\u3000\u3 Guangdong Shaoneng Group Co.Ltd(000601) 155 Seazen Holdings Co.Ltd(601155) )
A receita aumentou de forma constante, com o lucro líquido atribuível à empresa-mãe – 17,4% ano a ano, e a margem de lucro bruto total de apoio comercial: em 21 anos, a empresa alcançou uma receita de 168,23 bilhões de yuans, um aumento ano a ano de + 15,6%, um lucro líquido atribuível à empresa-mãe de 12,6 bilhões de yuans, um aumento ano a ano de – 17,4%, uma margem de lucro líquido atribuível à empresa-mãe de 7,5%, uma diminuição de 3,0pct em comparação com 20 anos, e um lucro básico por ação de 5,59 yuan / ação, um aumento ano a ano de – 17,67%. Da perspectiva da receita detalhada: 1) a receita de desenvolvimento imobiliário e vendas atingiu 158,12 bilhões de yuans, um aumento ano a ano de + 14,9%; 2) O aluguel e a gestão da propriedade alcançaram uma receita de 7,97 bilhões de yuans, um aumento anual de + 46,6%. Acreditamos que as principais razões para o declínio do lucro líquido da empresa atribuível à empresa-mãe são as seguintes: 1) a empresa retirou 5,3 bilhões de yuans de perda de imparidade de ativos de acordo com o princípio da prudência, um aumento anual de + 202%; 2) A receita de investimento da empresa em joint ventures diminuiu de 2,89 bilhões de yuans em 20 anos para 2,07 bilhões de yuans em 21 anos, uma diminuição ano a ano de – 28%; 3) Devido à influência da histórica alta transferência de preço e política de limite de preço sobreposta, a margem de lucro bruto da empresa em 21 anos foi de 20,4%, abaixo de 3,1 pct de 20 anos. De acordo com a desagregação do lucro bruto, a margem de lucro bruto do desenvolvimento e vendas imobiliárias em 21 anos foi de 17,7%, uma diminuição homóloga de 4,1pct, enquanto a margem de lucro bruto do arrendamento e gestão imobiliária foi de 72,6%, um aumento homólogo de 1,9pct. A margem bruta de lucro da operação comercial da empresa é significativamente superior à do desenvolvimento imobiliário e vendas, e mostra uma tendência ascendente.
As vendas diminuíram ligeiramente ao longo do ano, a aquisição de terras tendeu a ser cautelosa, e o valor do armazenamento de terras foi relativamente suficiente: em 21 anos, a empresa alcançou uma quantidade de vendas contratuais de 233,78 bilhões de yuans, um aumento anual de – 6,8%, uma área de vendas contratuais de 23547000 metros quadrados, um aumento anual de + 0,3%, e um preço de venda médio de 9928 yuan / metro quadrado, um aumento anual de – 7,1%. No ambiente de resfriamento do mercado, a empresa tornou-se mais cautelosa na aquisição de terras. Em 21 anos, a área total de construção da nova reserva de terras foi de 21,577 milhões de metros quadrados, com um aumento anual de – 47,9%. O preço médio do piso foi de 3555 yuan / metro quadrado, com um aumento anual de + 17,3%. Entre eles, a nova reserva de terras do projeto complexo comercial foi de 10,286 milhões de metros quadrados, com um aumento anual de – 58,5%. No final de 21 anos, a empresa tem uma reserva total de terra de 138 milhões de metros quadrados em todo o país, que pode atender às necessidades de desenvolvimento e operação nos próximos 2-3 anos. Entre eles, as cidades de primeiro e segundo níveis respondem por cerca de 37%, as cidades de terceiro e quarto níveis no Delta do Rio Yangtze respondem por cerca de 30%, e as cidades de terceiro e quarto níveis em outras regiões respondem por cerca de 33%.
A estratégia de tração nas duas rodas continuou a fazer esforços, e o desempenho da operação comercial foi brilhante: em 21 anos, a empresa alcançou um imposto incluído renda de aluguel de 8,6 bilhões de yuans, um aumento anual de + 50,9%, dos quais a receita operacional total de 26 quadrados Wuyue excedeu 100 milhões de yuans. A empresa estabeleceu 188 praças Wuyue em 135 cidades em todo o país, com 130 em operação e gestão confiada.A área de abertura da praça Wuyue é de 12,484 milhões de metros quadrados, um aumento anual de + 32,8%, e a taxa média de aluguel é de 97,6%, mantendo um alto nível de operação. Acreditamos que a sinergia e complementaridade da operação comercial + desenvolvimento residencial é o modelo de negócio superior da empresa, o que ajuda a empresa a passar pelo ciclo e desfrutar do dividendo operacional na era pós imobiliária.
O financiamento multicanal ajudou a reduzir o custo e entrou firmemente no arquivo verde: em 21 anos, a empresa emitiu títulos verdes, títulos em dólares de juros baixos e títulos corporativos domésticos, e o custo médio de financiamento caiu para 6,57%, queda de 0,15pct. As três linhas vermelhas entraram com sucesso no nível verde: o rácio do passivo do ativo pré-estimado a 21 anos é de 69,95%, o rácio da dívida líquida é de 48,12%, o rácio da dívida curta em caixa é de 1,07 e a situação financeira é mais saudável. Com a conclusão do devido reembolso de 3,195 bilhões de yuans de títulos domésticos e o resgate antecipado de US $ 40,49 milhões de dívidas externas internas em março, a pressão de reembolso da dívida da empresa continuou a enfraquecer.
O plano de recompra foi lançado para mostrar confiança no desenvolvimento futuro: a empresa anunciou que planejava usar seus próprios fundos para recompra das ações da empresa nos próximos seis meses. O total de fundos de recompra não era inferior a 100 milhões de yuans e não mais de 200 milhões de yuans, o preço de recompra não era mais do que 41,39 yuan / ação, e a quantidade máxima de recompra foi 4832085 ações, representando 0,21% do total de ações atuais.
Aconselhamento de investimento: compra. Embora o desempenho da empresa tenha flutuado nos últimos 21 anos devido à tendência geral da indústria, as vantagens do modelo de negócios dual driven “residencial + comercial” da empresa são proeminentes, e a operação comercial deve se tornar um importante motor do crescimento da renda da empresa e melhoria do lucro bruto. Estima-se que o lucro líquido atribuível à empresa-mãe em 22-24 anos seja de RMB 13,3 bilhões, RMB 13,3 bilhões e RMB 14,2 bilhões, e o EPS correspondente seja de RMB 5,75, RMB 5,89 e RMB 6,30. Considerando que a pressão de reembolso da dívida da empresa está gradualmente desaparecendo, os canais de financiamento estão desobstruídos e apresentam certas vantagens na operação comercial, a empresa recebe uma avaliação PE de 22 anos de 7 vezes, o preço alvo correspondente é de RMB 40,22 e a classificação “buy” é mantida.
Dicas de risco: o agravamento da epidemia afeta os negócios, o relaxamento das políticas é menor do que o esperado e a desindustrialização da terceira e quarta linhas é menor do que o esperado.
