\u3000\u3000 China Vanke Co.Ltd(000002) China Vanke Co.Ltd(000002) )
Vista principal:
Em 2021, em termos de negócios de desenvolvimento imobiliário, o desempenho de vendas e o lucro líquido da Vanke diminuíram em certa medida, mas seus negócios diversificados se desenvolveram rapidamente. Acreditamos que, enquanto empresa imobiliária líder no setor imobiliário, o desempenho da Vanke é representativo, refletindo a situação geral das empresas imobiliárias, ou seja, a desaceleração ou mesmo declínio do crescimento de escala, o alto preço do terreno e o aumento da incerteza de investimento levam ao estreitamento da margem de lucro para a faixa convencional, e a imparidade patrimonial das empresas sob a tendência descendente da indústria. No entanto, acreditamos também que, através do ajuste de estratégia e gestão, a Vanke deve parar o declínio e estabilizar sua operação e lucro, ao mesmo tempo, o rápido desenvolvimento de negócios diversificados também expande o espaço para Vanke no futuro.
I. o negócio de desenvolvimento continua a ser o líder da indústria e os negócios diversificados desenvolvem-se rapidamente
Em 2021, a escala do negócio de desenvolvimento imobiliário da Vanke diminuiu ligeiramente, com um valor de vendas contratuais de 627,78 bilhões de yuans e uma área de vendas de 38,078 milhões de metros quadrados, abaixo de 10,8% e 18,4%, respectivamente. No entanto, a escala geral ainda está no primeiro escalão, mantendo o líder da indústria, com uma participação de cerca de 3,5% no mercado nacional de habitação comercial, e o valor de vendas ocupa o primeiro lugar em Wuhan, Chengdu, Nanjing e outras cidades. Sob a condição de manter uma alta escala de vendas, a receita operacional transitada manteve o crescimento, a área de liquidação do desenvolvimento imobiliário foi de 31,165 milhões de m2 e a receita transitada foi de 402,27 bilhões de yuans, com um aumento homólogo de 7,9% e 6,6%, respectivamente.
No entanto, em termos de investimento em terra, Vanke adicionou 266,74 bilhões de yuans de nova área de construção de terras em todo o ano, uma diminuição de 20% em comparação com 2020. Acreditamos que a redução da intensidade de investimento não é apenas o desempenho das empresas que engrossam a almofada de segurança da empresa sob a liquidez apertada da indústria, mas também representa a atitude cautelosa das empresas em relação à expectativa do mercado no curto prazo. Melhorar o rácio patrimonial e reduzir os riscos operacionais.
Embora a escala de negócios de “desenvolvimento imobiliário baseado na nuvem” e “desenvolvimento imobiliário baseado na comunidade” tenha crescido rapidamente em mais de 24,4 milhões de yuans, a escala de negócios de “desenvolvimento imobiliário baseado na nuvem” e “desenvolvimento imobiliário baseado na comunidade” diminuiu em mais de 2,4 bilhões de yuans em 2021. Os serviços de logística e armazenamento alcançaram uma receita operacional de 3,16 bilhões de yuans, um aumento anual de 68,9%. O negócio de habitação de aluguel realizou uma receita operacional de 2,89 bilhões de yuans, um aumento anual de 13,9%. O negócio de operação e desenvolvimento de negócios baseado em “Yinli” alcançou uma receita operacional de 7,62 bilhões de yuans, um aumento anual de 20,6%. Sob o espaço limitado de crescimento dos negócios tradicionais de desenvolvimento imobiliário, o desenvolvimento de negócios diversificados expandiu um espaço mais amplo para a Vanke no futuro.
