\u3000\u3 China Vanke Co.Ltd(000002) 244 Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) )
Principais destaques
Persistindo em se concentrar em Hangzhou, a empresa tem trabalhado duro por muitos anos em combinação com a alta competitividade de seus produtos para sentar firmemente na posição de liderança; O mercado de Hangzhou permanece forte, impulsionando as vendas para romper contra a tendência. No ambiente de vendas globais fracas na indústria em 21 anos, a empresa alcançou um avanço contra a tendência, com um valor de vendas de 169,1 bilhões; A taxa de crescimento homólogo das vendas foi de 23,8%, e a taxa média de crescimento das vendas das 30 principais empresas imobiliárias foi de 4,9%. A taxa de conclusão da meta de vendas da empresa é de 113%, que é uma das poucas empresas imobiliárias a atingir a meta de vendas. De janeiro a maio de 2022, afetado pela contínua recessão do mercado, o valor das vendas foi de -35,5% ano a ano, mas o declínio foi pequeno entre os 30 maiores empreendimentos imobiliários. Acreditamos que as principais razões para as vendas da empresa para alcançar um alto crescimento contra a tendência são as seguintes: 1) o forte apoio do mercado de Hangzhou: o mercado imobiliário nacional tem sido fraco nos últimos 21 anos, mas graças ao forte mercado de Hangzhou, a taxa de crescimento anual da quantidade e área de transação de habitação comercial, bem como a nova taxa de abertura e de comercialização são significativamente maiores do que a de todo o país. 2) A estratégia da empresa continua a concentrar-se em Hangzhou e senta-se firmemente na posição de liderança. Os principais projetos da empresa estão ainda concentrados em Hangzhou, e a proporção da quantidade de vendas em Hangzhou aumentou para 73,2% em 21 anos. A quantidade de vendas em Hangzhou ficou em primeiro lugar por dois anos consecutivos, representando 13,6% do total em Hangzhou nos últimos 21 anos. 3) A alta competitividade do produto tem sido altamente reconhecida pelo mercado. Por um lado, a alta e baixa taxa de assinatura de projetos recém-abertos, o preço médio de transação de 100% dos projetos excede 30000 yuan / metro quadrado, e a taxa de vitória de mais de 90% é inferior a 20%; Por outro lado, após 16 anos, o mercado de Hangzhou entrou em uma era de melhoria. a empresa assume a liderança na pesquisa de mudança de mercado para melhorar a base de clientes, concentra-se na demanda de melhoria de médio e alto nível, e lidera Hangzhou com alta competitividade do produto. O capital próprio da empresa está concentrado e estável, e os principais acionistas continuam aumentando suas participações para demonstrar sua confiança; Influenciada pelo estilo pragmático do fundador, a empresa presta atenção à melhoria da eficiência interna, gestão plana, pessoal capaz e eficiente, e o valor da produção de vendas per capita é de mais de 100 milhões.
Com a combinação de cultivo profundo em Zhejiang e expansão ordenada para fora, as reservas de solo são abundantes e ainda concentradas na província de Hangzhou e Zhejiang. De se concentrar em Hangzhou, cultivar profundamente Zhejiang, e gradualmente expandir cidades de alta energia fora da província, a empresa formou o layout de “três províncias e uma cidade”. Em 2021, a empresa realizará a cobertura completa de 11 cidades de nível de prefeitura na província de Zhejiang e entrará historicamente em Guangzhou. Até o final de 2021, o valor comercializável das reservas de terra atingiu 300 bilhões de yuans, cobrindo 1,8 vezes o valor de vendas, dos quais o valor comercializável das reservas de terra na província de Hangzhou e Zhejiang (excluindo Hangzhou) representava 60% e 25%, respectivamente. A empresa é boa em ajustar de forma flexível sua estratégia de aquisição de terras de acordo com as mudanças do mercado, mantendo a aquisição racional de terras no mercado quente e reabastecendo adequadamente o estoque no mercado frio. Desde 17 anos, a intensidade de aquisição de terras da empresa sempre permaneceu dentro de uma faixa estável de 40%-60%. Embora o custo de aquisição de terras tenha aumentado com o preço da terra em Hangzhou e outras cidades de alta energia nos últimos anos, o preço médio do chão / preço médio de venda caiu para 41,4% em 21 anos, e o espaço de lucro potencial ainda é considerável. Além disso, a empresa aumentou gradativamente o rácio de equidade da aquisição de terras desde 17 anos, e o rácio de equidade aumentou gradativamente para 61,7% em 21, um aumento de 9,2pct em relação aos 20 anos.
