\u3000\u3 Guangdong Shaoneng Group Co.Ltd(000601) 155 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) )
A receita aumentou constantemente, e a margem de lucro do desenvolvimento arrastou os lucros para baixo
A empresa alcançou receita operacional de 168,23 bilhões de yuans (YoY + 15,6%) e lucro líquido atribuível à empresa-mãe de 12,6 bilhões de yuans (Yoy-17,4%). A margem de lucro bruto global foi de 20,4%, das quais as margens de lucro bruto de desenvolvimento e vendas imobiliárias, arrendamento e gestão imobiliária foram de 17,68% e 72,64%, respectivamente, uma diminuição de 4,06 PCT e um aumento de 1,88 PCT em relação ao ano anterior.
Acreditamos que o aumento da receita da empresa, mas não do lucro, é afetado principalmente por dois aspectos: 1) o declínio da margem bruta de lucro do negócio de desenvolvimento; 2) Sob o princípio da prudência, a provisão para imparidade de ativos aumentou em 3,24 bilhões de yuans para 4,84 bilhões de yuans no mesmo período do ano passado. A provisão para imparidade de ativos pode amortecer a pressão descendente sobre a margem de lucro das atividades de desenvolvimento; E a margem de lucro bruto da empresa no quarto trimestre continuou a aumentar em 1,13pct para 21,57% mês a mês, mostrando uma tendência de recuperação inferior, e a lucratividade geral da empresa deve estabilizar no futuro.
O desempenho de vendas é estável e adere à estratégia de cultivo profundo regional
Em 2021, a empresa alcançou uma quantidade de vendas de 233,8 bilhões de yuans (yoy-6,8%), uma área de vendas de 23,55 milhões de metros quadrados (YoY + 0,3%), um preço de venda médio de 9928 yuan / ㎡ (yoy-7,1%), um aumento no volume e uma diminuição no preço. Sob a estratégia de cultivo profundo regional, a participação de vendas da empresa classifica os três primeiros na província de Jiangsu e Tianjin, e classifica os cinco primeiros em várias cidades de nível de prefeitura.
Até o final de 2021, a empresa tem um total de 138 milhões de metros quadrados de armazenamento de solo, que podem atender às necessidades de desenvolvimento e operação nos próximos 2-3 anos. Acreditamos que, na premissa de reservas suficientes, o cultivo profundo regional é propício para a empresa acumular recursos locais de alta qualidade e formar uma boa reputação de marca; Para criar um círculo virtuoso e promover ainda mais a melhoria da quota de mercado.
Execute a estratégia de combinar leve e pesado, e continue a layout Wuyue quadrado
A empresa organizou 188 praças Wuyue em 135 cidades em todo o país, dos quais 130 projetos foram abertos, com uma taxa média de aluguel de 97,63%. Em 2021, a renda de aluguel será de 8,6 bilhões de yuans (YoY + 51,7%). Nesse ano, a empresa adquiriu 32 novas praças Wuyue e adicionou 10,29 milhões de m2 de armazenamento de terras comerciais, representando cerca de metade da área total de construção do novo armazenamento de terras.
Acreditamos que a sinergia e complementaridade entre habitação e comércio construiu o núcleo da competitividade da empresa. Em 2021, a receita do projeto comercial único da empresa era de cerca de 66 milhões de yuans, um aumento de 09 milhões de yuans em relação a 2020, o que pode atravessar o ciclo imobiliário e criar continuamente fluxo de caixa estável para a empresa; Por outro lado, a proporção de operação comercial na receita aumentou 1,0pct ponto para 4,7% em relação a 2020. Uma vez que a margem de lucro bruto da seção comercial é significativamente superior à do desenvolvimento residencial, o aumento da proporção de renda é propício à melhoria da lucratividade.
As três linhas vermelhas entram no arquivo verde, o financiamento é suave e o custo é reduzido
A estrutura da dívida da empresa foi melhorada: o rácio do passivo do ativo foi de 69,95%, o rácio da dívida curta de caixa foi de 1,07 e o rácio da dívida líquida foi de 48,12%. Graças ao estilo de operação estável, o custo de financiamento global diminuiu 15 bp para 6,57% em comparação com o mesmo período do ano passado.
Em 2021, ao emitir títulos corporativos nacionais, a empresa emitiu 704 milhões de títulos não garantidos de juros baixos em dólares. A expansão dos canais de financiamento direto promoveu o declínio dos custos de financiamento integral. Além disso, com base na boa situação de crédito, muitas instituições elevaram a classificação principal da empresa, e MSCI elevou a classificação ESG da empresa.
Sugestão de investimento: acreditamos que o declínio do desempenho da empresa em 2021 reflete a razão histórica do estreitamento da diferença de preços dos imóveis nos últimos três anos. A empresa fez provisões para imparidade de estoque, e a proporção de negócios sobrepostos continua a aumentar, o que pode apoiar a lucratividade futura. Devido ao aumento do preço do terreno e ao declínio da escala de vendas antecipadas e da área de conclusão esperada no futuro, reduzimos a previsão de lucro da empresa de 2022 para 2023. Esperamos que de 2022 a 2024, a empresa realize receita operacional de 185,6 bilhões, 206,6 bilhões e 229,1 bilhões (2011 bilhões e 225,1 bilhões antes de 2022 e 2023), com um aumento homólogo de 10%, 11% e 11%, e realize lucros líquidos atribuíveis à empresa-mãe de 13 bilhões, 13,7 bilhões e 14,6 bilhões (22,1 bilhões e 25,6 bilhões antes de 2022 e 2023), com um aumento homólogo de 3%, 5% e 7%, respectivamente. A empresa continua a promover a estratégia de tração nas duas rodas leve e pesada, com segurança financeira e operação estável. O preço atual das ações da empresa corresponde a 5,8 vezes de PE em 2022, mantendo a classificação de “compra”.
Dicas de risco: o aperto do ambiente de financiamento excede as expectativas, o aperto das políticas de regulação imobiliária excede as expectativas, a mudança de regras de transferência centralizada dupla, o atraso ou atraso dos dados cotados
