\u3000\u3 Jointo Energy Investment Co.Ltd.Hebei(000600) 048 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) )
Evento: no dia 18 de abril de 2022, a empresa emitiu o relatório anual de 2021.
Principais pontos de investimento
A escala de vendas aumentou contra a tendência, e o efeito do cultivo profundo urbano foi notável: em 2021, a empresa compreendeu o ritmo do mercado, expôs e empurrou mercadorias de forma flexível, agarrou a janela de vendas e alcançou um valor contratual de 534929 bilhões de yuans, um aumento anual de 6,38%; A área contratada foi de 333302 milhões de metros quadrados, um decréscimo homólogo de 2,23%. Durante o período analisado, a contribuição de vendas das 38 cidades centrais da empresa atingiu 78%. O total de vendas contratadas no Delta do Rio das Pérolas e no Delta do Rio Yangtze ultrapassou os 280 bilhões, representando 53% do total de vendas. Existem 17 cidades com 10 bilhões de contratos em uma única cidade, um aumento de 2 em comparação com 2020, com uma contribuição total de vendas de mais de 340 bilhões de yuans.
Os esforços de investimento e expansão estão entre os melhores, e a janela de aquisição de terras é capturada com precisão: em 2021, a empresa complementou ativamente o armazenamento de solo, expandiu 145 projetos e aumentou a proporção de área útil de 27,22 milhões de metros quadrados. A quantidade de aquisição de terras está na vanguarda no Delta do Rio Yangtze, Pequim Tianjin Hebei, Guangdong, Hong Kong, Macau e nas regiões central e ocidental. Além disso, a empresa cumpre rigorosamente a linha inferior dos lucros do projeto e afunda seletivamente as três principais cidades do Delta do Rio Yangtze. No segundo e terceiro lotes do leilão centralizado de terras em 2021, o limiar do leilão de terras foi afrouxado e o lado do lucro da aquisição de terras foi reparado.A empresa rapidamente aumentou o investimento para obter lotes de alta qualidade com baixa taxa de prêmio em Guangzhou, Nanjing e Xiamen, de modo a realizar layout contrário. Acreditamos que a empresa tem vantagens competitivas óbvias em canais de financiamento e custos de financiamento, e abrirá mais oportunidades para complementar reservas de solo de alta qualidade em 2022.
Crescimento estável na escala de receita e leve contração na escala de lucro: durante o período de relatório, a empresa alcançou uma receita operacional total de 285024 bilhões de yuans, um aumento ano a ano de 17,19%; O lucro líquido foi de 37,189 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 7,14%; O lucro líquido atribuível à empresa-mãe foi de 27,388 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 5,39%, afetado principalmente pelo declínio na margem de lucro de projetos imobiliários. Durante o período analisado, a margem de lucro bruto da empresa foi de 26,80%, uma diminuição homóloga de 5,79 pontos percentuais, consistente com a tendência descendente da indústria, e a margem de lucro bruto ainda foi superior à média da indústria. No futuro, com a introdução contínua de novos projetos de alta qualidade, o desempenho da margem de lucro bruto ainda estará sob pressão.
A estrutura financeira tem sido continuamente otimizada, e o nível de financiamento está em um nível baixo: sob a restrição de “duas linhas vermelhas” do banco e o aperto do crédito, a taxa de cobrança de vendas da empresa em 21 anos ainda é de 93,8%; No final do ano, o dinheiro da empresa na mão era de 171384 bilhões de yuans, um aumento anual de 17%, o segundo maior da indústria; O custo médio de financiamento de 4,46% é baixo na indústria, o que ajuda a empresa a construir uma almofada de segurança para o desenvolvimento. Além disso, de 2019 a 2021, a proporção dos passivos com vencimento de um ano da empresa continuou a diminuir de 25% para 19%, e a estrutura de ativos continuou a ser otimizada. Em termos de “três linhas vermelhas”, a empresa mantém o grau verde e é classificada como “grau de investimento” por três grandes agências internacionais de classificação, com uma perspectiva estável.
O setor não residencial está em plena floração, e a escala industrial continua a expandir-se: 1) setor imobiliário: receita de 10,78 bilhões de yuans em 21 anos; O lucro líquido atribuível à empresa-mãe é de 850 milhões de yuans. A área de gestão de contratos aumentou para 656 milhões de metros quadrados, e a área sob gestão foi de cerca de 465 milhões de metros quadrados, um aumento anual de 33%. 432 projetos de terceiros foram assinados recentemente, e o montante de projetos acima de dezenas de milhões representou mais de 40%. De 19 a 21, a taxa de crescimento composto da receita de projetos de terceiros foi tão alta quanto 81,7%, tornando-se o principal motor impulsionador do crescimento deste setor. 2) Setor comercial: 35 centros comerciais foram abertos em 21 anos, e os projetos em operação e preparação são distribuídos em 38 cidades como Guangzhou, Xangai e Wuhan; A área de abertura é de 2,475 milhões de metros quadrados. 3) Setor de habitação alugada: 43 projetos em operação em 21 anos, cobrindo cidades centrais como Xangai, Guangzhou, Hangzhou e Chengdu, com um total de 6120 quartos abertos. Em 21 anos, a empresa cooperou com o China Construction Bank para criar REITs de oferta pública para habitação de aluguel e abriu ainda mais a cadeia de “investimento, financiamento, gestão e retorno” de negócios de aluguel de longo prazo. 4) Setor de fundos: a escala de gestão cumulativa do fundo da empresa excede 170 bilhões de yuans, e seu fundo SINOSURE e capital poli ganharam o “top 10 fundos imobiliários mais poderosos na China em 2021”.
Sugestão de investimento: compra. Acreditamos que a reserva fundiária da empresa se concentra nas cidades centrais de primeiro e segundo escalão, com fundamentos relativamente sólidos. Como grande empresa central, a empresa tem vantagens significativas em canais de financiamento e custos de financiamento, ainda possui fortes vantagens competitivas no leilão de imóveis de acompanhamento, e a lógica de desenvolvimento de longo prazo da empresa ainda está estabelecida. Esperamos que o EPS da empresa seja de RMB 2,45, 2,69 e 3,00 por ação em 22-24 anos. Com referência à avaliação de empresas comparáveis, daremos uma avaliação PE de 10 vezes em 2022 e uma classificação de compra correspondente ao preço alvo de RMB 24,5.
Aviso de risco: o lucro de curto prazo do negócio de desenvolvimento está para baixo, e a taxa de crescimento do lucro é menor do que o esperado; A melhoria da política e a reparação da procura não são as esperadas.
