\u3000\u30 Shaanxi Zhongtian Rocket Technology Co.Ltd(003009) 47 Shanghai Dobe Cultural & Creative Industry Development (Group) Co.Ltd(300947) )
Evento: a empresa divulgou seu relatório anual de 2021, e alcançou receita operacional de 955 milhões (YoY + 14,6%) no ano inteiro; O lucro líquido atribuível à empresa-mãe é de 104 milhões de yuans (YoY + 5,96%), e o lucro líquido atribuível à empresa-mãe após dedução é de 79 milhões de yuans (YoY + 22,7%).
A expansão externa alcançou resultados iniciais, e a renda de aluguel aumentou constantemente
A recuperação regional de Xangai, combinada com a abertura e operação de projetos de expansão estrangeira em Pequim, Chengdu, Changsha e outros lugares, impulsionou o crescimento constante da receita. Entre eles, a receita regional em Xangai é de 660 milhões (YoY + 12,8%), que em Pequim é de 180 milhões (YoY + 20,5%), e que em Chengdu é de 30 milhões (YoY + 21,4%). Em todo o ano, a taxa média de aluguel dos projetos operacionais da empresa foi de 93,5% (YoY + 4,5pct), e a taxa geral de aluguel da empresa foi 4,3pct maior do que o nível médio do Parque Industrial de Xangai.
Entre eles, o progresso da promoção de investimentos da Dobe we em Pequim Dongfeng e da Dobe we em Yuelu, um projeto de investimento elevado em Changsha, superou a expectativa, sobreposto à escalada de promoção de investimentos do jiagard Biyi Park, um novo projeto em Xangai, com uma área de gestão total de 102000 m2, e contribuiu com uma receita de 133 milhões (yoy + 53,2%) em 2021. Até o final de 2021, a e-mansão jiajiadobe foi colocada em operação madura, o que contribuirá ainda mais para o crescimento da renda de aluguel.
Rentabilidade estável, gestão do fluxo de caixa, viver dentro dos nossos meios
De acordo com a demonstração de resultados de 2021, a margem de lucro bruta do negócio de leasing da empresa é de 48,3% (YoY + 10,8pct), e a margem de lucro líquido atribuível à empresa-mãe é de 10,9% (YoY-0,9pct), sendo a variação da margem de lucro bruta afetada principalmente pelos novos padrões de leasing. Sob o padrão antigo, a despesa de aluguel da empresa para o proprietário upstream é diretamente reconhecida a partir do custo operacional. Após as novas normas, a despesa com renda é ajustada na depreciação dos ativos de direito de uso e nas despesas financeiras dos passivos de locação, ambas as partes confirmam que se restaurarmos as despesas financeiras ao custo, a margem de lucro bruta ajustada do negócio de locação é de 38,5% (YoY + 1PCT), e a rentabilidade permanece estável.
Em termos de fluxo de caixa, graças à expansão contínua da escala de gestão de parques e à boa capacidade operacional da empresa, o fluxo de caixa operacional continuou a crescer, com um fluxo anual de 1,12 bilhão (YoY + 16,6%). Considerando que a nova norma irá cobrar o aluguel pago aos proprietários upstream no fluxo de caixa do financiamento, após restaurarmos o fluxo de caixa operacional para uma perspectiva comparável, o fluxo de caixa operacional líquido total é de 180 milhões (ano-9,7%), o que se aproxima da escala de despesas de capital no fluxo de caixa do investimento (130 milhões), refletindo a estratégia de gestão do fluxo de caixa da empresa de viver dentro de nossos meios.
A expansão continuou a fazer esforços, e a escala do parque sob gestão aumentou rapidamente
Até o final de 2021, a empresa tinha 57 Parques sob sua gestão (YoY + 11,8%), com uma área de gestão de 1,002 milhões de metros quadrados (YoY + 25%). Ao longo do ano, 9 novos projetos foram assinados no modo de operação de leasing e operação de participação acionária, com uma área total leasing de 208000 m2, e as áreas de expansão incluem Xangai, Hefei, Shenzhen e Nanjing.
Todos os novos projetos iniciaram a transformação preliminar em 2021, e alguns projetos entraram na fase de promoção de investimentos. Estima-se de acordo com o ciclo de transformação de meio ano para três trimestres, tendo em conta o impacto do ritmo de promoção pré-investimento do projeto. Esperamos que a taxa de aluguel de novos projetos suba gradualmente para a operação madura de 2022 a 2023, a escala de gerenciamento continuará a melhorar, o fluxo de caixa contribuído e o crescimento potencial do lucro fornecerão ainda mais o fluxo de caixa da expansão do projeto.
Sugestão de investimento: como operador e prestador de serviços do principal parque industrial cultural e criativo da China, a empresa tem vantagens óbvias em operação em grande escala, padronizada e integrada.Sob o pano de fundo da atualização do estoque de propriedades antigas, o modelo de negócios de ativos leves e operação fina tem boa capacidade de criação de dinheiro e capacidade de operação sustentável. Devido à incerteza da situação epidêmica, esperamos que a empresa realize receita operacional de 1,16 bilhão, 1,42 bilhão e 1,76 bilhão de 2022 a 2024 (1,20 bilhão e 1,41 bilhão antes de 2022 e 2023), com um aumento homólogo de 21,8%, 22,5% e 23,3%, e realize lucros líquidos atribuíveis à empresa-mãe de 120 milhões, 150 milhões e 190 milhões (130 milhões e 150 milhões antes de 2022 e 2023), com um aumento homólogo de 19,4%, 22,7% e 23,8%. O preço atual das ações da empresa corresponde a 22 vezes de PE em 2022, mantendo a classificação de “compra”.
Dicas de risco: o risco de epidemia repetida, o risco de queda acentuada na taxa de aluguel causada pela recessão macroeconômica, o risco de quebra de contrato pelo proprietário ou locador do imóvel, o risco de o cliente devolver o aluguel ou promoção de investimento menos do que o esperado e o risco de atualização prematura das informações ou dados utilizados no Relatório de Pesquisa.
