Pontos-chave
As transações de terrenos em 100 cidades melhoraram marginalmente em setembro, com o valor de novos terrenos adicionados pelas 50 maiores empresas imobiliárias duplicando em relação ao ano anterior
Em setembro, 155,69 milhões de pés quadrados de terreno foram vendidos em 100 cidades, +6,8% YoY e +6,94% YoY; o preço total da transação foi de RMB 429,1 bilhões, -12,0% YoY e +80,9% YoY. De janeiro a setembro, 1,14 bilhões de pés quadrados de terreno foram vendidos em 100 cidades, um valor acumulado de -15,8% YoY; o preço total da transação foi de RMB 236,9 bilhões, um valor acumulado de -36,3% YoY. A receita do orçamento do governo local em nível local foi de RMB 425,88 bilhões, -26,4% ano a ano, dos quais RMB 3.850,7 bilhões (-28,3% ano a ano) foram gerados a partir da concessão de direitos de uso de terras estatais. De acordo com as estatísticas da KRC, em setembro, o valor de novos terrenos adicionados pelos 50 maiores empreendimentos imobiliários totalizou RMB184,88 bilhões, -21,2% ano-a-ano e +156,8% trimestre-a-trimestre; a área total de construção de novos terrenos adicionados pelos 50 maiores empreendimentos imobiliários foi de 10,97 milhões de pés quadrados. Segundo dados da Kerry e CMI, até 30 de setembro, 22 cidades haviam concluído a segunda rodada de leilões de terrenos, fornecendo um total de 463 lotes de terrenos residenciais, dos quais 431 foram vendidos, com um total de GFA vendido de aproximadamente 42,301 milhões de pés quadrados e um preço total de venda de aproximadamente RMB538,68 bilhões, com um prêmio médio de aproximadamente 2,7%; até 24 de outubro, 15 cidades haviam concluído a terceira rodada de leilões de terrenos, fornecendo um total de 289 lotes de terrenos residenciais, dos quais 269 foram vendidos, com um total de GFA vendido de aproximadamente RMB538,68 bilhões. Até 24 de outubro, um total de 15 cidades haviam concluído três leilões de terrenos, fornecendo um total de 289 lotes residenciais, dos quais 269 foram vendidos, com uma área bruta de aproximadamente 29,881 milhões de pés quadrados e um preço total de transação de aproximadamente RMB426,05 bilhões, representando uma taxa média de prêmio de aproximadamente 2,8%.
Por nível de cidade, o mercado de leilão de terrenos continuou a ser dividido, com o preço total da transação da terceira rodada de leilão de terrenos em Xangai excedendo RMB 100 bilhões. Os preços totais da transação foram de RMB163,84 bilhões, RMB168,42 bilhões e RMB96,85 bilhões respectivamente, +51,9%, -34,1% e -22,0% em relação ao ano anterior, respectivamente. Os preços médios de transação foram RMB13,329/m2, RMB3,510/m2 e RMB1,015/m2, +16,2%, -7,8% e -43,5% ano a ano, respectivamente.
Por nível de energia da cidade, o GFA (tipo residencial) das vendas de terrenos em setembro de 2022 nas 100 cidades para a camada 1, camada 2 e camada 3 e camada 4 foi de 6,03 milhões de m², 20,94 milhões de m² e 21,05 milhões de m²; dos quais a camada 1, camada 2 e camada 3 e camada 4 foram de -3,3%, -42,2% e -7,7%, respectivamente, em um único mês. O preço total da transação foi de RMB150,4 bilhões, RMB146,3 bilhões e RMB60,6 bilhões, respectivamente; dos quais +54,7%, -38,3% e -35,8% em relação ao ano anterior para a camada 1, camada 2 e camada 3 e camada 4, respectivamente, em um único mês. O preço médio da transação foi de RMB25.553/m², RMB6.986/m² e RMB2.881/m², respectivamente; dos quais +60,0%, +6,8% e -30,4% ano a ano para a Categoria 1, Categoria 2 e Categoria 3/4 em um único mês, respectivamente. As taxas de prêmio das transações de primeira, segunda e terceira linhas (residenciais) foram de 3,52%, 2,81% e 2,49%, respectivamente.
Conselhos de investimento: 1) Desde o início de 2022, muitas partes liberaram sinais positivos, com o LPR de 5 anos sendo continuamente reduzido, os empréstimos imobiliários garantidos não sendo incluídos na gestão de concentração, e o novo método de fundos de supervisão pré-venda estruturalmente corrigidos, e o reparo do "risco alfa" entrando na fase de implementação. 2) Ao mesmo tempo, a gestão prudencial financeira e as tendências de "desalavancagem" ainda estão em andamento. 3) Em 24 de fevereiro, o Ministério da Habitação e Construção propôs atender a demanda razoável por moradias melhoradas, e em 5 de março, o Congresso Nacional do Povo "apoiou o mercado de moradias populares para melhor atender a demanda razoável por moradias". (3) Em 24 de fevereiro, o Ministério da Habitação e Construção propôs atender à demanda razoável por moradias melhoradas, e em 5 de março, a Conferência Nacional da República Popular da China "apoiou o mercado de moradias populares para melhor atender à demanda razoável por moradias", e em 29 de abril, a reunião da Politburo deu o tom de "apoio às localidades para melhorar suas políticas imobiliárias à luz das realidades locais", tornando o caminho político mais claro e explícito. O Ministério da Habitação e Construção, o Ministério da Fazenda e o Banco Central emitiram em conjunto, em meados de agosto, medidas para apoiar a entrega de projetos residenciais vendidos por meio de empréstimos especiais de bancos de apólices. Em meados de agosto, o Ministério da Habitação e Construção, o Ministério da Fazenda e o Banco Central emitiram em conjunto medidas para apoiar a entrega de projetos residenciais vendidos com entregas vencidas por meio de empréstimos especiais de bancos de apólices. Espera-se que com a subseqüente melhoria da epidemia, o sentimento pessimista seja gradualmente reparado e a recuperação da oferta e demanda no setor imobiliário possa ser esperada. 4) A recente atenção do mercado ao setor imobiliário aumentou significativamente, com os empreendimentos imobiliários líderes em qualidade tendo um bom desempenho, e é recomendado prestar atenção à Vanke A/Vanke Enterprises, China Jinmao, Seazen Holdings Co.Ltd(601155) , Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) , Gemdale Corporation(600383) , China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , China Overseas Development, China Overseas Hongyang Group, China Resources Land, Longhu Group, Yuexiu Property, Shanghai Lingang Holdings Co.Ltd(600848) .
Análise de risco: o risco de que a política de flexibilização no setor imobiliário não seja promovida como esperado, o risco de que a demanda no mercado imobiliário não seja a esperada, o risco de que a conclusão de projetos de empreendimentos imobiliários não seja a esperada, o risco de que o negócio diversificado de empreendimentos imobiliários não seja bem operado, etc.
