\u3000\u3 Ping An Bank Co.Ltd(000001) 914 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) )
Evento: a empresa divulgou o relatório anual de 2021, que realizou uma receita operacional de 10,591 bilhões de yuans, um aumento homólogo de 22,42%, um lucro líquido atribuível à empresa-mãe de 513 milhões de yuans, um aumento homólogo de 17,25%, e um EPS básico de 0,5% 4837 yuan / ação, um aumento anual de 17,26%.
Aumente o custo do projeto e melhore a capacidade de gerenciamento de propriedade. Em 2021, a empresa alcançou uma receita operacional de 10,591 bilhões de yuans, um aumento homólogo de 22,42%, e um lucro líquido atribuível à empresa-mãe de 513 milhões de yuans, um aumento homólogo de 17,25%. 1) O aumento da escala de receitas da empresa deveu-se principalmente ao aumento dos projetos de gestão imobiliária originais e dos projetos de gestão imobiliária recém-expandidos da empresa; 2) a margem de lucro bruta aumentou 0,15 PCT para 13,76%; Melhoria da capacidade de controlo de despesas: as taxas de despesas de vendas, gestão, finanças e I&D aumentaram 0,08, diminuíram 0,38, diminuíram 0,81 e aumentaram 0,13 PCT para 0,82%, 3,65%, 1,25% e 0,35%, respectivamente; 3) A taxa de juros líquida da empresa diminuiu de 4,73% em 2020 para 4,27% em 2021, principalmente devido à provisão de perda de imparidade de ativos de RMB 135 milhões para os lugares de estacionamento detidos pelos projetos subordinados de Tianjin Jiufang City Plaza, Longyan BOC Zijin Yunxi, Hengyang AVIC city garden e Nanguang mingshiyuan, e a provisão de perda de imparidade de crédito de RMB 62 milhões para as taxas de gestão de propriedade que podem não ser cobradas pelas subsidiárias.
As formas de negócios residenciais representam mais da metade, e a margem de lucro bruto dos serviços profissionais é alta. Em 2021, o setor de gerenciamento de propriedades da empresa alcançou uma receita de 9,908 bilhões de yuans, um aumento anual de 23,31%, representando 93,56% da receita total e 11,43% da margem de lucro bruta. 1) No final do ano, a área sob gestão era de 281 milhões de m3, um aumento de 90,13 milhões de m3 em relação a 2020, dos quais 906986 milhões de m2 vieram do acionista controlador, representando 32,27%; Em termos de tipos de negócios, os residenciais e os não residenciais representam 58,92% e 41,08%, respectivamente. 2) Em 2021, os serviços básicos de gerenciamento de propriedade da empresa alcançaram uma receita de 7,803 bilhões de yuans, um aumento anual de 20,72%; A margem bruta de lucro da gestão de infraestrutura foi de 11,11%, alta de 0,88pct em relação aos 10,23% do ano passado; A média no preço do tubo é de 2,31 yuan / Ping / mês, que é menor do que a de 2,82 yuan / Ping / mês no ano passado. Entre eles, a média no preço do tubo residencial e não residencial é de 2 e 2,53 yuan / Ping / mês respectivamente, que é 0,21 maior e 1,33 yuan / Ping / mês menor do que a do ano passado. 3）
Os serviços profissionais crescem rapidamente e a margem bruta de lucro é alta. Em 2021, os serviços profissionais da empresa alcançaram uma receita de 1,84 bilhão de yuans, um aumento anual de 20,49%, e a margem de lucro bruto correspondente foi de 13,77%. Os serviços profissionais da empresa incluem case marketing, negócio de corretagem imobiliária, serviço de gestão de instalações e serviço de tecnologia de construção, sendo que a receita de cada negócio representa 42,91%, 21,45% e 21,34% da receita de serviços profissionais, respectivamente, e a margem de lucro bruta é de 11,27%, 19,50% e 10,86%, respectivamente; A expansão do negócio da corretagem de aluguel e venda e da subscrição de espaços de estacionamento ajudou o rápido desenvolvimento de serviços profissionais de valor agregado.
Os serviços de gestão de ativos dos acionistas controladores aumentaram significativamente. O lucro operacional da empresa, incluindo arrendamento de imóveis e serviços empresariais, aumentou 25,5% em termos homólogos, representando 25,5% do lucro operacional total da empresa em 2021. 1) Em termos de operação comercial, até ao final de 2021, a empresa estava a cargo de 44 projetos comerciais (incluindo projetos preparatórios), com uma área de gestão de 1,79 milhões de m3. Entre eles, há 4 projetos autônomos, 35 projetos confiados China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) e os projetos de acionistas confiados aumentaram significativamente, com um aumento de 17 projetos durante o ano. 2) Em termos de propriedades detidas, a empresa tem uma área total alugável de 5912000 m3. Até o final de 2021, a taxa global de aluguel atingiu 98%, incluindo hotéis, shopping centers, redação comercial e outros formatos de negócios.
Promover activamente a alienação de activos pesados. No início de 2022, a assembleia geral de acionistas da empresa concordou em transferir todo o patrimônio da cidade de Shenzhen AVIC, Kunming AVIC e Ganzhou Jiufang para as subsidiárias do acionista controlador China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) para tornar a estratégia da plataforma de operação de luz de ativos mais clara.
Sugestão de investimento: a empresa é apoiada por duas empresas centrais, China Merchants Group e AVIC grupo, com capacidade superior de expansão do projeto.
Em 2021, a empresa prestou atenção ao aumento do preço médio do negócio residencial e ao rápido crescimento dos serviços profissionais. Os serviços de gestão de ativos beneficiaram do crescimento de projetos comerciais de acionistas controladores, com um grande aumento de projetos sob gestão. Ao mesmo tempo, a empresa tem capacidade de gestão superior, e a taxa global de aluguel de imóveis detidos atingiu 98%. Com base no relatório anual de 2021 da empresa, reduzimos o lucro líquido de 22-23 anos de 1,122 e 1,443 bilhão de yuans para 722 e 910 milhões de yuans respectivamente, o EPS correspondente de 1,06 e 1,36 yuan / ação para 0,68 e 0,86 yuan / ação respectivamente, e o PE correspondente é 21,12x e 16,76x, mantendo a classificação de “comprar”.
Aviso de risco: a cobrança de taxas de propriedade é menor do que o esperado, o desenvolvimento de negócios é menor do que o esperado e o comprometimento do estoque é grande
