\u3000\u3000 Grandjoy Holdings Group Co.Ltd(000031) Grandjoy Holdings Group Co.Ltd(000031) )
Vista central
Depois de concluir a reestruturação de ativos do “chip vermelho controlado” em 2019, a empresa tornou-se a única plataforma de negócios imobiliários sob o grupo COFCO, uma empresa central, e a sinergia da tração de duas rodas residencial e comercial é mais forte: em 2021, a receita operacional da empresa foi de 42,6 bilhões de yuans, um aumento de 11% ano a ano. Entre eles, a renda de vendas de imóveis foi de 35,6 bilhões de yuans, um aumento anual de 9%, representando 84%; A renda da propriedade de investimento foi de 5,05 bilhões de yuans, um aumento anual de 14%, representando 12%.
Transformando perdas em lucros, os lucros retidos não serão distribuídos temporariamente: o lucro líquido será de 770 milhões de yuans em 2021, uma diminuição anual de 32%; O lucro líquido atribuível à empresa-mãe tornou-se positivo, que foi de 110 milhões de yuans; A margem de lucro líquido atribuível à empresa-mãe aumentou ligeiramente, mas ainda foi de apenas 0,3%, principalmente porque (1) a margem de lucro bruto diminuiu 4,0 pontos percentuais para 27,4%, principalmente porque a margem de lucro bruto de desenvolvimento e liquidação diminuiu 5,7 pontos percentuais para 22,0%; (2) A provisão para imparidade de ativos reduziu o lucro líquido em 2,13 bilhões de yuans; (3) A perda de renda de investimento foi de 1,44 bilhão yuan. Para garantir as necessidades da operação subsequente, não será pago nenhum dividendo em 2021.
As vendas contratadas aumentaram constantemente e a intensidade da aquisição de terras permaneceu: em 2021, o valor de vendas da empresa foi de 72,7 bilhões de yuans, um aumento anual de 5%; Embora a área de vendas tenha diminuído 8% ano a ano para 2,87 milhões de m2, o preço médio de vendas aumentou 14% ano a ano para 25331 yuan / m2; Estabeleça uma meta de vendas de 80 bilhões de yuans em 2022. Em 2021, a empresa adicionou 3,27 milhões de metros quadrados de capacidade de armazenamento de solo, 114% da nova cobertura de armazenamento de solo, 31,6 bilhões de yuans de quantidade de aquisição de terras e 44% da intensidade de aquisição de terras, demonstrando a capacidade da empresa de investir contra a tendência; Até o final de 2021, o valor comercializável das reservas de solo da empresa era de cerca de 223 bilhões de yuans.
Manter a vantagem principal do imobiliário comercial e aderir ao modo de expansão “leve e pesado”: a empresa trabalha na área de shopping centers por muitos anos e se concentra em polir sua capacidade operacional, agora construiu uma linha de produtos “2 + X”. Em 2021, a empresa adquiriu um projeto de ativos pesados, conseguiu sete projetos de ativos leves e abriu quatro novos projetos. Até ao final de 2021, foram abertos 24 projetos, com uma área total de construção comercial de 2,94 milhões de metros quadrados; São 20 projetos de reserva, com uma área total de construção comercial de cerca de 1,79 milhão de metros quadrados. A empresa planeja expandir pelo menos 7 projetos de luz de ativos em 2022. Em 2021, a receita de produção de gerenciamento dos projetos de ativos leves de shopping center e prédio de escritórios da empresa foi de 190 milhões de yuans, representando 63% da receita de produção de gerenciamento.
O financiamento continuou a ser otimizado e os custos de financiamento diminuíram: no final de 2021, o rácio de dívida líquida da empresa era de 90% e o rácio de dívida curta de caixa era de 1,4; O rácio de passivo do ativo excluindo receitas antecipadas foi de 70,3%, uma queda de 1,4 pontos percentuais em relação ao ano anterior, a apenas um passo da faixa verde. A empresa capturou com precisão a oportunidade de financiamento, e o custo médio de novos empréstimos em 2021 foi de 4,63%; No final de 2021, o custo médio de financiamento era de 4,91%, uma queda de 0,19 pontos percentuais face ao final do ano anterior.
Sugestão de investimento: a empresa está ativamente layout e pronta para ir. Estima-se que o lucro líquido atribuível à empresa-mãe em 2022 e 2023 será de 1,81 bilhão de yuans e 2,02 bilhões de yuans respectivamente, o EPS correspondente ao último capital social será de 0,42 e 0,47 yuan respectivamente, e o PE correspondente ao último preço da ação será de 10,6 e 9,5 vezes respectivamente.A classificação de “compra” será dada para a primeira cobertura.
Aviso de risco: as vendas e liquidação dos imóveis de desenvolvimento da empresa são menores do que o esperado, a expansão e renda dos imóveis de investimento são menores do que o esperado, a provisão para imparidade de ativos é mais do que o esperado, ou a melhoria do ambiente de mercado é menor do que o esperado.
