\u3000\u3 Guangdong Shaoneng Group Co.Ltd(000601) 155 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) )
Assuntos:
A empresa divulgou seu relatório anual para 2021, com receita anual de 168,23 bilhões de yuans, um aumento anual de 15,6%; O lucro líquido imputável à empresa-mãe foi de 12,6 bilhões, um decréscimo homólogo de 17,4%. Em 2021, a empresa planeja não distribuir dividendos em dinheiro, ações bônus ou aumentar capital social com fundo de acumulação.
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O desempenho está alinhado com as expectativas, e a desaceleração das vendas pode afetar o reporte subsequente. Em 2021, a receita da empresa aumentou 15,6% em termos homólogos e o lucro líquido imputável à empresa-mãe diminuiu 17,4%, principalmente devido a: 1) afetado pelo aumento do limite de preço e preço do terreno, a margem de lucro bruto no período diminuiu 3,1pct para 20,4% em termos homólogos, incluindo a margem de lucro bruto dos negócios de desenvolvimento e vendas imobiliárias diminuiu 4,1pct para 17,7%; 2) O lucro líquido do investimento diminuiu 26,2% ano a ano para 2,27 bilhões de yuans; 3) Sob o pano de fundo da pressão descendente no mercado imobiliário, a empresa acumulou imparidade de ativos de 4,84 bilhões de yuans com base no princípio da prudência, com um aumento anual de 3,24 bilhões de yuans. Durante o período, a operação e o controle da empresa melhoraram, e a proporção de três taxas diminuiu 0,6% para 6,6% ano a ano. Considerando a desaceleração do crescimento das vendas da empresa nos últimos dois anos e a redução do plano de conclusão em 2022, isso pode ter um certo impacto no repasse subsequente.
As vendas aderem ao cultivo profundo regional e o novo plano de construção diminui. Durante o período, a empresa aderiu ao modo de operação de tração nas duas rodas “residencial + comercial”, com Xangai como centro e o Delta do Rio Yangtze como núcleo, e distribuiu 135 cidades grandes e médias na China. Em 2021, a quantidade de vendas da empresa foi de 233,78 bilhões de yuans e a área de vendas foi de 23,547 milhões de metros quadrados, com uma diminuição homóloga de 6,8% e um aumento de 0,3%, respectivamente. De acordo com as estatísticas da Kerui, a empresa ficou em 16º lugar no setor em volume de vendas e 13º em área de vendas em 2021. A empresa implementa resolutamente o padrão regional de aragem profunda de “maduro com uma participação de mercado de mais de 10%, profundo com uma participação de mercado de mais de 20% e completo com uma participação de mercado de mais de 30%, e está entre as três principais províncias (municípios diretamente sob o governo central) em Jiangsu e Tianjin. Em 2022, a empresa planeja iniciar uma nova construção de 15,021 milhões de metros quadrados e completar 28,017 milhões de metros quadrados, com uma diminuição homóloga de 52,6% e 14,9%, respectivamente. Considerando a diminuição da aquisição de terras desde 2021h2 e o declínio do plano de construção em 2022, isso pode ter um certo impacto no valor comercializável da empresa em 2022.
O investimento tende a ser cauteloso e o layout do armazenamento do solo é relativamente equilibrado. Sob a pressão do mercado imobiliário, a empresa insistiu em investimento prudente e gravidade. Em 2021h2, a empresa reduziu a intensidade da aquisição de terras. Em todo o ano, a área de armazenamento de terras e construção aumentou em 21,577 milhões de metros quadrados, com um montante total de cerca de 76,71 bilhões de yuans. A taxa de área de vendas de aquisição de terras e taxa de quantidade de vendas de aquisição de terras diminuiu para 91,6% e 32,8%, respectivamente. O preço médio do piso aumentou 17,3% ano a ano para 3555 yuan / metro quadrado, dos quais 10,286 milhões de metros quadrados foram adicionados recentemente para projetos complexos comerciais. Atualmente, a empresa possui uma reserva total de 138 milhões de metros quadrados, que pode atender às necessidades de desenvolvimento e operação nos próximos 2-3 anos, e está distribuída principalmente nas áreas com maior vitalidade econômica e maior densidade populacional, entre elas, as cidades de primeiro e segundo escalões representam cerca de 37% da reserva total de terras, e as cidades de terceiro e quarto escalões no Delta do Rio Yangtze representam cerca de 30% da reserva total de terras.
