\u3000\u3000 China Vanke Co.Ltd(000002) China Vanke Co.Ltd(000002) )
Evento: a empresa divulgou seu relatório anual para 2021, realizando uma receita operacional de 452,8 bilhões de yuans, um aumento anual de 8,0%; O lucro líquido atribuível aos acionistas de empresas listadas foi de 22,5 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 45,7%; EPS1. 94 yuan / ação, uma diminuição ano a ano de 46,5%; 9,7 yuan dividendo em dinheiro para cada 10 ações, com uma taxa de dividendos de 50,06%; A quantidade de vendas atingiu 627,78 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 10,8%.
O valor e a área de vendas diminuíram, e o preço médio de venda aumentou. Em 2021, a empresa alcançou uma área de vendas de 38,078 milhões de m3, uma diminuição homóloga de 18,4%, um montante de vendas de 627,78 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 10,8%, e o preço médio cumulativo de vendas foi 16487 yuan / m2, um aumento de 15086 yuan / m2 no ano passado. O mercado imobiliário comercial da empresa representou cerca de 3,5%, abaixo dos 4,03% no ano passado. A quantidade de vendas ocupa o primeiro lugar em 20 cidades, como Wuhan e Chengdu, e segundo em 18 cidades, como Xangai e Shenzhen. Em termos de sub-regiões, a quantidade de vendas do sul, Xangai, Pequim, nordeste, China central, sudoeste, noroeste e outras regiões foram responsáveis por 23,1%, 35,7%, 14,7%, 4,7%, 6,2%, 10%, 4,4% e 1,2%, respectivamente.
A aquisição de terras aumentou, e a reserva total de solo é abundante. Em 2021, a empresa adicionou 148 novos projetos, com uma área total de construção planejada de 26,674 milhões de m3 (menor que a atual área de vendas), e uma área de construção planejada de 19,014 milhões de m3, com um índice de equity de 71,28%, um aumento de 10,13 PCT em comparação com 61,16% do recém-adicionado armazenamento de solo no ano passado; O novo preço da terra do patrimônio é 140,15 bilhões de yuans, e o preço médio da terra correspondente é 6942 yuans / m2; A intensidade de aquisição de terras foi de 22,3%, um aumento de 2,7pct comparado com 19,6% no ano passado. Em termos de estrutura de aquisição de terras, de acordo com o calibre da área de construção patrimonial, as cidades recém-adicionadas de primeiro e segundo escalão respondem por 88,7%, e a aquisição de terras está concentrada em cidades de alta energia. A empresa tem abundantes reservas de solo. A área total de construção de armazenamento de solo comercializável é de 102 milhões de m3 (10367 em construção + 4522 planejados – 46,74 milhões de m3 vendidos mas não assentados), independentemente do novo armazenamento de solo dentro do ano, pode ser desenvolvido por 2-3 anos. A nova área de construção da empresa é de cerca de 32,653 milhões de m3, um decréscimo homólogo de 17,6%, completando 103,7% do plano no início do ano; A área concluída foi de cerca de 35,714 milhões de m3, com um aumento homólogo de 5,6% e 99,6% do plano no início do ano. A área de construção prevista da empresa para 2022 é de 19,201 milhões de m3, um decréscimo homólogo de 39,01% em relação à área de construção prevista no ano passado e 41,2% em relação à área de construção atual no ano passado; A área concluída planejada é de 38,995 milhões de metros quadrados e 35,875 milhões de metros quadrados, com uma taxa de crescimento anual de 8,70% em relação à área concluída planejada no ano passado e um aumento de 9,19% em relação à área efetivamente concluída no ano passado.
Crescimento da receita, declínio de desempenho, margem de lucro bruta ainda está sob pressão e bloqueio de desempenho é alto. Em 2021, a receita da empresa aumentou 8,0% e o lucro líquido atribuível à matriz diminuiu 45,7%. O lucro líquido da empresa diminuiu significativamente, principalmente devido a 1) a margem de lucro bruto abrangente da empresa diminuiu 7,4pct para 21,8% em termos homólogos, dos quais a margem de lucro bruto dos negócios relacionados ao desenvolvimento foi de 21,7%, queda de 7,6pct em relação ao ano passado, e a margem de lucro bruto ainda está sob pressão; 2) A receita de investimento foi de 6,61 bilhões de yuans, uma diminuição de 6,9 bilhões de yuans em relação ao ano passado; 3) A provisão para imparidade de estoques e imparidade de outros ativos foi de 3,12 bilhões de yuans e 410 milhões de yuans respectivamente, com uma diminuição total no lucro líquido do patrimônio líquido de 2,55 bilhões de yuans. A razão de gestão e despesa financeira da empresa foi bem controlada, com queda de 0,21 e 0,26pct respectivamente. O valor de vendas pendentes da empresa é de 710,8 bilhões de yuans, o que é 1,57 vezes a renda, e o grau de bloqueio de renda é alto.
