguinte pela introdução de benefícios fiscais pessoais e uma redução na taxa de juros para empréstimos de fundos de habitação individuais, tudo indicando que a política está soprando no leste. Acreditamos que aquelas empresas centrais estatais e empresas privadas de alta qualidade que são capazes de continuar a reabastecer seu estoque no mercado de terrenos das principais cidades e empurrar para fora novas propriedades no momento certo devem estar mais à frente do setor para conseguir a restauração, apoiada pela brisa política e por um estoque abundante e de alta qualidade.
Financiamento: a escala de financiamento aumentou significativamente e o ambiente de financiamento para empresas privadas melhorou. 57,388 bilhões de yuans de financiamento interno e externo foram obtidos por empreendimentos imobiliários em setembro de 2022, diminuindo 18,1% ano a ano e aumentando 47,2% seqüencialmente, diminuindo o declínio ano a ano e voltando a ser positivo seqüencialmente. Em setembro de 2022, os empreendimentos imobiliários levantaram RMB 57,388 bilhões em títulos nacionais e estrangeiros, com queda de 18,1% em relação ao ano anterior e aumento de 47,2% sequencialmente, estreitando o declínio e voltando ao nível positivo de emissão em junho deste ano. O prazo médio dos títulos domésticos em setembro era de 5,43 anos, acima de 1,21 anos do mês anterior, com uma taxa média de juros de 3,1%, ligeiramente abaixo do mês anterior. O vencimento médio dos títulos offshore foi de 2,05 anos, um aumento de 1,05 anos, e a taxa média de juros foi de 6,8%, um aumento de 75bp. Os títulos domésticos foram dominados por notas de médio prazo e financiamento de curto prazo, com o vencimento médio geral estendido, enquanto que para os títulos offshore, Yancheng Orient Group Incorporation(600811) , Zhuguang Holdings e Wharf Properties emitiram, cada um, um título de três anos. A emissão de títulos ainda é dominada por empresas estatais e centrais, enquanto o ambiente de financiamento para empresas privadas melhorou. Por natureza das empresas, os empreendimentos imobiliários listados emitiram RMB14,36 bilhões de títulos domésticos em setembro, um aumento de 4,8% em relação ao ano anterior, a primeira vez desde o segundo semestre deste ano que o tamanho da emissão foi positivo em relação ao ano anterior, enquanto os empreendimentos imobiliários não listados emitiram RMB31,8 bilhões, um aumento de 18,7% em relação ao ano anterior. Os principais emissores de títulos domésticos ainda são principalmente as SOEs e empresas centrais, com as SOEs estendendo seu período de emissão e baixando suas taxas de emissão; empresas privadas e empresas sob outros títulos emitidos RMB8,8 bilhões em títulos, com tanto a escala quanto o custo de emissão dos títulos melhorando significativamente e tornando menos difícil a captação de recursos. Em setembro, seis empreendimentos imobiliários tiveram suas classificações rebaixadas, dois títulos estrangeiros estavam em inadimplência material, com um valor total de principal de US$ 970 milhões, um título doméstico estava em inadimplência, com um valor total de principal de US$ 631 milhões, e 12 títulos foram rolados. Em termos de pressão de vencimento da dívida, a pressão para pagar as dívidas será relativamente menor no ano após o exercício dos direitos, o que deverá abrir uma janela valiosa para o reparo e desenvolvimento corporativo.
A diferenciação nas vendas está se tornando mais pronunciada e o setor está entrando em um período crítico de política. As vendas das 100 maiores empresas imobiliárias não cresceram significativamente em setembro, principalmente devido ao fato de que o mercado de venda de imóveis continua fraco na maioria das cidades mais fracas em termos de energia, resultando em uma tendência decrescente para a indústria imobiliária como um todo. A indústria imobiliária atual entrou em um período crítico, com três novas políticas introduzidas em 29 e 30 de setembro para levar em conta as necessidades imediatas e a melhoria da habitação, e para impulsionar as vendas de vários ângulos, todas indicando a atitude “de cima para baixo” do governo para aumentar a flexibilização das políticas, com o “imposto pessoal A última vez que a “política de isenção de impostos pessoais” foi implementada foi em 1999 quando a habitação social foi abolida, e a política foi ativada novamente, liberando um sinal claro. Em termos do setor, julgamos que a diferenciação do final de vendas se tornará cada vez mais proeminente no futuro, e apenas algumas das cidades do primeiro e segundo núcleos (e mesmo algumas das áreas centrais das cidades do segundo núcleo) poderão ser capazes de manter um melhor fluxo de vendas e desativação, e a diferenciação das cidades impulsionará a diferenciação das vendas. Empresas centrais estatais e empresas mistas de alta qualidade como a Poly Real Estate, Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , Zhonghai Real Estate, China Resources Land, Huafa Industrial Co.Ltd.Zhuhai(600325) , Shenzhen New Nanshan Holding (Group) Co.Ltd(002314) .
Fatores de risco: Risco político: o progresso da política não é o esperado, o imposto imobiliário, a regulamentação da política de capital pré-venda excede as expectativas. Risco de mercado: o lado negativo das vendas da indústria imobiliária é mais do que o esperado.