A alavancagem permaneceu baixa, os canais de financiamento permaneceram desobstruídos e o fluxo de caixa continuou a ser abundante. Depois que as contas de pré-venda continuaram a aumentar, a proporção das contas de pré-venda em 2022q1 para o lucro operacional do ano anterior foi de 2,6, e o desempenho futuro foi altamente determinístico; Sob a pressão da queda da margem de lucro em todo o setor, a margem de lucro bruto e a margem de lucro líquido estão sob pressão no curto prazo.2021 ocupa o 6º lugar entre as 30 principais empresas imobiliárias com uma margem de lucro bruto de 24,8%. A terceira taxa da empresa sempre foi devidamente controlada, apenas 5,3% em 21 anos, mantendo um baixo nível entre as 20 principais empresas imobiliárias. Estabilidade financeira, “três linhas vermelhas” permanecem verdes; Os canais de financiamento são suaves e os empréstimos bancários de baixo custo são a principal fonte de financiamento, representando 74% nos últimos 21 anos. O custo de financiamento continuou a cair de 6% em 2017 para 4,9%, comparável ao das empresas estatais centrais. Graças à alta ênfase da empresa na coleta de vendas, sob o pano de fundo de capital apertado e problemas frequentes de fluxo de caixa de empresas privadas, o dinheiro monetário tem sido continuamente espessado.O capital monetário em 2022q1 foi de 16,8 bilhões de yuans, um aumento de 9,1% ano a ano.
Consultoria em investimentos e previsão de lucros
Como uma empresa imobiliária líder em Zhejiang, a empresa insiste no cultivo regional profundo e desfruta plenamente dos dividendos do mercado de Zhejiang. Sob o pano de fundo de vendas fracas da indústria, a empresa fez um avanço contra a tendência. Em termos de terra, a empresa cultivou profundamente em Zhejiang e combinado com a expansão ordenada, adquiriu de forma flexível terras de acordo com as mudanças do mercado, com abundantes reservas de solo e ainda concentrado na província de Hangzhou e Zhejiang. Ao mesmo tempo, a empresa é financeiramente sólida, mantém a vantagem do arquivo verde, tem canais de financiamento suaves e dinheiro abundante. Sob o pano de fundo de liquidez apertada da indústria e riscos de crédito frequentes das empresas privadas, os custos de segurança financeira e financiamento da empresa são comparáveis aos das empresas estatais centrais, mantendo uma forte vantagem na compensação da indústria. Estimamos que a receita operacional da empresa de 2022 a 2024 será de RMB 49,0 bilhões / 60,9 bilhões / 72,1 bilhões, respectivamente, com um aumento homólogo de 29%/24%/18%, respectivamente; O lucro líquido atribuível à empresa-mãe foi de RMB 3,6 bilhões / 4,1 bilhões / 4,6 bilhões respectivamente, com um aumento homólogo de 18%/15%/13%, respectivamente; O EPS correspondente é 1,15/1,31/1,48 yuan respectivamente. O PE correspondente ao preço atual da ação é 6,4x/5,7x/5,0x respectivamente. Pela primeira vez, uma classificação de compra é dada.
Principais riscos de notação
A recuperação das vendas do mercado de Hangzhou foi menor do que o esperado; Epidemias repetidas resultaram em menos do que o esperado início, conclusão e colonização; A política de regulação imobiliária é mais apertada do que o esperado ou o efeito da atual política de relaxamento é menor do que o esperado; Os financiamentos continuaram a aumentar; O desenvolvimento de negócios diversificados não foi o esperado.
