\u3000\u3000 China Vanke Co.Ltd(000002) China Vanke Co.Ltd(000002) )
Visão geral da empresa. 1) Evolução histórica. A empresa foi fundada em 1984 e entrou no setor imobiliário após a conclusão da reforma das ações em 1988, foi listada na Bolsa de Valores de Shenzhen em 1991 e estabeleceu seu principal negócio de desenvolvimento residencial em 1993. O processo de desenvolvimento da empresa pode ser dividido em quatro etapas. ① Fase de exploração global (19841992). No início de sua criação, a empresa estava envolvida principalmente na venda de automação de escritórios e outros equipamentos. Investiu pela primeira vez em projetos imobiliários em 1988. Em 1990, formou quatro direções de negócios: comércio, indústria, imobiliário e comunicação cultural. Foi listada na Bolsa de Valores de Shenzhen em 1991. ② Fase da estratégia de especialização (19932001). Em 1993, a empresa voltou-se para a direção de desenvolvimento de especialização com o imobiliário como núcleo, estabeleceu o desenvolvimento habitacional urbano como o principal negócio e concluiu o ajuste da estratégia de especialização em 2001. ① Fase nacional da planificação (2 Jiangsu Jiuding New Material Co.Ltd(002201) 3). Em 2003, a empresa distribuiu ativamente o Delta do Rio Yangtze, Delta do Rio Pérola e Nordeste da China, e entrou com sucesso nos mercados de Zhejiang e Suzhou em 2005. Em 2013, a empresa investiu pela primeira vez em projetos imobiliários no exterior. ① Estágio de layout diversificado (desde 2014). Em 2014, a empresa propôs transformar-se de incorporadora para prestadora de serviços urbanos e foi cotada na bolsa de valores no mesmo ano. Em 2016, marcas de logística independentes e apartamentos de aluguel de longo prazo para jovens foram lançados. Em 2017, o Shenzhen Metro Group tornou-se o acionista fundamental e promoveu conjuntamente a estratégia “pista + propriedade”. Em 2020, as vendas da empresa excederam 700 bilhões. 2) Governança corporativa. Até o final de dezembro de 2021, o Shenzhen Metro Group, principal acionista da empresa, detém 27,89% das ações da empresa. A estrutura de gestão é a sede do grupo + grupos de negócios + unidades de negócios. A sede tem 8 grupos de negócios e 7 unidades de negócios. 3) Panorama das empresas. A maior fonte de receita da empresa é o negócio de desenvolvimento imobiliário, responsável por mais de 95% da receita operacional há muito tempo. Os serviços de gestão imobiliária foram a segunda maior fonte de receita em 2024, representando 1,4%. A receita do setor de gestão imobiliária cresceu bem, com um aumento homólogo de 32,1% em 2021.
Análise empresarial e financeira. (1) Lado activo. ① Em termos de qualidade de armazenamento do solo, o estoque de armazenamento de solo da empresa em 2021 está concentrado em cidades de segundo nível, com armazéns pesados no Delta do Rio Yangtze e Delta do Rio Pérola, e as principais cidades incluem Changchun, Chengdu, Xi’an, etc; O volume de negócios da empresa é rápido, e o ciclo médio de desenvolvimento de projetos é de 2,1 anos, o que é inferior à mediana das empresas imobiliárias da amostra. ② Em termos de ritmo de investimento, a empresa adquiriu terrenos em um ritmo mais rápido em 2012. Em 2014, devido ao encolhimento do mercado de terras nas principais cidades e ao aumento dos preços, a intensidade de aquisição de terras da empresa caiu. De 2015 a 2017, a intensidade de aquisição de terras da empresa continuou a aumentar enquanto as vendas contratuais aumentaram rapidamente. Desde 2018, com o contínuo aperto das macropolíticas, o aprimoramento da regulação e controle nas grandes cidades e o óbvio resfriamento do mercado fundiário, o ritmo de aquisição de terras pela empresa diminuiu significativamente. Em 2021, a empresa aderiu à estratégia de