\u3000\u3 Jointo Energy Investment Co.Ltd.Hebei(000600) 376 Beijing Capital Development Co.Ltd(600376) )
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Evento: Recentemente, a empresa divulgou seu relatório anual de 2021. Em 2021, a empresa alcançou uma receita operacional de 67,802 bilhões de yuans, um aumento anual de 53,31%; O lucro líquido atribuível à empresa-mãe foi 692 milhões de yuans, uma diminuição anual de 77,95%; O lucro básico por ação foi de 0,187 yuan / ação, uma diminuição homóloga de 83,47%.
A diminuição da margem bruta de lucro, a diminuição da receita de investimento e a provisão para imparidade levam à pressão sobre os lucros. Em 2021, a empresa alcançou uma receita operacional de 67,8 bilhões de yuans, um aumento anual de 53,3%; O lucro líquido atribuível à empresa-mãe foi de 690 milhões de yuans, uma diminuição homóloga de 77,9%; A margem de lucro bruto do negócio de desenvolvimento imobiliário foi de 24,5%, uma diminuição homóloga de 3,2 pct, da qual a margem de lucro bruto em Pequim diminuiu significativamente, uma diminuição homóloga de 14,59 pct; O Roe foi de 2,2%, um decréscimo homólogo de 8,1pct. O aumento da renda deste ano, mas nenhum aumento no lucro, deve-se principalmente a: 1) afetado pela desaceleração geral da indústria imobiliária, o custo da terra dos projetos de renda transitada é alto, o preço de venda é limitado por políticas, a proporção do custo para os aumentos do preço de venda e a margem de lucro bruto do negócio de desenvolvimento imobiliário e operação diminui em 3,2 pct para 24,5% ano a ano; 2) A provisão para perda de imparidade de ativos foi de 1,08 bilhão de yuans e perda de imparidade de crédito foi de 140 milhões de yuans, reduzindo o lucro líquido atribuível à empresa-mãe; 3) O lucro líquido do investimento diminuiu, sendo que o caixa pago pelo investimento no período corrente foi igual ao do ano passado, mas não houve entrada de caixa da aquisição de subsidiárias no período corrente, resultando em diminuição em relação ao mesmo período.
O desempenho de vendas cresceu na adversidade, e a meta de vendas em 2022 foi de 108 bilhões de yuans. A área de vendas anuais da empresa foi de 3,93 milhões de metros quadrados, com vendas de 114,9 bilhões de yuans e coleta de vendas de 119,4 bilhões de yuans, respectivamente completando 98%, 104% e 113% do plano, com um aumento anual de 3%, 7% e 21%, respectivamente. O valor da quantidade do contrato e índice de coleta de vendas atingiu um recorde alto no mesmo período. De acordo com o ranking de vendas, a empresa ficou em primeiro lugar no mercado de Pequim. Em 2022, a empresa propôs a meta de assinar um valor de contrato de 108 bilhões de yuans e uma área de vendas de 3,8 milhões de metros quadrados, ligeiramente inferior às vendas alcançadas em 2021.
A empresa é rica em recursos, concentra-se em Pequim e participa ativamente na renovação urbana. Em 21 anos, a empresa adquiriu 904000 metros quadrados de terra a ser desenvolvida, 525000 metros quadrados de terra patrimonial, 58,1% do índice de patrimônio da área e 1,778 milhões de metros quadrados de área de construção de capacidade. A área de construção da empresa foi de 22,37 milhões de metros quadrados, basicamente a mesma que nos últimos dois anos, com uma nova área de construção de 4,806 milhões de metros quadrados, um decréscimo homólogo de 21,3%. A área concluída foi de 6,804 milhões de m3, um aumento homólogo de 27,5%, superando o plano no início do ano. Com sede em Pequim, a empresa realizou esforços intensivos e expandiu projetos de escritórios residenciais e comerciais juntos, acumulando um grande número de excelentes ativos operacionais em Pequim, representando 40,1% da área concluída em Pequim. Além disso, em termos de renovação urbana, a empresa tem uma área total de 15,891 milhões de metros quadrados para a transformação de favelas, com um investimento planejado de 46,31 bilhões de yuans.
