\u3000\u3 Guangdong Shaoneng Group Co.Ltd(000601) 668 China State Construction Engineering Corporation Limited(601668) )
As políticas orientam o setor imobiliário para explorar novos modelos de desenvolvimento. Em 11 de abril, a CSRC, a SASAC e toda a Federação da Indústria e Comércio da China emitiram conjuntamente o aviso sobre o apoio adicional ao desenvolvimento saudável das empresas listadas, que propôs que a indústria imobiliária deve aderir ao princípio de “habitação sem especulação” e apoiar as empresas imobiliárias listadas para transformar ativamente para um novo modelo de desenvolvimento de acordo com a lei e regulamentos. Anteriormente, a conferência central de trabalho econômico e o relatório de trabalho do governo também apontavam claramente: aderir ao posicionamento de que as casas são usadas para viver, não para especulação, e explorar novos modelos de desenvolvimento. No âmbito da “habitação sem especulação”, as atuais políticas de regulação imobiliária foram ativamente ajustadas para relaxar algumas políticas de aperto que não são adequadas para o desenvolvimento atual da indústria. Ao mesmo tempo, apoiar e orientar a indústria imobiliária para explorar ativamente novos modelos de desenvolvimento. No futuro, espera-se que a indústria entre em um círculo virtuoso e uma nova etapa de desenvolvimento saudável.
Conotação do novo modelo de desenvolvimento do setor imobiliário: de acordo com o conteúdo do relatório de trabalho do governo e políticas relevantes, entendemos que o novo modelo de desenvolvimento inclui principalmente os seguintes três aspectos: 1) modelo de desenvolvimento: transformação do original “rápido turnover e alta alavancagem” para um modelo de “qualidade competitiva” com foco na qualidade do produto, gestão refinada, estabilidade e sustentabilidade. 2) Modo de fornecimento: desenvolver aluguel e compra, acelerar o desenvolvimento do mercado de habitação de aluguel de longo prazo, promover a construção de habitação indenizatória e prestar atenção à operação de estoque. 3) Modo de financiamento: evitar alavancagem financeira excessiva, financiamento diversificado e razoável, manter uma estrutura financeira saudável, revitalizar ativos de ações com a ajuda de REITs e outras novas ferramentas, otimizar o modelo de negócios tradicional e realizar uma utilização mais eficiente dos fundos.
China State Construction Engineering Corporation Limited(601668) é líder na liderança do novo modelo de desenvolvimento do setor imobiliário. As duas principais indústrias do imobiliário e da construção devem inaugurar a reavaliação de valor:
O negócio imobiliário adere a baixa alavancagem, alta rentabilidade e qualidade, e lidera o novo modelo de desenvolvimento da indústria. A CNOOC imobiliária, principal plataforma imobiliária da empresa, tem prestado atenção à reputação do produto e ao desenvolvimento sustentável, de acordo com o anúncio, atingirá uma margem de lucro líquido de 16,6% em 2021 e manterá o nível de rentabilidade de primeira classe no setor; Aderência a longo prazo à estratégia financeira prudente. No final de 2021, o rácio do passivo do ativo foi de 58,9%, o rácio do empréstimo líquido foi de 32,3%, e o custo médio ponderado de financiamento foi de 3,55%, sendo todos os indicadores a faixa mais baixa do setor; Obteve a classificação de crédito líder do setor das três principais agências internacionais de classificação. É a única empresa na indústria imobiliária da China a obter a classificação internacional, com excelente qualidade de ativos. A propriedade de Zhonghai da empresa é famosa por seu posicionamento high-end e excelente qualidade de serviço.As propriedades sob gestão incluem residenciais, comerciais, governamentais e outros tipos, com excelente capacidade de operação de estoque. Durante o período em que a maioria das empresas geralmente adota “volume de negócios rápido e alta alavancagem”, a empresa ainda adere à rota de desenvolvimento constante e de alta qualidade, tem levado a indústria a explorar novos modelos de desenvolvimento, e sua vantagem competitiva deve continuar a expandir-se no futuro. Atualmente, a reforma do lado da oferta do setor imobiliário está acelerando.Como líder de empresas centrais, espera-se que a empresa obtenha mais recursos de terra de alta qualidade sob requisitos de conformidade no futuro, ou adquira projetos de empresas imobiliárias com riscos em operação, acelere a integração da indústria, realize a melhoria contínua da participação de mercado, e o valor deve ser reavaliado. Assumindo que o negócio de construção da empresa é avaliado em 22pe5x, o valor de mercado atual implica que o 22pe da CNOOC imobiliária é de apenas 4x, o que é significativamente menor do que o de outras empresas centrais imobiliárias ( China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) pe11x, Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) pe7x), e há um enorme espaço para reparos.
Sob o novo modo de desenvolvimento de negócios de construção, o atributo de infraestrutura é aprimorado e a qualidade da operação deve ser significativamente melhorada. A valorização histórica da empresa tem sido significativamente menor do que a de outras empresas centrais de construção de infraestrutura há muito tempo. Acreditamos que a principal razão é que a receita da empresa de construção de habitação é de 60% e o mercado está preocupado com o risco de cobrança de pagamentos do negócio de construção residencial. Sob o novo modo de desenvolvimento, o atributo de infraestrutura do negócio de construção da empresa continuará a se fortalecer, o que se reflete principalmente nos seguintes três aspectos: 1) a indústria se transformará do modo de alto risco de “volume de negócios rápido e alta alavancagem” para o modo estável de “qualidade competitiva”. Ao mesmo tempo, a participação de mercado dos desenvolvedores de empresas centrais e empresas estatais deve aumentar continuamente, e o risco de cobrança de pagamentos do negócio de construção residencial deve diminuir significativamente no futuro. 2) Sob o novo modelo, enfatiza-se a aceleração da construção de habitação acessível e habitação de longa duração. Estes proprietários são principalmente empresas governamentais com atributos de infra-estrutura mais fortes. A empresa tem rica experiência no campo da habitação acessível e forte competitividade. As encomendas relevantes devem continuar a crescer rapidamente no futuro. 3) Nos negócios de construção habitacional da empresa, os negócios governamentais como parques industriais, renovação urbana, desenvolvimento de áreas, tratamento médico, cultura e administração municipal aumentaram significativamente nos últimos anos. A proporção de pedidos residenciais puros diminuiu de 50% no pico para 31% nos primeiros três trimestres de 21 anos, e a estrutura empresarial foi continuamente otimizada. Com o aprimoramento do atributo de infraestrutura, espera-se que a rentabilidade do negócio de construção da empresa seja continuamente melhorada no futuro, o risco de cobrança de pagamentos seja significativamente reduzido, a qualidade da operação será significativamente melhorada e a avaliação deve ser próxima das empresas de infraestrutura. O preço atual das ações da empresa corresponde a um PE de 22 anos de 4,6x, e o PE das empresas centrais de infraestrutura China Communications Construction Company Limited(601800) 22 anos é 7,7x. Há um grande espaço de reparo em comparação.
Sugestão de investimento: prevemos que o lucro líquido da empresa atribuível à empresa-mãe em 21-23 anos será de 49,5/54,1/58,7 bilhões de yuans respectivamente, com um aumento anual de 10% / 9% / 9%, PE 5,0/4,6/4,2 vezes e Pb (LF) 0,78 vezes respectivamente, mantendo a classificação de “compra”.
Aviso de risco: algumas empresas imobiliárias têm impacto no risco de crédito e risco de mudança de política regulatória
