\u3000\u3000 China Vanke Co.Ltd(000002) China Vanke Co.Ltd(000002) )
Principais pontos de investimento
O declínio da margem de lucro arrastará para baixo o desempenho atual, e espera-se que a provisão de imparidade abrande a pressão de lucro
A receita operacional anual foi de 452,8 bilhões de yuans (YoY + 8,0%), e o lucro líquido atribuível à empresa-mãe foi de 22,52 bilhões de yuans (YoY-45,7%); A margem de lucro bruta e a margem de lucro líquido atribuíveis à empresa-mãe foram de 21,8% e 5,0%, respectivamente, uma queda de 7,4 e 5,0 pontos percentuais em relação ao mesmo período do ano passado.
Acreditamos que o declínio do lucro líquido da empresa se deve principalmente ao declínio da margem bruta de lucro dos negócios de desenvolvimento, ao declínio da receita de investimento e à provisão de perda de imparidade de ativos, que é a personificação de fatores históricos nas demonstrações. Com o crescimento contínuo das vendas e a provisão de imparidade de estoque sob o princípio da prudência, espera-se que o desempenho da liquidação atinja o fundo e recupere.
O projeto tem reservas suficientes e forte apoio para o desempenho futuro
Até o final de 2021, no âmbito da consolidação da empresa, a área de projetos vendidos e pendentes era de 46,735 milhões de m3, com um montante correspondente de 71,8 bilhões de yuans, que era 1,6 vezes da receita operacional do ano atual e 1,7 vezes em 2020, estável em alto nível. Em 2021, o preço médio dos projetos vendidos e não resolvidos foi de 15209 yuan / m2 (YoY + 7,2%), que foi 1,18 vezes o preço médio de liquidação do período atual. Com a entrega sucessiva de projetos de alto preço médio, espera-se que a margem de lucro de liquidação da empresa estabilize e recupere.
Os negócios diversificados desenvolveram-se rapidamente, formando um novo reservatório de lucros
Em 2021, a empresa alcançou receita operacional de 24,04 bilhões de yuans, 3,16 bilhões de yuans, 2,89 bilhões de yuans e 7,62 bilhões de yuans respectivamente na nuvem de tudo, negócios de logística, habitação de aluguel e negócios comerciais, com crescimento anual de 32,1%, 68,9%, 13,9% e 20,6%, respectivamente. O negócio diversificado da empresa é líder na indústria, e todos os setores estão em alta posição na indústria de moléculas finas. Desde 2014, a empresa diversificou o layout da cadeia do setor imobiliário e completou sucessivamente a transição do período de investimento para o período maduro. Acreditamos que o esquema de negócios diversificado da operação madura da empresa nos próximos três anos continuará impulsionando a contribuição de receitas e lucros comerciais recorrentes. Ao mesmo tempo, no processo acelerado do piloto REITs, espera-se que o caminho de saída das propriedades detidas continue a se ampliar, contribuindo para o crescimento adicional do desempenho.
As três linhas vermelhas permanecem verdes e o custo de financiamento permanece baixo
A estrutura da dívida da empresa continuou a melhorar, com o rácio do passivo do activo de 68,4%, o rácio da dívida curta em caixa de 1,5 e o rácio da dívida líquida de 29,7%, que permaneceu no nível verde. Graças à elevada notação de crédito atribuída à empresa por várias agências de notação, o custo global de financiamento da empresa para todo o ano foi de apenas 4,11%, mantido a um nível baixo.
O nível financeiro estável reflete o estilo de negócios consistente e estável da empresa. No processo de otimização do atual sistema centralizado de transferência de terras, uma estrutura financeira segura é propícia para que a empresa aproveite a oportunidade de aquisição de terras e melhore a estrutura de armazenamento do solo. A empresa propôs que, desde este ano, o investimento fundiário tenha mudado de controle distribuído para controle centralizado, e os requisitos para investimento fundiário foram melhorados. Acreditamos que, sob tais mudanças, a qualidade e escala dos projetos de aquisição de terras da empresa devem continuar melhorando.
Sugestão de investimento: acreditamos que o declínio do desempenho da empresa em 2021 é o reflexo dos fatores históricos do aumento dos custos fundiários e do declínio do mercado imobiliário nos últimos três anos. Simultaneamente, a provisão mais prudente para imparidade de existências na fase inicial pode aliviar a pressão descendente sobre as margens de lucro futuras.
Devido à desaceleração da escala de vendas no estágio inicial e à pressão descendente na margem de lucro causada pelo aumento dos preços dos terrenos, reduzimos a previsão de lucro da empresa de 2022 para 2023. Esperamos que, de 2022 a 2024, a empresa realize receitas operacionais de 497,2 bilhões, 558,5 bilhões e 621,6 bilhões (485,9 bilhões e 558,4 bilhões antes de 2022 e 2023), com um aumento homólogo de 10%, 12% e 11%, e lucros líquidos atribuíveis à empresa-mãe de 24,6 bilhões, 26,6 bilhões e 29,4 bilhões (48 bilhões e 55,1 bilhões antes de 2022 e 2023), com um aumento homólogo de 9%, 8% e 11%, respectivamente. Atualmente, o mercado de leilões local melhorou, e a empresa tem forte capacidade de aquisição de terras; Além disso, as medidas da empresa, como a recompra de capitais próprios e o aumento das participações executivas, são propícias à manutenção da confiança do mercado. O preço atual das ações da empresa corresponde a 9,9 vezes de PE em 2022, mantendo a classificação de “compra”.
Aviso de risco: o aperto das políticas de regulação e controle excede as expectativas, a mudança de regras de transferência centralizada dupla, o atraso ou atraso dos dados cotados.