II. Fortalecer o planejamento geral, reduzir a negociação discreta, e o lucro líquido deve estabilizar e recuperar
Em 2021, Vanke alcançou uma receita operacional de 452,8 bilhões de yuans, um aumento homólogo de 8,0%, mas realizou um lucro líquido de 38,07 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 35,8%, que é também o primeiro declínio no lucro líquido de Vanke desde 2008. Há duas razões principais para a queda dos lucros: um é o alto custo da terra. Em 2021, o custo operacional da Vanke aumentou 19,4% em relação ao ano anterior, significativamente superior à taxa de crescimento da receita operacional, reduzindo a margem de lucro bruto para 21,8%, e o lucro bruto total e lucro líquido também diminuíram. No estágio de alto crescimento da indústria, Vanke implementou um modo de gestão totalmente autorizado, o que promoveu o rápido crescimento da escala. No entanto, com a desaceleração do crescimento da escala da indústria, a superposição dos altos preços da terra, o aumento dos riscos de investimento e incertezas, os níveis de desempenho das empresas urbanas são diferentes, a dispersão do comércio é aumentada, e algumas empresas urbanas cometem erros de investimento e o custo da aquisição de terras é alto, o que afeta o lucro global. Em segundo lugar, no segundo semestre de 2021, especialmente após o quarto trimestre, houve um declínio óbvio no mercado. As empresas prejudicaram alguns projetos e investimentos de capital, e a perda de imparidade de ativos atingiu 3,51 bilhões de yuans, resultando em uma diminuição no lucro líquido atribuível à empresa-mãe de 2,6 bilhões de yuans. Acreditamos que, como uma empresa imobiliária líder com uma longa história de desenvolvimento na indústria imobiliária, o desempenho da Vanke é representativo em certa medida, ou seja, sob a desaceleração do crescimento em escala da indústria, o aumento do preço elevado da terra e incerteza de investimento torna a margem de lucro da indústria imobiliária estreita, o crescimento do lucro líquido desacelera, ou pode haver um certo declínio. No entanto, também acreditamos que o lucro líquido da Vanke deve parar de cair e estabilizar. Por um lado, a receita operacional global permanece alta. As receitas antecipadas da Vanke em 2021 ainda são de 638,22 bilhões de yuans, e a continuidade da receita operacional está garantida. Por outro lado, Vanke disse que, em 2022, dará pleno jogo à função de gestão centralizada da sede de desenvolvimento e operação e coordenará o desenvolvimento e operação dos negócios, de modo a reduzir o desempenho comercial diferente das empresas em várias cidades, realizar investimentos precisos e melhorar a qualidade do investimento. Após o ajuste do investimento e gestão, aliado à grande quantidade de retirada de ativos pelas empresas, espera-se que o nível de lucro estabilize e recupere no futuro.
III. A situação financeira é relativamente estável e as três linhas vermelhas permanecem verdes
Em termos financeiros, a situação financeira da Vanke manteve-se basicamente estável em 2021, embora o caixa operacional líquido tenha diminuído, ainda era positivo. Em termos de financiamento, manteve canais de financiamento relativamente suaves, e seu nível de rating de crédito foi líder no setor. A escala global dos passivos com juros é estável, a estrutura de vencimento da dívida também foi melhorada e o risco de reembolso da dívida a curto prazo é baixo. A longo prazo, o rácio da dívida líquida de Vanke tem sido baixo há muitos anos, os três indicadores da linha vermelha permanecem verdes e a situação financeira global é relativamente estável.
Especificamente, embora as empresas imobiliárias geralmente enfrentem pressão de reembolso da dívida em 2021, a escala de passivos com juros de Vanke permaneceu estável, ligeiramente aumentou 2,9% para 265,96 bilhões de yuans em comparação com o final de 2020. Entre eles, os passivos com juros de curto prazo diminuíram 29,3% para 58,62 bilhões de yuans em comparação com o final de 2020, mas a escala de passivos com juros de longo prazo aumentou 18,1% em comparação com o final de 2020, e o rácio da dívida de longo prazo aumentou de 2,1 vezes para 3,5 vezes no final de 2020, mantendo a estabilidade da escala geral de passivos com juros. Ao mesmo tempo, a extensão do prazo de vencimento da dívida também reduz o risco de reembolso da dívida de curto prazo da empresa. No final de 2021, o capital da conta de Vanke era de 149,35 bilhões de yuans. Depois de excluir fundos restritos e fundos regulatórios pré-venda, a cobertura de caixa de passivos de juros de curto prazo ainda atingiu 1,5 vezes. Embora o fluxo de caixa operacional de Vanke diminuiu em 2021, ainda manteve o fluxo de caixa operacional líquido desde 13 anos. De um modo geral, o risco de reembolso da dívida de curto prazo da empresa é baixo. A longo prazo, o rácio da dívida líquida da Vanke permaneceu baixo por muitos anos, 29,7% em 2021, e o rácio de ativos excluindo os adiantamentos recebidos é de 68,4%. Os três indicadores da linha vermelha permanecem verdes e a situação financeira global é relativamente estável.
