\u3000\u3 China Vanke Co.Ltd(000002) 244 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) )
Assuntos:
Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) divulgou o relatório anual de 2021 e o primeiro relatório trimestral de 2022. Em 2021, a receita foi de 37,98 bilhões de yuans, com um aumento homólogo de 32,8%, e o lucro líquido atribuível à empresa-mãe foi de 3,03 bilhões de yuans, com um aumento homólogo de 30,1%. No primeiro trimestre de 2022, a receita foi de 6,18 bilhões de yuans, uma diminuição homóloga de 16,8%, e o lucro líquido atribuível à empresa-mãe foi de 230 milhões de yuans, uma diminuição homóloga de 42,7%.
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A receita e o lucro anuais da empresa aumentaram mais de 30% em relação ao ano anterior, e suas vendas atingiram um recorde em 2021. Em 2021, a receita e o lucro da empresa aumentaram mais de 30% ano a ano, e as vendas anuais foram de 169,1 bilhões de yuans, com um aumento homólogo de 24%, ocupando o 22º lugar na lista de Kerui e top 1 em Hangzhou. Afetado pelo ritmo de liquidação, o desempenho de 2022q1 diminuiu. No entanto, até o final de 2021, a empresa ainda tinha o pagamento antecipado não liquidado de 93,54 bilhões de yuans, um aumento de 28,5% em relação ao início de 2021. O espessamento contínuo do pagamento antecipado fornece garantia para o desempenho futuro.
As vantagens financeiras expandiram-se e os custos de financiamento continuaram a diminuir: no final de 2021, o rácio do passivo do ativo da empresa após dedução das receitas antecipadas era de 65,92%, o rácio da dívida líquida era de 65,97%, o rácio da dívida curta em caixa foi de 1,51 vezes e as três linhas vermelhas permaneceram “verdes”; O custo global de financiamento continua a diminuir. O custo médio de financiamento em 2021 é de apenas 4,9%, abaixo de 0,3pct em relação a 2020. A empresa é uma das poucas empresas privadas de alta qualidade que emitiram títulos com sucesso na China desde 2021h2. Ao mesmo tempo, desde o início de 2022, a empresa emitiu financiamento de ultra curto prazo por muitas vezes, com a taxa de cupão controlada dentro de 4%, e propôs a meta de reduzir a taxa de juros de financiamento para 4,7% em 2022. Sob o atual contexto de pressão de capital no setor, a vantagem financeira deve ser ampliada ainda mais, destacando a forte força de crédito e operação da empresa.
Hangzhou leilão local “scavenging” aquisição de terras, e a força do “armazenamento de grãos” contra a tendência é proeminente: a taxa de quantidade de vendas de aquisição de terras da empresa e a taxa de área em 2021 foram 34,5% e 99,4% respectivamente, excedendo muito a taxa de vendas de aquisição de terras das 50 principais empresas imobiliárias (taxa de quantidade 20,8% e taxa de área 35,8%). Especialmente após 2021h2, os fundos da indústria foram “forçados internamente e externamente”. Binjiang selecionou com precisão o tempo na desaceleração do mercado local e “armazenamento de grãos” contra a tendência. Cerca de 62,5% da nova superfície de armazenamento e construção da empresa em 2021 foi alcançada no segundo semestre do ano. Por exemplo, a empresa prestou muita atenção ao período de janela do terceiro fornecimento centralizado de terras em 2021 e do primeiro lote de fornecimento centralizado de terras em 2022, e obteve 4 e 11 parcelas de alta qualidade respectivamente, ficando em primeiro lugar no setor. Até o final de 2021, cerca de 60% das reservas de terra da empresa estão localizadas em Hangzhou, e 25% das reservas de terra estão localizadas nas cidades de segundo e terceiro níveis com sólida base econômica na província de Zhejiang. As vantagens do cultivo profundo foram ampliadas ainda mais, o que também fornece uma forte garantia para a subsequente desindustrialização.
Previsão de lucros: a empresa enraiza-se em áreas vantajosas. Sob a recessão do mercado imobiliário e a tendência de diferenciação, a desconvolução de vendas de acompanhamento tem uma garantia confiável; Ao mesmo tempo, a empresa adere à operação constante e à gestão de multas, tem uma boa condição financeira, é imune a eventos frequentes de risco de crédito na indústria, demonstra suas vantagens de financiamento e força de expansão contra a tendência e é líder de empresas privadas de alta qualidade. Acreditamos que com o contínuo ajuste do setor e a retirada de algumas empresas imobiliárias, espera-se que a empresa expanda gradualmente suas vantagens no “mercado adverso” em virtude de suas vantagens de operação estável, marca e financiamento. A empresa aumentou a previsão EPS da empresa de 2022 a 2023 em 1,14 yuan (anteriormente 1,04 yuan) e 1,29 yuan (anteriormente 1,21 yuan), e adicionou a previsão EPS de 2024 em 1,42 yuan. O preço atual da ação corresponde ao PE em 7,2 vezes, 6,4 vezes e 5,8 vezes respectivamente, mantendo a classificação “recomendada”.
Dicas de risco: 1) há um risco de declínio na margem de lucro bruto da empresa: se o mercado imobiliário subsequente em Hangzhou é quente, ou o preço do terreno é alto e o preço de novas casas é estritamente limitado, a aquisição de terras e a margem de lucro bruto de liquidação da empresa pode estar sob pressão; 2) O risco de a aquisição de terrenos não ser tão forte quanto o esperado: se as regras de leilão de terrenos de acompanhamento forem ajustadas ou o mercado local flutuar, a expansão da armazenagem de terrenos da empresa pode ser bloqueada, o que também restringirá o crescimento da escala de vendas no futuro; 3) O aprimoramento da política não é o esperado: afetado pelos eventos de crédito das empresas imobiliárias, pela expectativa de desregulamentação de vendas de projetos de desenvolvimento cooperativo ou pela qualificação de crédito dos sócios, se parceiros subsequentes tiverem eventos de risco de crédito, também dificultará a desregulamentação de vendas da empresa.
