Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) ( Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) )
Leilões de terras de Hangzhou novamente, escolha a oportunidade de reabastecer uma grande quantidade de reservas de terra
A força da aquisição de terrenos da empresa, janeiro-julho de 2022, a empresa adquiriu um total de 29 terrenos, o valor cumulativo de aquisição de terrenos de calibre total de 46,7 bilhões de yuan, o valor de aquisição de terrenos de capital próprio de 39,2 bilhões de yuan, valor novo de 91,1 bilhões de yuan. No período de janeiro a julho de 2022, todas as reservas de terra recém-adquiridas estarão concentradas na província de Zhejiang, com uma participação de 95% da área construída das reservas de terra de Hangzhou. Acreditamos que a empresa ainda mantém uma alta intensidade de aquisição de terrenos durante o período de pressão descendente no setor, o que não só fornece uma sólida garantia para a subseqüente decomposição das vendas, mas também ajuda a empresa a melhorar sua margem bruta de liquidação a médio e longo prazo, reabastecendo as reservas de terrenos com uma margem de lucro ligeiramente maior em relação à tendência.
Contra a tendência de aquisição de terrenos, a participação no mercado de vendas de espaço para aumentar
A expansão contra-tendência de aquisição de terrenos da empresa contrasta com a tendência geral de aquisição de terrenos do setor. De acordo com nossos cálculos, de janeiro a julho de 2022, Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) o valor de aquisição de novos terrenos representou cerca de 8,7% do novo valor dos empreendimentos imobiliários nacionais, ocupando o 3º lugar entre todos os empreendimentos imobiliários; Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) o valor de vendas representou cerca de 1,2% da relação do valor de vendas dos empreendimentos imobiliários nacionais, ocupando o 12º lugar entre todos os empreendimentos imobiliários. Acreditamos que a atual participação de mercado no valor de aquisição de terrenos de empreendimentos imobiliários implica no limite superior teórico de participação de mercado nas vendas futuras de empreendimentos imobiliários, e quanto maior a diferença, maior será a elasticidade do aumento da participação de mercado das vendas futuras da empresa. A diferença entre o valor de aquisição de novos terrenos da empresa e sua participação no mercado de vendas é apenas secundária em relação a Poly Developments And Holdings Group Co.Ltd(600048) e China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd(001979) , 3º lugar, com espaço considerável para aumentar sua participação no mercado de vendas.
Bom desempenho em vendas, melhoria constante no ranking, posição sólida na indústria de Hangzhou
As vendas da empresa de janeiro a julho totalizaram RMB79,7 bilhões e seu ranking de vendas subiu rapidamente. De acordo com a lista de vendas da KRC, o ranking completo de vendas da empresa saltou de 31º em vendas em 2019 para 12º em julho de 2022, entrando no Top 15 em vendas de empreendimentos imobiliários na China pela primeira vez. A empresa tem excelente qualidade de produto, boa capacidade de preço premium e uma marca altamente reconhecida. A taxa de ganho geralmente baixa de propriedades recém-lançadas indica que os produtos são procurados por compradores domésticos; o preço dos produtos da empresa que entram na circulação de propriedades de segunda mão é geralmente 20% maior do que o de seus concorrentes vizinhos, o que tem boa capacidade de preservação e apreciação de valor.
Desempenho estável no novo mercado de habitação de Hangzhou, oferta e demanda equilibradas, pegada inversa entre as propriedades de primeira e segunda mão
Acreditamos que o excelente desempenho de vendas da empresa é atribuído tanto à força de seu próprio produto quanto ao ambiente saudável do mercado imobiliário em Hangzhou. A oferta e a demanda geral no novo mercado imobiliário de Hangzhou foi equilibrada, com um estoque imobiliário comercial da cidade de 10,05 milhões de metros quadrados e um ciclo de desativação de 10,9 meses, enquanto o ciclo de desativação de imóveis residenciais comerciais foi de apenas 1,99 meses, um ciclo de desativação relativamente curto. Sob a influência da política de “dupla restrição” de Hangzhou, o preço médio das casas novas era de RMB35,056/sqm, enquanto o preço médio das casas em segunda mão era de RMB38,061/sqm, com uma diferença média de preço de RMB3,006/sqm entre casas em primeira mão e casas em segunda mão. A existência do diferencial de preço fez com que as novas casas de Hangzhou continuassem atraentes, com taxas relativamente altas de demolição e preços estáveis.
Previsão e avaliação dos ganhos
Acreditamos que Hangzhou Binjiang Real Estate Group Co.Ltd(002244) tem uma forte base econômica em Hangzhou e nas cidades do Delta do Rio Yangtze, e tem um claro poder de marca nas regiões dominantes, o que lhe permite alcançar uma alta taxa de aceitação e um alto nível de prêmio. Levando em conta a segurança financeira da empresa, a qualidade das reservas de terra e o poder da marca, acreditamos que a empresa deve desfrutar de um prêmio de avaliação. Esperamos que o lucro líquido atribuível à empresa em 20222024 seja de RMB3,5, 3,9 e 4,2 bilhões, respectivamente, com 2022 EPS de RMB1,12 por ação. Com o método de avaliação integrado de NAV e PE, damos à empresa uma avaliação de 9x PE para 2022, correspondente a um preço-alvo de RMB10.11. Manter a classificação “Comprar”.
Aviso de risco
O relaxamento das políticas não é tão forte e eficaz quanto se esperava; os repetidos atrasos epidêmicos exigem tempo de reparo.
