\u3000\u3000 China Vanke Co.Ltd(000002) China Vanke Co.Ltd(000002) )
Assuntos:
A empresa divulgou seu relatório anual para 2021, com receita anual de 452,8 bilhões de yuans, um aumento anual de 8,0%; O lucro líquido imputável à empresa-mãe foi de 22,52 mil milhões, um decréscimo homólogo de 45,7%; A empresa planeja distribuir um dividendo em dinheiro de 9,7 yuan (incluindo impostos) para cada 10 ações.
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O declínio da margem bruta de lucro arrastou para baixo o desempenho, e os recursos pendentes foram suficientes. Em 2021, a receita da empresa aumentou 8,0% em termos homólogos, e o lucro líquido atribuível à empresa-mãe diminuiu 45,7%, principalmente devido a: 1) afetado pela estrutura de liquidação e limite de preços, a margem de lucro bruta dos negócios de desenvolvimento imobiliário e operação de ativos relacionados no período diminuiu 7,6pct para 21,7% em termos homólogos; 2) Devido à diminuição da margem de lucro bruta de projetos de joint venture e à diminuição da renda do investimento em outros negócios, a receita de investimento durante o período foi de 6,61 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 6,9 bilhões de yuans; 3) Desde 2021h2, o mercado diminuiu significativamente, e a empresa retirou 3,53 bilhões de yuans de imparidade de ativos com base no princípio da prudência; 4) O lucro e prejuízo dos acionistas minoritários aumentou para 10,8 PCT em termos homólogos; 5) A empresa adota o método de custo para medir o negócio de ativos pesados, e a quantidade de depreciação e amortização retirada durante o período é de 8,06 bilhões de yuans, com um aumento anual de 15,4%. Durante o período, a gestão e o controle da empresa permaneceram eficientes, e a taxa de despesa diminuiu 0,2pct para 6,2% ano a ano. O valor em dívida vendido no final do período foi de 710,8 bilhões de yuans, um aumento anual de 1,8%. Recursos pendentes suficientes lançaram as bases para a estabilização e recuperação do desempenho subsequente.
As vendas caíram ano a ano e novos planos de construção contraíram. Em 2021, a área de vendas da empresa era de 38,078 milhões de metros quadrados, e o valor de vendas foi de 627,78 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 18,4% e 10,8%, respectivamente; A quota de mercado do valor das vendas é de 3,5%, ficando em primeiro lugar em 20 cidades; O preço médio de venda foi de 16487 yuan / plano, um aumento anual de 9,3%. Em 2021, a nova área de construção foi de 32,653 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 17,6%, e 103,7% do plano no início do ano foi concluído; Foram concluídos 35,714 milhões de metros quadrados, com um aumento homólogo de 5,6%, e 99,6% do plano no início do ano foi concluído. A empresa planeja completar uma área de 38,995 milhões de metros quadrados em 2022, com um aumento homólogo de 9,2%; Prevê-se iniciar 19,201 milhões de metros quadrados de construção nova, com uma diminuição homóloga de 41,2%. A contração da construção nova pode formar uma certa restrição ao valor vendível subsequente.
Mantenha cauteloso na aquisição de terras e aumente a proporção de capital próprio. Em 2021, a empresa adicionou 26,67 milhões de metros quadrados de área de armazenamento de terras e construção, com um preço total da terra de cerca de 185,2 bilhões de yuans. A proporção da área de vendas de aquisição de terras para a quantidade de vendas de aquisição de terras foi de 70,1% e 29,5%, respectivamente, queda de 2,1pct e 2,6pct em comparação com 2020. No entanto, o preço da terra de capital aumentou 1,4% ano-a-ano para 140,2 bilhões de yuans, e a proporção de montante de capital próprio aumentou de 61,2% em 2020 para 75,7%. No final do período, a área de projetos em construção e construção planejada (excluindo vendidos e pendentes) é de cerca de 102 milhões de metros quadrados, o que pode garantir vendas nos próximos dois anos ou mais.