A estrutura da dívida é razoável e atende aos requisitos do arquivo verde. O rácio de passivo ativo da empresa excluindo passivos contratuais é de 68,4%, e o rácio de passivo líquido é de 29,7%. Após excluir fundos restritos e fundos regulatórios pré-venda, o rácio de dívida curta em caixa é de 1,5, e todas as três linhas vermelhas atendem ao padrão. Até o final de 2021, o capital monetário era de 149,35 bilhões de yuans, o caixa em mãos era abundante, o fluxo de caixa operacional foi positivo por 13 anos consecutivos e o fluxo de caixa operacional foi positivo 4,11 bilhões em 2021. A estrutura global da dívida da empresa é razoável. Os passivos com juros são principalmente passivos de médio e longo prazo. Os passivos com juros por mais de um ano representam 78%, um aumento de 10,1% sobre 67,9% no ano passado. No final do ano, o custo global de financiamento das ações da empresa era de 4,11%.
A propriedade está planejada para ser dividida e listada, e o negócio de logística está crescendo rapidamente: 1) a receita de todas as coisas na nuvem é de 24,04 bilhões de yuans, um aumento anual de 32,1%; 4393 projetos estavam sob gestão, com uma área de 780 milhões de metros quadrados, um aumento homólogo de 35,9%; A área contratada foi de 1,01 bilhão m3, um aumento homólogo de 38,0%; Tudo o que a nuvem planeja girar fora para ser listado em ações de Hong Kong, e o negócio de serviços imobiliários deve continuar a crescer de forma constante. Em 2022, está planejado aumentar a renda de imóveis residenciais, todas as coisas lianghang e todas as coisas em casa em 25%, 35% e 45%, respectivamente. 2) A receita do armazenamento logístico atingiu 3,16 bilhões de yuans, um aumento anual de 68,9%. Está previsto manter um crescimento de 35% em 2022, com uma nova abertura de 1,41 milhão m3; A receita de bibliotecas de alto padrão foi de 2,06 bilhões de yuans, um aumento anual de 59,8%, e a taxa de aluguel de bibliotecas de alto padrão no período estável foi de 93%; A receita de armazenamento frio foi de 1,1 bilhão de yuans, um aumento anual de 89%, e a taxa de utilização no período estável da cadeia de frio foi de 75%. 3) O negócio abriu um total de 11,39 milhões de metros quadrados, realizando uma renda de 7,622 bilhões de yuans, um aumento anual de 20,57%, recém-aberto 2,07 milhões de metros quadrados e planejado e em construção 4,01 milhões de metros quadrados. 4) A renda de apartamentos de aluguel de longo prazo foi de 2,89 bilhões de yuans, um aumento anual de 13,9%; Um total de 159500 quartos foram abertos, a taxa global de aluguel de projetos abertos excedeu 95%, e a proporção de clientes corporativos em salas de aluguel aumentou de 8% para 18,5%.
Sugestão de investimento: como líder da indústria, a empresa opera de forma constante e tem forte capacidade de operação e gestão; A empresa tem caixa abundante na mão e seu fluxo de caixa operacional tem sido positivo por muitos anos; Reservas ricas de solo, alto grau de bloqueio de renda e a principal indústria imobiliária deve crescer de forma constante; A propriedade da empresa está planejada para ser dividida e listada, e o setor de logística está crescendo rapidamente; Devido à pressão descendente sobre a margem de lucro bruto geral da indústria e com base no relatório anual da empresa, reduzimos o lucro líquido atribuível à empresa-mãe de 34,882 bilhões e 36,824 bilhões para 23,599 bilhões e 25,226 bilhões respectivamente de 2022 a 2023, ajustamos o EPS correspondente de 3,00 e 3,17 yuan para 2,03 e 2,17 yuan respectivamente, e o PE correspondente foi 9,43x e 8,83x, mantendo a classificação de “compra”.
Dica de risco: as vendas de novas casas são menores do que o esperado, a conclusão de casas é menor do que o esperado, o preço da casa caiu drasticamente e o desenvolvimento do negócio não atende às expectativas
