\u3000\u3 Ping An Bank Co.Ltd(000001) 914 China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) )
A receita e o lucro aumentaram de forma constante, e a margem de lucro bruto aumentou de forma constante: China Merchants Property Operation & Service Co.Ltd(001914) em 2021, a receita foi de 10,591 bilhões de yuans, um aumento homólogo de 22,42%, o lucro líquido foi de 453 milhões de yuans, um aumento homólogo de 10,75%, e o lucro líquido atribuível à mãe foi de 513 milhões de yuans, um aumento homólogo de 17,25%. Em termos de receita detalhada, o negócio de gerenciamento de propriedade foi de 9,908 bilhões de yuans, um aumento ano a ano de 22,31%, o negócio de gerenciamento de ativos foi de 556 milhões de yuans, um aumento ano a ano de 23,70%, e outros negócios foram 126 milhões de yuans, uma diminuição ano a ano de 24,12%, representando 93,56% / 5,25% / 1,19%, respectivamente. Afetado pelo ambiente da indústria imobiliária, o imparidade do ativo foi de 160 milhões de yuans, mas a renda de mudanças no valor justo gerado pelo investimento imobiliário foi de 107 milhões de yuans, o que aliviou o impacto do desempenho. Em 2021, a margem bruta de lucro da empresa foi de 13,8%, com um aumento homólogo de 0,2%. Em termos da subitem margem bruta de lucro, o negócio de gestão imobiliária foi de 11,43%, com um aumento homólogo de 0,47%, e o negócio de gestão de ativos foi de 56,18%, com um decréscimo homólogo de 1,09%.
Posicionar a plataforma de operação leve de ativos e otimizar continuamente a estrutura de dívida de ativos: no início de 2022, a empresa planeja alienar três empresas subordinadas e acelerar a implementação do modo de operação leve de ativos. Até o final do século 21, os ativos totais da empresa eram 16,77 bilhões de yuans, um aumento de 2,52% no início do período; Os ativos líquidos atribuíveis aos acionistas de empresas listadas foram de 8,66 bilhões de yuans, um aumento de 4,35% no início do período; O rácio de passivo do ativo foi de 48,85%, uma queda de 0,51% em relação ao início do período. O saldo da dívida com juros foi de 2,75 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 288 milhões de yuans; A estrutura da dívida foi estável, principalmente empréstimos de curto e médio prazo. As despesas financeiras diminuíram 46 milhões de yuans ano a ano, incluindo despesas de juros diminuíram 40 milhões de yuans.
A escala de gestão continuou a expandir-se e a capacidade diversificada de expansão do mercado funcionou bem: em 2021, o valor do contrato anual recém-assinado do negócio de gestão de propriedades da empresa era de 3,05 bilhões de yuans, um aumento anual de 24%, 1717 projetos sob gestão e a área de gestão era de 281 milhões de metros quadrados, um aumento anual de 47%. A empresa continuou a consolidar sua liderança no mercado não residencial e expandiu ativamente projetos de alta qualidade, com um aumento de 43% em relação ao ano anterior. A empresa explorou o mercado através da cooperação “total to total” e joint venture, e o valor do contrato anual recém-assinado aumentou 133% / 298% em relação ao ano anterior, além de ampliar os canais de aquisição alvo através de aquisições e fusões. Os serviços de valor agregado de gerenciamento de propriedade da empresa alcançaram uma receita de 2,11 bilhões de yuans, um aumento ano a ano de 34%, representando 21,25% da receita de negócios de gerenciamento de propriedade, um aumento ano a ano de 8,6%. Em 2021, o volume de transações da plataforma foi de RMB 800 milhões, um aumento homólogo de 66%, e a receita foi de RMB 266 milhões, um aumento homólogo de cerca de 500%.
O negócio de gestão de ativos continua a desenvolver-se e a operação do imóvel detido tem sido constantemente reparada: em termos de operação de gestão de negócios, até ao final de 2021, a empresa estava a cargo de 44 projetos comerciais (incluindo projetos preparatórios), com uma área de 1,79 milhão de metros quadrados. Em termos de gestão imobiliária, as propriedades detidas pela empresa incluem centros comerciais, edifícios de escritórios e outras formas de negócio, com uma área total alugável de 591200 metros quadrados e uma taxa de aluguel de 98%. Com a melhoria da situação epidêmica, o aluguel médio de centros comerciais e edifícios de escritórios aumentou ligeiramente em comparação com o mesmo período do ano passado.
Aconselhamento de investimento: compra. Esperamos que o EPS da empresa seja 0,65 em 2022. Comparado com a avaliação de empresas comparáveis, daremos à empresa 28 vezes PE em 2022, correspondendo ao valor de mercado de 19,2 bilhões de yuans e o preço alvo de 18,06 yuan, mantendo a “classificação de compra”.
Alerta de risco: epidemia repetida, incerteza de expansão do mercado, incerteza de despojamento de ativos e risco de alienação de projetos imobiliários remanescentes
