\u3000\u3 Jointo Energy Investment Co.Ltd.Hebei(000600) 048 Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) )
Vista central
A margem de lucro segue o declínio do mercado e é rica em recursos liquidáveis. Em 2021, a empresa alcançou uma receita operacional de 284,9 bilhões de yuans, um aumento anual de 17,2%; O lucro líquido atribuível à empresa-mãe foi de 27,39 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 5,4%. A margem de lucro bruta anual em 2021 foi de 26,8%, um decréscimo homólogo de 5,8 pontos percentuais; A taxa de juro líquida foi de 13,1%, inferior a 3,4 pontos percentuais em termos homólogos. Embora a margem de lucro da empresa diminua com a indústria, ela ainda está em um alto nível na indústria. No final de 2021, as receitas antecipadas da empresa foram 416,9 bilhões de yuans, um aumento anual de 13,7%, correspondendo a 1,6 vezes da receita do negócio de desenvolvimento imobiliário. A garantia de desempenho futuro ainda é relativamente alta ao longo dos anos. Do ponto de vista dos recursos que podem ser transportados, a empresa planeja completar uma área de 42,31 milhões de m3 em 2022, com um aumento homólogo de 5,8%. Em geral, a escala de receita da empresa ainda manterá um crescimento estável, mas a transferência de alguns projetos de baixo lucro bruto ainda deve arrastar o crescimento do lucro líquido.
O ranking de vendas continua a melhorar e aderir à estratégia de cultivo profundo urbano. Em 2021, a empresa alcançou uma quantidade de vendas de 534,9 bilhões de yuans, um aumento anual de 6,4%; A área de vendas foi de 33,33 milhões de metros quadrados, uma diminuição homóloga de 2,2%; O preço médio de venda foi de 16049 yuan / plano, um aumento anual de 8,8%. A empresa continuou a aderir à estratégia de cultivo profundo urbano, e as vendas das 38 principais cidades representaram 78%, com um aumento homólogo de 3 pontos percentuais; O total de vendas contratadas no Delta do Rio Pearl e no Delta do Rio Yangtze excedeu 280 bilhões, representando 53% do total de vendas. Há 17 cidades que assinaram 10 bilhões de contratos em uma única cidade, um aumento de 2 em comparação com 2020, com uma contribuição total de vendas de mais de 340 bilhões de yuans. O efeito do cultivo profundo urbano é notável. A taxa de cobrança anual de vendas da empresa atingiu 93,8%, a taxa de cobrança permaneceu acima de 93% por três anos consecutivos e o fluxo de caixa operacional foi positivo por quatro anos consecutivos. No primeiro trimestre, a empresa alcançou vendas contraídas de 90,7 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 27%, que foi menor do que a média da indústria. O ranking da indústria foi melhorado ainda mais para o terceiro lugar, e a participação de mercado de todo o ano deve continuar a aumentar.
O investimento compreendeu com precisão a janela do mercado, e o custo da aquisição de terras diminuiu. Em 2021, a empresa adicionou 27,22 milhões de metros quadrados de área de construção, um decréscimo homólogo de 14,6%; O preço total da terra foi de 185,7 bilhões de yuans, uma diminuição anual de 21%. Em termos de ritmo de investimento, a empresa não perseguiu alto e segue cegamente no primeiro lote de fornecimento de terra com concorrência feroz. Quando o calor do segundo e terceiro lotes de fornecimento de terra diminuiu e o mercado retornou à racionalidade, a empresa rapidamente aumentou o investimento e obteve parcelas de alta qualidade com baixas taxas de prêmio, como Guangzhou, Nanjing e Xiamen. O preço médio de aquisição de terra da empresa ao longo do ano foi 6822 yuan / Ping, uma diminuição ano-a-ano de 7,6%. A relação preço do terreno/preço da habitação foi de 42,5%, uma diminuição homóloga de 7,6 pontos percentuais, e a intensidade de aquisição do terreno (valor de aquisição/valor de venda) foi de 34,7%, uma diminuição homóloga de 12,1 pontos percentuais. Em 2021, a empresa se concentrou em áreas de alta qualidade com alta contribuição para as vendas de reabastecimento. O valor total de aquisição de terras no Delta do Rio Pérola e no Delta do Rio Yangtze representou 54% dos novos recursos no ano inteiro, um aumento de 7 pontos percentuais em relação a 2020. Ao capturar a janela de mercado, a empresa garantiu ainda mais a qualidade da expansão.
No contexto de crédito forte, as vantagens de financiamento são destacadas e o custo de financiamento continua a diminuir. No final de 2021, a escala de passivos com juros da empresa era de 338,2 bilhões de yuans, dos quais a proporção de passivos devidos dentro de um ano diminuiu 2,7 pontos percentuais para 19,1%, e a estrutura da dívida tornou-se mais razoável. Após deduzir os três indicadores de dívida de curto prazo (+ 1,04% de 5pc-7t), o rácio da dívida líquida de cada ativo é ainda otimizado, com o rácio da dívida de curto prazo (+ 1,0% de 5pc-1,04%), que é inferior ao dos três indicadores de dívida de curto prazo (+ 1,04%). Sob o pano de fundo de apertar o ambiente de financiamento da indústria e expandir a margem de juros de crédito de empresas imobiliárias, a empresa fez pleno uso do pano de fundo de empresas centrais para apreender recursos de baixo custo.Em 2021, a empresa emitiu obrigações corporativas de 8,69 bilhões de yuans e notas de médio prazo de 10 bilhões de yuans, e o custo de financiamento abrangente de todo o ano foi de 4,46%, uma diminuição anual de 31 pontos base.
Sugestão de investimento: a empresa adere à estratégia de cultivo profundo de “cidade central + aglomeração urbana”, o crescimento das vendas no período de recessão do mercado é melhor do que o nível médio da indústria, e a posição da indústria está aumentando constantemente. Ao mesmo tempo, o lado do investimento sempre manteve sua concentração. A compreensão precisa do ciclo de aquisição de terras é propícia à estabilização e recuperação da rentabilidade futura e à melhoria contínua do nível de financiamento sob o endosso de crédito das empresas centrais. A médio e longo prazo, espera-se que se torne a principal empresa imobiliária que mais beneficia com a mudança do padrão da indústria. Prevemos que o EPS da empresa será de 2,38 yuan / 2,5 yuan / 2,7 yuan / ação de 2022 a 2024, e o PE correspondente será de 7,3 / 7,0 / 6,4 vezes respectivamente, mantendo a classificação de “comprar”.
Aviso de risco: a melhoria marginal da política é menor do que o esperado, a comercialização das vendas é menor do que o esperado, o risco de imparidade de preços elevados na fase inicial, etc.