investimento de viver dentro de seus meios, e a intensidade de aquisição de terras diminuiu para 31,3%. ① Em termos de vendas, as vendas contratuais da empresa mantiveram um rápido crescimento, subiram para 200 bilhões em 2014 e ultrapassaram 500 bilhões em 2017. Desde 2018, o crescimento das vendas desacelerou, mas ainda está em um nível alto, e as vendas excederam 700 bilhões em 2020. Em 2021, as vendas contratuais caíram para 627,78 bilhões, basicamente o mesmo que o desempenho de crescimento negativo das 20 maiores empresas imobiliárias no mesmo período. ① Em termos de capacidade de liquidação, beneficiando do rápido crescimento das vendas, a taxa de crescimento da receita operacional do setor imobiliário da empresa manteve um alto nível nos últimos anos, com um aumento de 7,4% em 2021. No final de 2021, os passivos contratuais da empresa atingiram 638,22 bilhões, um aumento de 1,04% ao mesmo tempo, havendo certa garantia para liquidação futura. Afetada pelo alto preço de aquisição de terras na fase inicial, a margem de lucro bruto do setor imobiliário diminuiu desde 2020. (2) Estabilidade do lado da dívida. 1) Estrutura da dívida: os canais de financiamento da empresa são principalmente empréstimos bancários, e a taxa de penhor hipotecário dos passivos geradores de juros é baixa. A proporção de dívida de curto prazo continuou a diminuir desde 2020, e a proporção de dívida de curto prazo em 2021 foi de apenas 22%, um decréscimo homólogo de 10,1pct. 2) Solvência: nos últimos anos, o rácio de dívida curta de caixa da empresa sempre foi mantido em cerca de 2 vezes. Em 2021, devido à redução significativa da dívida com juros de curto prazo, o rácio de dívida curta de caixa aumentou para 2,4 vezes; O rácio da dívida líquida manteve-se há muito tempo a um nível baixo abaixo dos 35%, situando-se em 29,7% no final de 2021; O rácio de passivo pré-estimado diminuiu para 69,8%, e a estrutura financeira da empresa foi otimizada para o nível verde. 3) Capacidade de financiamento: desde 2022, o financiamento da empresa tem sido suave, com uma emissão cumulativa de obrigações de 9,99 bilhões de janeiro a março. Comparada com o segundo semestre de 2021, a duração da emissão de obrigações da empresa tem sido ligeiramente maior, e o custo médio de emissão de obrigações diminuiu 34bp para 3,2%.
Desenvolvimento imobiliário: (1) previsão de lucros. De acordo com as novas metas de construção e conclusão divulgadas pela empresa e com o ritmo relativamente estável de aquisição de terras nos últimos anos, assumindo que a taxa de crescimento da área de reporte da empresa de 2022 a 2024 seja de 3% / 6% / 6%, prevê-se que a taxa de crescimento da receita operacional da empresa no setor de desenvolvimento imobiliário de 2022 a 2024 seja de 8% / 8% / 9%; (2) Serviços imobiliários. Combinado com o crescimento da receita anterior e a margem de lucro bruto, prevê-se que a taxa de crescimento da receita operacional permaneça em 30% e a margem de lucro bruto permaneça em torno de 17% de 2022 a 2024; (3) Outros sectores de actividade. Combinado com a receita relativamente estável desta seção no passado, prevê-se que a taxa de crescimento da receita operacional de 2022 a 2024 será de 15% / 10% / 10%. No geral, prevê-se que a receita operacional da empresa de 2022 a 2024 será 4943 / 5417 / 599,8 bilhões de yuans, o lucro líquido será 413 / 449 / 491 bilhões de yuans e o EPS será 2,10 / 2,28 / 2,50 yuan respectivamente. Pela primeira vez, é classificado como “excesso de peso-a”, com um preço-alvo de seis meses de 24,0 yuan / ação.
Dicas de risco: a regulação imobiliária excedeu as expectativas, desvio de processamento de dados, indústria imobiliária caiu além das expectativas, área de liquidação foi mais fraca do que o esperado, etc