A receita imobiliária alcançou rápido crescimento e explorou novos modos de operação. Nos últimos 21 anos, a renda operacional da propriedade da empresa foi de 1,1 bilhão de yuans, um aumento ano a ano de 22%, a área de arrendamento de imóveis foi de 820000 metros quadrados, um aumento ano a ano de 4%, o número de quartos de hotel vendidos foi de 200000 por dia, um aumento ano a ano de 76,2%, e a margem de lucro bruto foi de 59,4%, um aumento de 25,2pct em relação ao ano anterior. A empresa explora ativamente novos modos de operação e promoção em apartamentos de aluguel de longo prazo, edifícios de escritórios e outras formas de negócios, e promove a operação e gestão de propriedades sob a normalização da epidemia. Além disso, a iniciativa também está explorando áreas de transformação, como imóveis comerciais, previdência e inovação cultural, e atualmente não formou um modelo claro de controle e lucro.
Os canais de financiamento foram suaves, a escala dos passivos com juros diminuiu constantemente e os canais de financiamento de obrigações foram expandidos. A empresa insiste em otimizar a estrutura de financiamento e controlar passivos portadores de juros. Agarre o período de janela de títulos, e o custo de emissão de títulos está em um nível baixo no mesmo período. Promovemos o financiamento de factoring da cadeia de suprimentos, abrimos novos canais na cadeia de suprimentos da bolsa de seguros e emitimos um total de 1,29 bilhão de yuans de produtos de factoring da cadeia de suprimentos ao longo do ano. Durante o período de relato, a empresa continuou a manter a classificação de entidade corporativa AAA mais alta. Em 2021, o novo financiamento total da empresa em todo o ano foi de cerca de 41,430 bilhões de yuans, incluindo 7,313 bilhões de yuans de empréstimos de desenvolvimento, 10,423 bilhões de yuans de empréstimos fiduciários, 3,5 bilhões de yuans de plano de garantia de obrigações e 20,19 bilhões de yuans de escala de emissão de títulos. O reembolso total dos passivos com juros devidos foi de cerca de 52,386 bilhões de yuans, reduzindo a escala de passivos com juros em 10,956 bilhões de yuans. O índice de rácio de dívida curta em caixa continuou a cumprir o padrão. No final do período analisado, o rácio de passivo do ativo da empresa foi de 78,68%, uma diminuição de 1,74pct em relação ao período anterior. Após a exclusão dos adiantamentos recebidos, o rácio de passivo do ativo foi de 73,60%, o rácio de dívida líquida foi de 147,45%, o rácio de dívida curta de caixa foi de 1,22 vezes e o nível de alavancagem ainda teve margem para declínio.
Sugestão de investimento: como uma empresa imobiliária estatal líder em Pequim, a empresa tem vantagens de recursos; Abriu o mercado de Pequim pela primeira vez e acumulou um grande número de ativos operacionais de alta qualidade. Nos últimos 21 anos, a empresa realizou vendas constantes e aquisição de terras, otimizou ativamente a estrutura de financiamento, controlou passivos com juros e expandiu canais de financiamento de títulos com baixo custo. Esperamos que o lucro da empresa por ação de 2022 a 2023 será de 0,30 yuan / ação e 0,32 yuan / ação respectivamente.Com base no preço de fechamento de 6,51 yuan em 19 de abril, as relações P / E correspondentes serão 21,7 vezes e 20,3 vezes respectivamente. Estamos otimistas sobre o desempenho a longo prazo da empresa e mantemos a classificação “recomendada”.
Aviso de risco: a desregulamentação das vendas é menor do que o esperado e o ambiente de financiamento flutua.
