\u3000\u3 China Vanke Co.Ltd(000002) 244 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) )
Em 2021, o novo valor agregado é suficiente, e a margem de lucro líquido é de cerca de 10,04%
Em 2021, a empresa adquiriu 38 pedaços de terra no total, com um montante total de 74,1 bilhões de yuans; Entre eles, a quantidade de aquisição de terras em Hangzhou foi de 29,886 bilhões de yuans, ficando em primeiro lugar na lista de aquisição de terras em Hangzhou.
Esperamos que o projeto de aquisição de terras da empresa em 2021 tenha um valor de vendas de 141,2 bilhões de yuans, um lucro líquido de 14,2 bilhões de yuans e um lucro líquido atribuível à empresa-mãe de 7,1 bilhões de yuans. Como o preço de venda do projeto e o custo de construção e instalação são facilmente afetados por vários fatores, afetando assim a margem de lucro, realizamos cálculo de sensibilidade: na premissa de custo unilateral constante, a margem de lucro líquido aumentará em cerca de 0,3 pontos percentuais e a margem de lucro líquido do patrimônio líquido aumentará em cerca de 0,2 pontos percentuais para cada aumento de 0,5% no preço médio global de venda; Partindo da premissa de que o preço médio de venda permanece inalterado, a margem de lucro líquido aumentará cerca de 0,3 pontos percentuais e a margem de lucro líquido do patrimônio líquido aumentará cerca de 0,2 pontos percentuais para cada queda de 0,5% no custo unilateral. A margem de lucro líquido e a margem de lucro líquido do capital próprio são de 10% e 5%, respectivamente.
A disposição geral na província, os direitos de aquisição de terras e os interesses foram melhorados, e a margem de lucro permaneceu estável
Desde 2018, a empresa expandiu ativamente o armazenamento do solo e expandiu-se para outras cidades na província de Zhejiang, mantendo a posição de liderança de Hangzhou. De 2018 a 2021, as novas áreas de capacitação da empresa foram de 3,47 milhões de m3, 2,95 milhões de m3, 4,32 milhões de m3 e 4,62 milhões de m3 respectivamente, dos quais a aquisição de terras de Hangzhou representou 39%, 54%, 75% e 39%, respectivamente.
Em 2021, a empresa aumentou a proporção de terras adquiridas fora de Hangzhou, na província de Zhejiang. Após o limite de preço das novas casas, a diferença de preço dos imóveis em Hangzhou diminuiu e a margem de lucro do projeto foi pressionada; Outras cidades da província são menos afetadas pelo limite de preço. Aumentar a proporção de aquisição de terras em outras cidades é propício para melhorar a margem de lucro bruto. Estimamos que a margem de lucro bruto global de novos projetos em Hangzhou em 2021 seja cerca de 7% menor do que a de novos projetos em outras cidades.
Além disso, a empresa continuou a melhorar o rácio de equidade da aquisição de terras para equilibrar escala e lucro. De 2017 a 2020, a proporção de vendas de capital próprio nas vendas de habitação comercial da empresa aumentou de 44,1% em 2018 para 51,3% em 2020, e a proporção de capital próprio nos novos projetos da empresa continuou a aumentar para 52,6% em 2021.
As vantagens do cultivo profundo regional são óbvias, com dinheiro suficiente e um custo de financiamento recorde baixo.
O cultivo profundo em Zhejiang é propício para a rápida coleta de vendas da empresa. Em 2021, a empresa alcançou vendas de 169,1 bilhões de yuans, um aumento anual de 24%, um recorde alto; As receitas de vendas atingiram 68,3 bilhões de yuans, um aumento de 30% ano a ano. Além disso, o gerenciamento de raio pequeno dá à empresa uma vantagem significativa de custo. A taxa de custo é medida pela relação entre despesas de período e dinheiro recebido da venda de bens e prestação de serviços (em vez de receitas de vendas). A taxa de gestão é sempre mantida abaixo de 1%, e a taxa de vendas é inferior à média da indústria.
Em 2021, o custo de financiamento da empresa diminuiu 0,3 pontos percentuais para 4,9% face ao ano anterior. A cobrança atempada de pagamentos e o financiamento suave refletem a capacidade de operação constante da empresa.
Previsão de lucros e sugestões de investimento
De acordo com o acordo do projeto, revisamos a previsão de lucro da empresa. Esperamos que, de 2021 a 2023, a empresa realize receita operacional de 37,02 bilhões, 54,18 bilhões e 67,21 bilhões (o valor anterior é de 50,08 bilhões, 59,35 bilhões e 72,33 bilhões), com aumento homólogo de 29,4%, 46,4% e 24,1%; O lucro líquido imputável à empresa-mãe foi de 2,6 bilhões, 3,34 bilhões e 4,14 bilhões (o valor anterior foi de 3,78 bilhões, 4,48 bilhões e 4,94 bilhões), com um aumento homólogo de 11,7%, 28,3% e 24,1%; O lucro diluído por ação é de 0,84, 1,07 e 1,33, correspondendo a 8,2 vezes, 6,4 vezes e 5,1 vezes de PE. A empresa está em processo de melhoria contínua dos fundamentos. A estratégia inicial de alta rotatividade entrou no período de liberação de desempenho e continua a expandir ativamente o armazenamento de solo de alta qualidade. Os lucros futuros são garantidos e a classificação de “compra” é mantida.
Dicas de risco: o aperto do ambiente de financiamento excede as expectativas, o aperto das políticas de regulação imobiliária excede as expectativas, as regras de transferência centralizada dupla são alteradas ainda mais e os dados citados ficam para trás ou não são oportunos
