\u3000\u30 Shenzhen Guohua Network Security Technology Co.Ltd(000004) 02 Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) )
O desenvolvimento imobiliário concentra-se na aglomeração urbana central, com reservas de solo abundantes para apoiar o futuro avanço: em 21 anos, a empresa alcançou uma quantidade de vendas de 33,9 bilhões de yuans, um aumento anual de – 15,7%, e uma área de vendas de 1,75 milhão de metros quadrados, um aumento anual de + 1,3%. Sob a pressão descendente da indústria, medidas de preço por volume foram tomadas para promover a descontaminação e cobrança de pagamentos do projeto, e a taxa de cobrança de pagamentos aumentou 30% em relação ao ano anterior. De uma perspectiva sub-regional, a estratégia da empresa de cultivo profundo de aglomeração urbana alcançou resultados notáveis, dos quais Pequim Tianjin Hebei e o Delta do Rio Yangtze contribuem com cerca de 61%. Desde 2019, a empresa mantém uma estratégia de aquisição de terras relativamente cautelosa, com a aquisição de terras diminuindo ano a ano, e insistiu em investir recursos limitados em áreas valiosas. A aquisição de terras em cidades de primeiro e segundo escalão representou mais de 90% de 2019 a 2020. O armazenamento total do solo da empresa em 21 anos é de 16,51 milhões de metros quadrados, o que é ligeiramente menor do que em 20 anos, mas ainda pode cobrir a demanda de vendas nos próximos 3-5 anos. Além disso, a empresa concentra-se em cinco aglomerações urbanas, das quais as cidades de primeiro e segundo escalão representam 88%. Acreditamos que a qualidade do armazenamento do solo é o indicador chave para determinar a cobrança de vendas de médio prazo das empresas imobiliárias. Atualmente, quando a indústria entra na era do crescimento estrutural, o armazenamento do solo da empresa concentra-se em cidades de alta energia e aglomerações urbanas centrais, o que é propício para que a empresa assuma a liderança em agarrar a oportunidade de recuperação da demanda do mercado, e os fundamentos são esperados para ser mais flexíveis.
Os ativos principais na área central não são replicáveis: a empresa nasceu devido à construção de Pequim Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) e senta-se sobre os ativos de holding de alta qualidade na área central da cidade central com seus recursos exclusivos e forte capacidade abrangente de desenvolvimento e operação. Nos últimos 21 anos, a área de gerenciamento de ativos mantidos pela empresa atingiu 1,318 milhões de metros quadrados, e o saldo contábil médio de imóveis de investimento nos últimos cinco anos foi de cerca de 38 bilhões de yuans. A maioria das propriedades detidas pela empresa está localizada na localização central de cidades de alto nível, como Pequim, Xangai, Tianjin, Chongqing e Wuhan, e o atributo de escassez de ativos está se tornando cada vez mais proeminente. A empresa tem o maior número de ativos de detenção em seu acampamento base Pequim, representando 46% da área alugável em 21 anos, e todos eles estão localizados em Financial Street Holdings Co.Ltd(000402) placa do distrito de Xicheng. A oferta de placa é escassa, os inquilinos têm forte capacidade de aluguel, e a taxa de aluguel e de vagas são excelentes. Além disso, a empresa aliena ativamente ativos ineficientes, otimiza continuamente a estrutura de holding, recupera caixa e otimiza a estrutura do passivo ativo, ao mesmo tempo, é propício para que a operação de acompanhamento se concentre mais nos ativos centrais de locais de alta qualidade e consolide e fortaleça ainda mais a competitividade da empresa nas áreas centrais.
Porquê concentrar-se nos principais activos? Acreditamos que os ativos principais tendem a mostrar forte anticíclica no ciclo de recessão econômica. Durante a crise financeira de 2008, tanto a Mitsui imobiliária no Japão quanto as propriedades detidas pelo fundo imobiliário lingzhan de Hong Kong alcançaram um crescimento estável da renda, mostrando excelente capacidade de atravessar o ciclo. Além disso, atualmente, o governo central adota ampla moeda + crédito amplo para cobrir a pressão descendente da economia. A taxa de juros descendente é propícia à reavaliação do valor dos ativos principais da empresa, o que desempenhará um papel positivo na condução do desempenho da empresa.
Sugestão de investimento: Revalorizamos os ativos da empresa na forma de Nav. O negócio imobiliário da empresa pode liquidar 16,51 milhões de metros quadrados em 2021 e usar a taxa de capitalização para valorizar seus próprios ativos de escritório comercial principal, com RNAV de 25,18 yuan por ação. Prevemos que o EPS da empresa será de 0,56 yuan em 2022, correspondendo a 13 vezes de PE e 0,56 vezes de Pb em 22 anos. Escolhemos as mesmas empresas estatais locais e empresas com ativos elevados que empresas comparáveis. Atualmente, o Pb médio de empresas comparáveis em 2022 é de 0,87 vezes. Atualmente, o Pb da empresa é inferior ao de empresas comparáveis, e a avaliação destaca o desempenho dos custos de configuração. Considerando que o fundo dos acionistas estatais da empresa pode trazer à empresa conveniência de financiamento, reservas de terras abundantes, foco nas principais cidades de primeiro e segundo nível, e os ativos detidos estão localizados na área central de cidades de alta energia, e os ativos não são replicáveis, acreditamos que a avaliação da empresa deve desfrutar de um certo prêmio. Nós demos à empresa uma avaliação Pb de 1 vezes em 2022, correspondendo ao preço alvo de 12,98 yuan, mantendo a “classificação de compra”.
Dica de risco: o grau de relaxamento e a velocidade das políticas regulatórias são menores do que o esperado, o agravamento da epidemia afeta a operação das propriedades detidas pela empresa e o progresso da liquidação é menor do que o esperado.