Negócios diversificados estão se desenvolvendo bem, e a capacidade de negócios continua melhorando. Em termos de propriedade, a receita de tudo nuvem durante o período aumentou 32,1% ano a ano para 24,04 bilhões de yuans, dos quais a receita de imóveis residenciais, empresas comerciais e serviços de espaço urbano, aiot (inteligência artificial internet das coisas) e bpaas (processo como serviço) representaram 56,0%, 36,2% e 7,8%, respectivamente. No final do período, a área sob gestão atingiu 780 milhões de metros quadrados, um aumento ano a ano de 35,9%, e a gestão do contrato foi de 1,01 bilhão de metros quadrados, um aumento ano a ano de 38,0%. Em termos de logística imobiliária, a receita do negócio de logística durante o período foi de 3,16 bilhões de yuans, um aumento anual de 68,9%; Recentemente aberto 1,41 milhão de metros quadrados, com uma abertura total de 8,28 milhões de metros quadrados no final do período. A taxa de aluguel de armazém de alto padrão no período estável é de 93%, e a taxa de utilização da cadeia fria no período estável é de 75%. Atualmente, a escala de armazenamento de cadeia fria ocupa o primeiro lugar na China. Em termos de locação, a receita durante o período foi de 2,89 bilhões de yuans, com um aumento anual de 13,9%. Havia 17100 apartamentos recém-abertos. No final do período, 208700 apartamentos de aluguel de longo prazo foram operados e gerenciados, e a taxa média anual de aluguel dos projetos abertos foi de 95,3%. Em termos de imóveis comerciais, a receita comercial do comércio (incluindo projetos não consolidados) durante o período foi de 7,622 bilhões de yuans, com um aumento anual de 20,57%. A área recém-inaugurada foi de 2,0687 milhões de metros quadrados, com uma abertura total de 113916 milhões de metros quadrados. Além disso, o negócio de gelo e neve alcançou crescimento de escala e desempenho aproveitando os Jogos Olímpicos de Inverno, com uma receita cumulativa de 270 milhões de yuans na temporada de neve 20212022, um aumento de 39% ano a ano; Foram recebidas 910000 vezes de pessoas, com um aumento homólogo de 28%.
As finanças continuam “verdes”, com vantagens financeiras proeminentes. O fluxo de caixa operacional líquido durante o período foi de 4,11 bilhões de yuans, o que foi positivo por 13 anos consecutivos. O dinheiro em mão no final do período foi de 149,35 bilhões de yuans, muito maior do que o total de passivos correntes devidos dentro de um ano de 58,62 bilhões de yuans; O rácio da dívida líquida no final do período e o rácio do passivo do activo após exclusão das receitas antecipadas são de 29,7% e 69,8%, respectivamente, e o índice “três linhas vermelhas” cumpre os requisitos do “ficheiro verde”; O total de passivos com juros no final do período foi de 265,96 bilhões de yuans, com um aumento homólogo de 2,9%, dos quais a proporção de passivos de longo prazo aumentou para 78%. O custo global do financiamento das ações é de apenas 4,11%.
Sugestão de investimento: considerando que a margem bruta de lucro da empresa caiu mais do que o esperado anteriormente, e a repressão do lado do lucro causada pelo limite de preços de curto prazo e resfriamento do mercado imobiliário ainda existe, a previsão de lucro da empresa é reduzida. Estima-se que o EPS em 20222023 será de 2,03 yuan e 2,15 yuan respectivamente, em comparação com a previsão original de 3,27 yuan e 3,35 yuan, e a nova previsão de EPS em 2024 será de 2,33 yuan. O preço atual da ação correspondente ao PE é de 9,4 vezes, 8,8 vezes e 8,1 vezes respectivamente. A curto prazo, mantém-se a pressão sobre o mercado imobiliário e espera-se que as políticas de acompanhamento continuem a melhorar e a impulsionar a valorização do setor. Além disso, a empresa pretende aumentar a proporção de dividendos em caixa em 50,06% em 2021, estimar que a taxa de distribuição de caixa ultrapasse 5% e lançar um plano de recompra de RMB 2-2,5 bilhões para demonstrar a sua confiança no desenvolvimento futuro; A médio e longo prazo, com a liquidação forçada de algumas empresas imobiliárias radicais e a melhoria gradual do padrão da indústria, espera-se que a margem de lucro estabilize e repare, enquanto o controle de financiamento da empresa e as vantagens da marca são proeminentes. Os genes de operação estável e vigilância em tempos de paz estão mais alinhados com a tendência de desenvolvimento futuro da indústria. Ao mesmo tempo, o layout diversificado abre um novo espaço de crescimento, que se espera expandir ainda mais a vanguarda da indústria e manter a classificação “recomendada”.
Dicas de risco: 1) atualmente, os fundamentos da indústria estão enfrentando pressão descendente. Se a melhoria das políticas e o tempo de introdução são menores do que o esperado, isso pode afetar o crescimento futuro da escala da empresa e trazer o risco de comprometimento do projeto; 2) Devido ao aumento do limite de preço e do preço do terreno, a margem de lucro bruta das empresas subsequentes ainda enfrenta o risco de declínio; 3) O desenvolvimento de negócios diversificado da empresa tem riscos menores do que o esperado.
