\u3000\u300 Shenzhen Zhenye(Group)Co.Ltd(000006) 9 Shenzhen Overseas Chinese Town Co.Ltd(000069) )
A receita aumentou de forma constante e a lucratividade de Dafu diminuiu: em 2021, a empresa alcançou uma receita de 102,6 bilhões de yuans, um aumento homólogo de + 25%, e um lucro líquido atribuível à empresa-mãe de 3,8 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de – 70%. Do ponto de vista da receita detalhada: 1) a receita de negócios abrangentes de turismo foi de 43,3 bilhões de yuans, basicamente o mesmo que a do ano anterior; 2) O negócio imobiliário realizou uma receita de 59 bilhões de yuans, um aumento anual de + 58%. Acreditamos que as razões para o declínio acentuado do lucro líquido da empresa atribuível à empresa-mãe são as seguintes: 1) afetado pela regulamentação, a margem de lucro bruto da empresa diminuiu com a tendência da indústria, e os projetos de alto lucro bruto da empresa em Shenzhen foram basicamente levados adiante, resultando em um declínio de 38pct para 21% na margem de lucro bruto do negócio imobiliário da empresa em 21 anos; 2) Perda de renda de investimento em joint venture da empresa de 600 milhões de yuan; 3) A empresa calculou e retirou a perda de imparidade de ativos de 2,2 bilhões de yuans de acordo com o princípio da prudência, com um aumento ano a ano de + 149%. Depois de adicionar de volta a perda de imparidade de ativos, o lucro líquido atribuível à empresa-mãe foi de 5 bilhões de yuans, com um aumento ano a ano de – 63%.
O desempenho das vendas diminuiu ligeiramente e a aquisição de terras tornou-se mais cautelosa: em 21 anos, a empresa alcançou uma área total de vendas contratadas de 3,99 milhões de metros quadrados, um aumento ano a ano de – 14%, uma quantidade de vendas contratadas de 82,5 bilhões de yuans, um aumento ano a ano de – 22%, e um preço médio de vendas de 20679 yuan / metro quadrado, um aumento ano a ano de – 9%. Em 21 anos, a empresa adicionou 4,35 milhões de metros quadrados de terra, um aumento anual de – 58%. A nova quantidade de aquisição de terras de calibre completo foi de 30,3 bilhões de yuans, um aumento ano a ano de – 16%, o valor patrimonial foi de 17,8 bilhões de yuans, um aumento ano a ano de – 38%, e o rácio patrimonial foi de 59%, uma diminuição de 21pct em comparação com 20 anos. Nos últimos 21 anos, a área total de armazenamento de terras da empresa foi de 22,51 milhões de m2, dos quais as cidades de primeiro escalão representaram 5,8%, as cidades de segundo escalão representaram 51,8% e as cidades de terceiro e quarto escalões representaram 42,5%. Baseando-se em seus recursos governamentais exclusivos, a empresa pratica ativamente cooperação local central e coopera com empresas de alta qualidade na indústria para reduzir os custos de terra e riscos de investimento.Das 23 novas terras adicionadas em 21 anos, 15 foram obtidas a ou perto do preço base, com um preço médio de piso de 6960 yuan / m2. Acreditamos que o armazenamento abundante e de alta qualidade do solo da empresa é a base para a melhoria do desempenho futuro da empresa. Através do modelo único de sinergia “turismo + imobiliário”, o custo da terra pode ser efetivamente controlado, o que é propício para a melhoria do espaço de lucro dos projetos subsequentes.
Os projetos de turismo cultural se recuperaram rapidamente, e a recuperação do lucro na era pós-epidemia pode ser esperada: em 21 anos, a indústria de turismo cultural da empresa recebeu 77,98 milhões de turistas, um aumento anual de + 82%, retornando para 150% em 2019. Excluindo os novos projetos em 21 anos, o número de visitantes aumentou +17% ano a ano para 96% em 2019, o que é muito superior à média da indústria. Guiada pela demanda do mercado, a empresa continua a inovar produtos culturais e turísticos, lançar uma série de novos produtos, como a roda gigante “Bay light” do porto feliz de Shenzhen e costa feliz de Ningbo, criar novos marcos culturais e turísticos locais e melhorar constantemente a competitividade da indústria. Entre eles, a roda gigante “Bay Area Light” abriu apenas oito meses, com uma renda de mais de 100 milhões, quebrando o recorde anual de receitas de projetos de diversão únicos na China. Acreditamos que a empresa, como líder na indústria de cultura e turismo, deve assumir a liderança em inaugurar a oportunidade de reparo com a precisão e cientificação das medidas de prevenção e controle de epidemias.
Manter as vantagens financeiras das empresas centrais e manter a estabilidade financeira: as “três linhas vermelhas” da empresa continuam a manter o arquivo verde e reduzir o custo de financiamento aprofundando a combinação de indústria e finanças e expandindo ativamente os canais de financiamento. No 21º ano, a empresa usou financiamento direto, emissão de obrigações, financiamento de ações, plano de garantia de obrigações, financiamento da cadeia de suprimentos e outros meios para alcançar financiamento de 58,6 bilhões de yuans, com um custo médio de financiamento de 4,46%, uma diminuição de 0,02 PCT em comparação com 20 anos. O capital monetário da empresa no final de 21 anos foi de 67,6 bilhões de yuans, um aumento de 7,1 bilhões de yuans no início de 2021, representando 14% do total de ativos e + 12% no início do período. O fluxo de caixa operacional da empresa permaneceu saudável, com 19,2 bilhões de yuans em 21 anos, atendendo às necessidades gerais de investimento e operação da empresa.
Aconselhamento de investimento: compra. Acreditamos que, como uma empresa central, a empresa tem recursos governamentais e industriais exclusivos, vantagens proeminentes de custo de financiamento e forte flexibilidade de desempenho subsequente após 21 anos de má sorte. Após a mudança do Sr. Zhang Zhengao, antigo gerente geral do Poly Group, a indústria imobiliária deve inaugurar uma nova oportunidade de desenvolvimento. Estimamos que o lucro líquido da empresa atribuível à empresa-mãe de 2022 a 2024 será de RMB 4,0 bilhões, RMB 4,4 bilhões e RMB 5 bilhões, correspondendo a EPS de RMB 0,48, RMB 0,53 e RMB 0,61. Vamos dar à empresa uma dupla avaliação Pb em 2022, preço alvo de RMB 9,9 e manter a “classificação de compra”.
Dica de risco: o agravamento da epidemia afeta a restauração de renda dos negócios de turismo cultural, e o progresso dos projetos de gancho de terra é menor do que o esperado.
