\u3000\u3 Ping An Bank Co.Ltd(000001) 979 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) )
Visão geral da empresa. (1) Evolução histórica China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) é uma empresa no desenvolvimento abrangente e operação de cidades e parques sob o grupo de comerciantes da China. Foi fundada em 1979 e reestruturada e listada em 2015. O processo de desenvolvimento da empresa é dividido em três etapas. ① Fase inicial de desenvolvimento (19792000). Em 1979, China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) foi estabelecido, e então o processo de desenvolvimento e operação de Shenzhen Shekou Industrial Zone por mais de dez anos foi iniciado; Em 1981, o departamento imobiliário da sede de construção da zona industrial de Shekou foi estabelecido, tornando-se o antecessor do investimento imobiliário subsidiária; Em 1999, a China Merchants imobiliária foi injetada na empresa listada Shekou Port Co., Ltd. para alcançar a listagem. ② Fase nacional da planificação (20 Huangshan Novel Co.Ltd(002014) ). Após a listagem da China Merchants imobiliária, a subsidiária começou a expandir-se em todo o país, entrou sucessivamente nas cidades de primeiro e segundo escalão, como Xangai, Pequim, Chongqing e Suzhou, e completou o layout de 30 cidades na China até 2014. ① Completar a reestruturação e a fase estratégica de “Qiangang Central District Houcheng” (desde 2015). Em 2015 China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) absorveu e fundiu a China Merchants imobiliária, realizando a listagem geral da placa de desenvolvimento urbano abrangente e operação sob o China Merchants Group. Após a listagem, a empresa propôs a estratégia de “porto frontal – área central – cidade traseira”, que corresponde a três setores de negócios, indústria de cruzeiros, parque e desenvolvimento residencial. De 2017 a 2021, a escala de vendas de China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) saltou de 100 bilhões para 300 bilhões. (2) Governança das sociedades. A empresa é a principal empresa do China Merchants Group. No final de 2021, o China Merchants Group detinha 67,9% das ações da empresa. A empresa adota a estrutura de gestão da sede + divisão de negócios + grupo regional. (3) Panorama das empresas. O desenvolvimento e a operação comunitários são a maior fonte de receita da empresa, representando 80% ou mais do faturamento total há muito tempo; A segunda maior fonte de receita da empresa é o desenvolvimento e operação do parque. Em 2021, a receita representou cerca de 20% e a receita do negócio de cruzeiros representou relativamente baixa. A partir do desenvolvimento da zona industrial de Shekou, a empresa acumulou uma rica experiência em desenvolvimento de ligação industrial e renovação urbana.Em 2021, a empresa obteve 9 parcelas de ligação industrial e 14 projetos de transformação antigos, e participou do estabelecimento do fundo de orientação de renovação urbana de Xangai com uma escala de 80 bilhões de yuans. Em junho de 2021, a empresa emitiu com sucesso a primeira infraestrutura pública de “Parque Industrial” oferecendo REITs na China.