O desenvolvimento de imóveis comerciais é brilhante, e o território de “100 cidades e 100 lojas” continua a expandir-se. Em 2021, a empresa adquiriu 32 novas praças Wyatt e acrescentou 30 novas praças Wyatt e projetos de gestão confiados em operação (incluindo 4 projetos de gestão confiados em operação). No final do período, a empresa tinha 188 praças Wuyue em 135 cidades em todo o país, com 130 em operação e gestão confiada, ficando na vanguarda da indústria. No final do período, a área de abertura de Wuyue Plaza atingiu 124838 milhões de metros quadrados, com uma taxa média de aluguel de 97,63%. O território de “100 cidades e 100 lojas” está constantemente estendendo novos limites. O aluguel e a gestão de imóveis da empresa realizaram uma receita de 7,969 bilhões de yuans, um aumento anual de 46,6%; Em 2022, está planejado realizar uma receita comercial total de 10,5 bilhões de yuans, recém-inaugurada Wuyue Plaza e 25 projetos confiados em operação.
Atingiu com sucesso o nível “verde” e o financiamento da dívida é suave. Durante o período, a empresa completou sucessivamente a emissão de títulos corporativos e contas a receber titularizados, levantando 1,785 bilhão de yuans; Emitir notas de médio prazo no mercado interbancário e levantar 800 milhões de yuans; 704 milhões de dólares em títulos emitidos no exterior. Através de financiamento direto, a empresa garante a operação contínua e estável e responde ao chamado do Estado para reduzir alavancagem e estabilizar expectativas. Durante o período, a empresa emitiu com sucesso o primeiro bônus em dólar verde (com uma escala de US $ 300 milhões, um prazo de 4,25 anos e uma taxa de juros de 4,625%), marcando um passo chave no financiamento verde. No final do período, o custo médio global de financiamento da empresa foi de 6,57%, inferior a 6,72% no final de 2020, caindo por dois anos consecutivos. No final do período, o rácio do passivo do ativo da empresa excluindo os adiantamentos recebidos foi de 69,95%, o rácio da dívida líquida foi de 48,12%, o rácio da dívida curta de caixa foi de 1,07 e as três linhas vermelhas atenderam aos requisitos do “arquivo verde”.
Sugestão de investimento: considerando que o declínio da margem de lucro bruto e provisão de imparidade excede as expectativas anteriores, combinado com o ajuste recente da indústria e a contração da aquisição de terras, a empresa baixou a previsão de lucro da empresa. Estima-se que o EPS em 20222023 será de 5,59 yuan e 5,65 yuan respectivamente (a previsão original é de 9,36 yuan e 10,58 yuan), e a nova previsão em 2024 será de 5,68 yuan. O PE correspondente do preço das ações atual é 5,5 vezes, 5,4 vezes e 5,4 vezes respectivamente. A empresa tem dívida estável, financiamento suave, excelente desenvolvimento e força operacional, e imobiliário comercial também está na vanguarda da indústria. Impulsionado por duas rodas, estamos otimistas sobre o desenvolvimento futuro da empresa e manter a classificação “recomendada”.
Dicas de risco: 1) há grande pressão descendente no mercado imobiliário recentemente. Se a melhoria da política de acompanhamento for menor do que o esperado, pode afetar o crescimento futuro da empresa e trazer o risco de comprometimento do projeto. 2) Devido ao aumento do preço do terreno e do limite do preço de venda, a margem de lucro bruto da empresa ainda enfrentará o risco de declínio no futuro; 3) No contexto de eventos de crédito frequentes de empresas imobiliárias individuais, se o ambiente de financiamento das indústrias subsequentes não diminuir significativamente, a situação de capital da empresa pode enfrentar pressão.
