\u3000\u3 Shengda Resources Co.Ltd(000603) 682 Shanghai Golden Union Commercial Management Co.Ltd(603682) )
O negócio cresceu de forma constante, e os novos padrões de leasing afetaram o lucro líquido
Em 2021, Shanghai Golden Union Commercial Management Co.Ltd(603682) realizou receita operacional de 909 milhões (YoY + 22,9%) e lucro líquido atribuível à empresa-mãe de 124 milhões (YoY-20,5%). A margem de lucro bruta e a margem de lucro líquido atribuíveis à empresa-mãe foram, respectivamente, 39,3% (YoY + 5,3 pct) e 13,7% (YoY-7,5 pct); Entre eles, a margem bruta de lucro dos negócios de leasing é de 44,1% (YoY + 10,7pct), e a dos serviços imobiliários e outros negócios é de 25,97% (YoY-9,7pct). Fluxo de caixa operacional de 422 milhões (YoY + 104,3%)
Beneficiando da melhoria da taxa de aluguel da recuperação epidêmica e do aumento da área de aluguel após fusões e aquisições, a receita da empresa aumentou constantemente. O aumento do rendimento sem aumento do lucro deve-se principalmente ao facto de o montante comparável no final de 2020 não ser ajustado retroativamente após a implementação das novas normas de leasing; Se essa influência for excluída, a empresa pode realizar o lucro líquido atribuível à empresa-mãe de 178 milhões (YoY + 13,7%). Além disso, devido ao reconhecimento de ativos de direitos de uso e passivos de locação em ambas as extremidades do balanço sob os novos padrões de locação, o rácio de passivo de ativos da empresa aumentou para 76,66% (YoY + 48,3 pct), e os passivos efetivamente suportados pela empresa ainda eram 0.
Desenvolver vigorosamente fusões e aquisições e aumentar a escala de projetos sob gestão
Até o final de 2021, a empresa contava com um total de 70 projetos sob gestão, com uma área operacional e gerencial de 1,12 milhão de metros quadrados (YoY + 27,3%). Entre eles, o número de projetos nas três modalidades de operação de leasing, operação confiada e operação de participação acionária é de 44, 23 e 3, respectivamente; A área disponível para alugar é de 72000 m2, 28000 m2 e 120000 m2 respectivamente.
Além da expansão independente, a empresa expande ativamente projetos por meio de aquisição e fusão. Em 2021, a empresa obteve o projeto de estrada nº 8 Hengshan e projeto de estrada Xiangde através de contrato de expansão externa; Em todo o ano, completou cinco fusões e aquisições, adquirindo sucessivamente 60% de capital próprio de Shanghai Tengjin, 100% de capital próprio de Shanghai Yizheng e Shanghai Haoyi, 60% de capital próprio da tecnologia Beijing Tongchang, 31,304% de capital próprio de renovação urbana de Pequim e 100% de capital próprio de Shanghai Shaojin. Como a receita pode ser contribuída após o fechamento dos projetos de M&A, esperamos que a receita da empresa seja ainda mais espessada em 2022.
Com foco nas cidades centrais, as vantagens do cultivo profundo regional são significativas
Os projetos existentes da empresa estão concentrados no acampamento base de Xangai e em outras cidades de primeira e segunda camada na China. Em termos de divisão, há 60 projetos em Xangai, 7 projetos em Pequim, 2 projetos em Hangzhou e 1 projeto em Nanjing. Em 2021, as receitas da empresa em Xangai, Pequim e Hangzhou representaram 82%, 10% e 7% da receita total, respectivamente.
Acreditamos que, com base nas vantagens de escala acumuladas pela empresa devido ao seu início precoce, o cultivo profundo regional aumentará ainda mais a competitividade da indústria da empresa. Por um lado, o efeito da marca da empresa é reforçado, o que é propício à expansão de novos projetos; Por outro lado, o poder de negociação da empresa para proprietários, fornecedores e clientes é aprimorado, o que é propício à redução dos custos operacionais.
Sugestão de investimento: a empresa começou cedo e escolheu uma boa localização. Ao mesmo tempo, tem as vantagens de escala e cultivo profundo regional. É um operador líder de parque industrial na China.
Considerando o impacto da epidemia na taxa de aluguel em 2022 e a possibilidade de redução de aluguel, esperamos que a empresa realize receita operacional de 1,1 bilhão, 1,36 bilhão e 1,7 bilhão (1,19 bilhão e 1,48 bilhão antes de 2022 e 2023), com um aumento homólogo de 21,0%, 23,5% e 25,3%, e realize lucros líquidos atribuíveis à empresa-mãe de 150 milhões, 180 milhões e 230 milhões (170 milhões e 220 milhões antes de 2022 e 2023), com um aumento homólogo de 18,3%, 25,5% e 26,3%. O EBITDA pode refletir melhor o seu nível de lucro real. Utilizamos o EV/EBITDA para valorizar a empresa. O valor de mercado atual corresponde a 8 vezes da avaliação em 2022, mantendo a classificação “comprar”.
Dicas de risco: o risco de epidemia repetida, o risco de queda acentuada na taxa de aluguel causada pela recessão macroeconômica, o risco de quebra de contrato pelo proprietário ou locador do imóvel, o risco de o cliente devolver o aluguel ou promoção de investimento menos do que o esperado e o risco de atualização prematura das informações ou dados utilizados no Relatório de Pesquisa.