Análise empresarial e financeira. (1) Lado activo. ① Em termos de qualidade de armazenamento do solo, o armazenamento de solo recém-adicionado da empresa de 2020 a 2021 está concentrado em cidades de segundo nível, com foco em “fortalecer o coração de 30 cidades”, com foco no Delta do Rio Yangtze e Delta do Rio Pérola, com cidades-chave, incluindo Chengdu, Wuhan, Xangai, etc; A capacidade de volume de negócios da empresa é aceitável, e o ciclo médio de desenvolvimento do projeto é de 3,2 anos, o que é basicamente o mesmo que a mediana das empresas imobiliárias da amostra. ② Em termos de ritmo de investimento, após a reorganização da empresa em 2015, o ritmo da aquisição de terras foi rápido, e a intensidade da aquisição de terras permaneceu em um nível elevado de 2016 a 2018h1. De 2018h2 a 2019, com o aperto das macropolíticas e a atualização da regulação e controle nas principais cidades, o ritmo da aquisição de terras diminuiu significativamente. Em 2020, sob o impacto da epidemia, a regulação do mercado imobiliário foi ligeiramente relaxada, e a intensidade de aquisição de terras da empresa recuperou. Em 2021, afetado pelo óbvio aperto das políticas imobiliárias e pela centralização da oferta de terras, o ritmo de aquisição de terras pela empresa abrandou ligeiramente, e a intensidade da aquisição de terras diminuiu para 44,1%. ① Em termos de vendas, após a reorganização e listagem da empresa, as vendas contratuais mantiveram um rápido crescimento, atingindo a meta de 100 bilhões em 2017, ultrapassando 200 bilhões em 2019 e 300 bilhões em 2021. Em 2021, a taxa de crescimento das vendas foi de 17,7%, e as 20 maiores empresas imobiliárias tiveram crescimento negativo no mesmo período. ① Em termos de capacidade de liquidação, beneficiando do rápido crescimento das vendas contratuais, a taxa de crescimento da receita operacional da empresa manteve um alto nível nos últimos anos, com um aumento homólogo de 23,9% em 2021. No final de 2021, o passivo contratual da empresa atingiu 148,71 bilhões, um aumento de 12,8% ao mesmo tempo, havendo certa garantia para liquidação futura. (2) Estabilidade do lado da dívida. (1) Em termos de estrutura da dívida, as fontes de financiamento da empresa são principalmente empréstimos bancários, e o rácio de penhor hipotecário dos passivos com juros é baixo. A proporção de dívida de curto prazo continuou a diminuir nos últimos dois anos, apenas 21,7% no final de 2021, uma queda de 11,5% em relação a 2020. (2) Em termos de solvência, de 2015 a 2021, o rácio da dívida de curto prazo de caixa da empresa continuou a manter-se mais do dobro, a escala da dívida de curto prazo diminuiu em 2021 e o rácio da dívida de curto prazo de caixa aumentou para 1,8 vezes; Nos últimos anos, o rácio da dívida líquida da empresa manteve-se num excelente nível abaixo dos 75%, sendo de 48,4% no final de 2021; O rácio de passivo pré-estimado manteve-se abaixo de 70% durante muito tempo e foi de 64,3% no final de 2021. (3) Em termos de capacidade de financiamento, o financiamento de obrigações corporativas manteve-se suave desde 2022, com um total de 7,49 bilhões de obrigações e 3,93 bilhões de financiamento líquido de janeiro a março. Ao mesmo tempo, a duração da emissão de obrigações foi ligeiramente mais longa e o custo da emissão de obrigações diminuiu.
Sugestões de investimento: (1) sector do desenvolvimento residencial. Aliado aos objetivos de negócio divulgados pela empresa e à situação de aquisição de terras nos últimos anos, assumindo que a taxa de crescimento do valor das vendas da empresa de 2022 a 2024 seja de 1% / 5% / 5%, a taxa de crescimento da área de reporte é de 8% / 6% / 4%, e a taxa de crescimento da receita de desenvolvimento residencial da empresa de 2022 a 2024 é prevista para 14% / 12% / 4%; (2) Secção de desenvolvimento do parque. Combinado com o crescimento da receita anterior e margem de lucro bruto, assume-se que a taxa de crescimento da receita permanecerá em torno de 15% e a margem de lucro bruto permanecerá em torno de 45% de 2022 a 2024; (3) Seção de cruzeiro. O impacto da epidemia é óbvio, presume-se que a taxa de crescimento da receita deste setor de 2022 a 2024 seja de 0% / 10% / 50%, respectivamente. No geral, prevê-se que a receita operacional da empresa de 2022 a 2024 será 182,9 / 205,2 / 218,3 bilhões de yuans, o lucro líquido será 18,6 / 205 / 22,3 bilhões de yuans e o EPS será 1,45 / 1,55 / 1,63 respectivamente. Pela primeira vez, é classificado como “excesso de peso-a”, e o preço alvo de seis meses é de 19,5 yuan / ação.
Dicas de risco: regulamentação imobiliária superou expectativas, desvio de processamento de dados, etc
